拿地一年，這個(gè)樓盤趕上末班車

每一個(gè)樓花，都是獨(dú)一無二的。這里是樓花網(wǎng)。

等待的日子，總是漫長的。

拿地1年零1個(gè)月，大興區(qū)西紅門鎮(zhèn)6030地塊的報(bào)規(guī)圖，終于出來了。

這是"地頭蛇"興創(chuàng)置地近幾年來，單獨(dú)拿下的第二宗地。第一宗地是大興新城的沐春墅和黃村052等，四個(gè)地塊。

在2024年，北京樓市陷入低谷，興創(chuàng)置地只能獨(dú)自扮演大興區(qū)土拍托底者角色。

之前，它更多是以投資者身份參與地產(chǎn)開發(fā)，如：御景星城、大興星光城、元啟、頤和公館和京璽等。

興創(chuàng)置地許久沒有自己打過仗了。它的慢，很容易被人所理解。

它是大興區(qū)本土國資地產(chǎn)平臺，從沐春墅到6030地塊身上，花姐至少觀察到，它在開發(fā)過程中獲得的幾個(gè)便利性：

1、沐春墅是大興區(qū)第一個(gè)開敞陽臺樓盤，贈送一半面積，且公開表示可用電動窗封閉；

2、沐春墅是大興區(qū)罕見的高低配項(xiàng)目，疊墅+洋房；

3、6030地塊是北京首個(gè)拿地后，還沒出報(bào)規(guī)圖就調(diào)規(guī)的項(xiàng)目；

4、6030地塊一些設(shè)計(jì)，并沒有嚴(yán)格按照拿地文件執(zhí)行。

有了這些優(yōu)勢，興創(chuàng)置地在市場中占得了先機(jī)。但能否殺出一條血路，還得看田永安的操盤力。

它是興創(chuàng)置地母公司興創(chuàng)投資的董事長。

繞開了土地文件限制

興創(chuàng)置地西紅門項(xiàng)目整體呈菱形狀，由6030住宅地塊+6029托幼地塊組成。

它的總用地面積約2.99公頃，住宅地上建筑面積約6.15萬㎡，容積率2.5；幼兒園建面0.424萬平米。

住宅規(guī)劃10棟8-17F樓，點(diǎn)狀布局為主，共555戶，戶均建面110㎡。另有3棟配套樓，包括社區(qū)商業(yè)、鄰里中心等，大門在東面。

根據(jù)拿地文件，花姐發(fā)現(xiàn)了它的幾個(gè)問題和變化：

1、幼兒園從西北角移至西南角。這并不違規(guī)，在一份“多規(guī)合一”補(bǔ)充函里寫道：幼兒園在保證自身用地及建筑規(guī)模不減少的前提下，可隨建筑方案進(jìn)行布局優(yōu)化。

類似的操作手法，還有朝陽區(qū)的北京宸園、璞樾等。

北京宸園的幼兒園地塊，從正方形變成三角形；璞樾的幼兒園地塊南北變窄，更好地?fù)醺邏壕€；6030地塊也是南北向變窄，更好地?fù)跷髅娼?jīng)開高速的噪音。

2、北面的車庫出入口，移至東南門，與大門和消防出入口一起，交通動線有點(diǎn)混雜。

3、按照拿地文件，要求住宅“以平屋頂為主”，但報(bào)規(guī)圖顯示為清一色的“坡屋頂”。是不是坡屋頂可以讓頂層送閣樓？

4、東南角的8#采光會弱些，主要是來自元啟的遮擋，最窄處的樓間距日照比不足1.0，標(biāo)準(zhǔn)是1.2。選房時(shí)須仔細(xì)斟酌下。

趕上建筑調(diào)高末班車

有些時(shí)候，事緩則圓。

2024年9月，興創(chuàng)置地以22.25億元底價(jià)摘得6030地塊。在2024年11月底和2025年2月中旬，分別等來了北京兩個(gè)好房子政策。

由于它沒有出報(bào)規(guī)圖，無疑搭上了好房子的東風(fēng)。

在2025年6月，6030地塊的項(xiàng)目公司北京和盛臻品提出調(diào)規(guī)申請，主要涉及兩點(diǎn)：按需設(shè)置開敞陽臺，建筑高度45米局部上浮一檔。

1、有關(guān)陽臺問題。拿地補(bǔ)充文件有這樣的表述：“考慮京開高速沿線城市景觀，減少室外噪聲影響，如設(shè)置陽臺，應(yīng)進(jìn)行封閉。”

花姐是這么理解這句話的，如果設(shè)置封閉陽臺，等于沒有任何贈送面積。這種情形，沒有哪個(gè)開發(fā)商愿意干。

興創(chuàng)置地想打破這個(gè)地塊的限制，希望“按需設(shè)置開敞陽臺”。這句話的意思是，陽臺會設(shè)，但必須是開敞的，能贈送一半面積。

2、有關(guān)建筑高度問題。土拍文件明確寫道，限高45米。2.5容積率的地塊，這個(gè)限制的確有難度。

6030地塊南面的元啟拿地早些，只能硬著頭皮干，出現(xiàn)了一些東西朝向的戶型。

興創(chuàng)置地在元啟占有40%股權(quán)，不想讓親兒子6030地塊重蹈覆轍，遂提出建筑高度從45米上浮至60米。

如此一來，6030地塊的條件寬松了。從報(bào)規(guī)圖上看，有5棟樓的高度突破了45米。分別是4#、5#的51.15米，6#和7#的48.15米，9#的45.15米。

這次調(diào)規(guī)，興創(chuàng)置地十分幸運(yùn)。因?yàn)椋驮谒岢稣{(diào)規(guī)后的兩個(gè)月，北京規(guī)自委下發(fā)了一則加強(qiáng)住宅項(xiàng)目規(guī)劃管理的文件。

里面明確寫道：“對于建筑高度45米（含）以內(nèi)的居住用地，如因新規(guī)范要求層高提高至3米引起住宅建筑高度超過基準(zhǔn)高度1米以內(nèi)，不視為突破基準(zhǔn)高度要求。”

簡而言之，建筑限高45米的樓盤，實(shí)際最多不應(yīng)該超過46米。

6030地塊趕上了上浮建筑高度的末班車。

復(fù)制沐春墅封陽臺模式

調(diào)規(guī)之后，興創(chuàng)置地如愿以償，成功設(shè)置了開敞陽臺。

從報(bào)規(guī)圖看，它有三種贈送面積方法：南向開敞陽臺、北面設(shè)備陽臺和飄窗。

1、南向開敞陽臺。進(jìn)深約1.8米，每套至少設(shè)置一個(gè)陽臺，大戶型有兩個(gè)；

2、北向設(shè)備陽臺。它的北面疑似為通面設(shè)備陽臺——十分罕見，進(jìn)深分1米、1.5米和1.8米三種組合；

3、飄窗。端戶為L型飄窗，中間戶為一字型飄窗；

在北京陽臺收緊的當(dāng)下，興創(chuàng)置地6030地塊的贈送尺度之大，令人側(cè)目。

它為什么沒有像元啟、梧桐府一樣，設(shè)計(jì)成奇偶陽臺？

雖然奇偶陽臺不計(jì)入產(chǎn)權(quán)面積，但在北京不太實(shí)用，冬冷夏熱、風(fēng)沙大，且隱私也有問題。

它選擇了走沐春墅的道路，以開敞陽臺報(bào)規(guī)，然后通過可開關(guān)的電動窗，做到封閉陽臺。

如果有不明白的，請到沐春墅的樣板間去瞧一瞧，樣板間有實(shí)景展示，蠻好用的。

當(dāng)6030地塊有了可封閉的開敞陽臺之后，將直接背刺南面一路之隔的元啟，以及橡樹灣、中建玖玥府等一眾老盤。

不過，6030地塊也面臨了一個(gè)新的對手，東面不遠(yuǎn)的6038地塊，將于11月4日誕生買家，

6038地塊的位置和指標(biāo)更優(yōu)。

1、它的用地規(guī)模約2.76公頃，規(guī)劃地上建面約6.35萬平米，容積率只有2.3，建筑限高45米（局部60米）；

2、它是一個(gè)地道的地鐵盤，緊挨規(guī)劃地鐵19號線二期南延線的西紅門東站，地下無縫銜接。

3、在西紅門板塊，它距離京開高速最遠(yuǎn)，不再飽受經(jīng)開高速車流噪音的困擾。

大戶型定位之失

大興區(qū)樓市一片沉寂，最大的問題是大戶型太多。

花姐做了一個(gè)統(tǒng)計(jì)，大興區(qū)三年來的11個(gè)樣本樓盤，120平米以上戶型供應(yīng)量突破3000套，去化率只有36.5%。

戶型越大，去化越慢。

舉五個(gè)例子：

1、西紅門的元啟。截至目前網(wǎng)簽279套，均價(jià)5.32萬元/平米，其中120-140平米戶型供應(yīng)144套，網(wǎng)簽14套；140平米以上戶型供應(yīng)198套，網(wǎng)簽0套；而120平米以下戶型，供應(yīng)277套，網(wǎng)簽了97套。

2、大興新城的京璽。截至目前網(wǎng)簽235套，均價(jià)4.49萬元/平米，其中120-130平米戶型供應(yīng)102套，網(wǎng)簽了15套；80平米以下戶型，供應(yīng)169套，網(wǎng)簽了103套。

3、大興黃村的頤和公館。截至目前網(wǎng)簽460套，有333套是來自100平米以下，而140-170平米戶型供應(yīng)117套，僅網(wǎng)簽了25套。

4、大興發(fā)展梧桐府。截至目前供應(yīng)130-240平米戶型366套，只網(wǎng)簽了25套，均價(jià)4.2萬元/平米。

5、興創(chuàng)沐春墅。主打129平米至283平米戶型——占比96.4%。拿證224套，開盤一個(gè)多月，只網(wǎng)簽了4套，均價(jià)4.6萬元/平米。

作為后來者，6030地塊會不會規(guī)避這個(gè)問題呢？

花姐為大家做了一版戶型預(yù)測，555套房子是這樣分布的：93-96平米戶型132套，105平米戶型203套，136平米戶型204套，頂層異型戶型16套。

簡而言之，它的大戶型占比36.7%。這是一個(gè)鄰高速只有130米的五環(huán)地塊，能否支撐起這個(gè)面積段呢？