二手房金九成色略顯不足 外環(huán)外交易活躍度最高

據(jù)上海中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，2025年9月上海二手住宅成交1.80萬套，環(huán)比增加2.53%，同比增加38.67%。

圖：上海二手住宅成交套數(shù)走勢

數(shù)據(jù)來源：網(wǎng)上房地產(chǎn)、上海中原整理

成交表現(xiàn)略遜新房 外環(huán)外增加顯著

8月底出樓市利好舉措，9月成交略有放大。交易節(jié)奏上，9月上半月起色不顯著，下半月市場開始向上攀升。網(wǎng)上房地產(chǎn)顯示，第三周的雙休日開始有網(wǎng)簽破千套的現(xiàn)象。成交反彈不顯著有幾方面因素，一方面7、8月份的淡季其實(shí)交易量并不算低，另一方面，政策本身對新房更友好，比如公積金政策只針對新房。因此二手房的成交量沒有突破2萬套。

空間分布上，大浦東領(lǐng)跑，當(dāng)期成交3823套，環(huán)比增加1.97%。寶山成交1827套，環(huán)比增加1.50%。閔行成交排名第三，達(dá)到1809套，環(huán)比增加2.38%。值得關(guān)注的是，外郊環(huán)成交6797套，環(huán)比增加7.62%，郊環(huán)外成交量環(huán)比增加6.46%，是增幅排名第一和第二的區(qū)域。說明政策對于外環(huán)以外的成交意愿推動(dòng)明顯。

房價(jià)跌幅略有擴(kuò)大 低價(jià)房源成交活躍

上海中原地產(chǎn)二手住宅價(jià)格指數(shù)顯示，9月二手房價(jià)格指數(shù)環(huán)比下跌1.61%，跌幅略有增加。二手房價(jià)格指數(shù)已經(jīng)連續(xù)下跌5個(gè)月，并且指數(shù)也創(chuàng)下這輪調(diào)整的低點(diǎn)。當(dāng)前掛牌總量繼續(xù)在高位盤整，房價(jià)依舊有下行壓力。以價(jià)換量依舊是交易主流。

從市場交易熱點(diǎn)來看，二手住宅依舊以低總價(jià)產(chǎn)品為絕對主力。300萬以內(nèi)的房源占比大約61%，繼續(xù)保持較高水平，不過比8月份略有減少。從交易量比較高的小區(qū)來看，房齡比較長的老公房較為活躍。比如成交前十的小區(qū)中看到了奉賢新城的解放新村，共康泗塘的通河一村等，這些成交房源套均面積都不超過60個(gè)平方。

市 場 分 析

二手住宅對樓市新政的反應(yīng)程度不如新房那么明顯是意料之中的事情，主要是價(jià)格繼續(xù)有下行壓力，不少房東不愿意低價(jià)拋售，畢竟業(yè)主也是置換客，損失太多等于要更高代價(jià)買新房。政策對于郊區(qū)買賣推動(dòng)立竿見影，政策利好還有慣性延續(xù)。此外，降LPR的兌現(xiàn)概率也很高，這些都能維系市場溫度。當(dāng)然，基于現(xiàn)在掛牌總量依舊在高位運(yùn)行的事實(shí)，價(jià)格還會小幅下跌，不過在節(jié)奏上會有分化，部分優(yōu)質(zhì)房源下跌幅度會率先收窄或止跌。