王海波止血電建地產(chǎn)，離奇甩賣(mài)北京疊墅

每一個(gè)樓花，都是獨(dú)一無(wú)二的。這里是樓花網(wǎng)。

在剛剛過(guò)去的9月，王海波戴上了一頂新帽子：

瀧悅玖宸榮獲北京別墅三冠王——成交28套、成交面積1.09萬(wàn)平米、成交總額3.09億元。

這是網(wǎng)簽成績(jī)單。但要糾正一下，它那不叫別墅，是疊墅，上下疊。

作為電建地產(chǎn)的掌舵人，王海波過(guò)了一個(gè)愉快的國(guó)慶節(jié)和中秋節(jié)。

7月初，電建地產(chǎn)剛剛接過(guò)瀧悅玖宸的操盤(pán)權(quán)，就取得如此佳績(jī)，值得大書(shū)一筆。

“把院子還給北京”。這句廣告詞，很響亮，也很奏效。

拿地七年、開(kāi)盤(pán)五年多來(lái)，瀧悅玖宸的前身，一地雞毛。

它曾有過(guò)兩個(gè)名字——鴻瑞西峰、西山源著，只賣(mài)出過(guò)3套房。當(dāng)然，它們陸續(xù)都做了退房處理。

改名改命？

它改成瀧悅玖宸后，真的起死回生了？

離奇的網(wǎng)簽成績(jī)單

先來(lái)復(fù)盤(pán)一下瀧悅玖宸的網(wǎng)簽成績(jī)。

2020年11月18日，瀧悅玖宸首次拿到了預(yù)售證：京房售證字(2020)143號(hào)，準(zhǔn)許銷(xiāo)售面積21.49萬(wàn)平米，共計(jì)1223套。

這個(gè)數(shù)字很?chē)樔耍瑢?shí)則，它包括了三種產(chǎn)權(quán)：住宅、倉(cāng)儲(chǔ)和車(chē)庫(kù)。每套住宅和倉(cāng)儲(chǔ)合在一起出售。

其中，住宅488套，是清一色疊墅、上下疊，每套地上面積232-510㎡，總規(guī)劃建面18.3萬(wàn)平米——含地下倉(cāng)儲(chǔ)面積，容積率1.05。

目前，瀧悅玖宸第一批推出的房源，在MC00-0600-0006地塊，共計(jì)248套，上疊350平米、下疊400平米，地上3.3米，地下一層4.15-5.2米，地下二層3.3米，預(yù)計(jì)2026年4月交房。

剩余0009地塊的240套還沒(méi)開(kāi)始賣(mài)。

按照網(wǎng)簽成績(jī)，它的成交價(jià)為2.83萬(wàn)元/平米，包含了簡(jiǎn)裝。

這個(gè)價(jià)格，的確是蠻低的。比曾經(jīng)退掉的3套房——網(wǎng)簽價(jià)在3.65萬(wàn)元-3.8萬(wàn)元/平米之間，低了24%，即打了86折。

但比起案名發(fā)布會(huì)上宣布總價(jià)790萬(wàn)/套起——約2.25萬(wàn)元/平米，還是要高的。

按照拿地文件，瀧悅玖宸的住宅銷(xiāo)售均價(jià)不超過(guò)5.39元/平方米（含全裝修費(fèi)用）。如果按照這個(gè)價(jià)格，目前瀧悅玖宸降了47.7%。

只有預(yù)售參考價(jià)52.3%賣(mài)房，瀧悅玖宸算不算擾亂門(mén)頭溝樓市呢？

目前瀧悅玖宸網(wǎng)簽28套，只去化了0.57%，尚有460套待售。

在這已網(wǎng)簽的28套房源里，十分蹊蹺的是，瀧悅玖宸在2025年9月25日突然網(wǎng)簽了13套，且上疊價(jià)格統(tǒng)一為33307元/平米，下疊統(tǒng)一為35737元/平米。甚至6-18#3單元301室出現(xiàn)了更離奇的事兒，客戶簽約合同未700多萬(wàn)，網(wǎng)簽價(jià)格為1100多萬(wàn)。

瀧悅玖宸網(wǎng)簽里，到底藏著怎樣的秘密呢？

瀧悅玖宸"出表"之謎

從瀧悅玖宸的案名看，有很明顯的電建地產(chǎn)標(biāo)簽。

早在2018年2月，電建地產(chǎn)聯(lián)合隆泰實(shí)業(yè)以46.5億元底價(jià)，拿下門(mén)頭溝區(qū)永定鎮(zhèn)岢羅坨、秋坡、石佛村MC00-0500-0004、0007、0011、0008、0012、0014和MC00-0600-0004、0006、0008、0009、0031地塊。

一個(gè)月后，項(xiàng)目公司龍赫置業(yè)（北京）有限公司（以下簡(jiǎn)稱龍赫置業(yè)）成立，電建地產(chǎn)和隆泰實(shí)業(yè)分別持股63%和37%。

龍赫置業(yè)注冊(cè)資本2000萬(wàn)元，一直延續(xù)到今天仍未變化，有點(diǎn)不正常。

電建地產(chǎn)是央企，隆泰實(shí)業(yè)是民營(yíng)企業(yè)，由谷紅和李金龍分別持股50.5%和49.5%。李金龍旗下曾有多個(gè)“隆泰”地產(chǎn)公司。

進(jìn)入2025年，龍赫置業(yè)的管理層出現(xiàn)系列變化。先是法人王志寬等四人退出，新的法人張然登臺(tái)；后來(lái)，李金龍退出，谷紅進(jìn)入。

其中，王志寬是電建地產(chǎn)華北區(qū)域黨委書(shū)記、總經(jīng)理，是長(zhǎng)安華曦府的首要功臣。張然，是電建地產(chǎn)門(mén)頭溝分公司負(fù)責(zé)人，北京項(xiàng)目管理二部總經(jīng)理。

簡(jiǎn)而言之，瀧悅玖宸開(kāi)始由電建地產(chǎn)全面操盤(pán)了。（詳見(jiàn)《電建地產(chǎn)，誰(shuí)的瀧悅玖宸？》）

十分蹊蹺的是，龍赫置業(yè)雖然由電建地產(chǎn)控股63%，但一直沒(méi)有被電建地產(chǎn)并表。

瀧悅玖宸出表，意味著電建地產(chǎn)對(duì)它的投入，不計(jì)入虧損，只作為借款處理。這是一種典型的粉飾財(cái)報(bào)處理。

電建地產(chǎn)方面給出的理由是：“按照合作協(xié)議約定，股東會(huì)決議的事項(xiàng)需由全體股東一致同意方可通過(guò)，發(fā)行人不能實(shí)際控制該企業(yè)，故未納入合并報(bào)表范圍。”

或許，正是因?yàn)橛辛诉@份股東會(huì)決議的存在，導(dǎo)致電建地產(chǎn)對(duì)鴻瑞西峰、西山源著的話語(yǔ)權(quán)不大。

它變身瀧悅玖宸后，電建地產(chǎn)又控股、又操盤(pán)，是否會(huì)對(duì)其并表呢？

電建地產(chǎn)原地爬起

七年來(lái)，電建地產(chǎn)向南赫置業(yè)投了不少錢(qián)。

僅買(mǎi)地這一開(kāi)支，至少耗費(fèi)了電建地產(chǎn)近30億元。在2019年年末，電建地產(chǎn)向龍赫置業(yè)拆出資金28.04元。

由于南赫置業(yè)幾乎沒(méi)有賣(mài)房收入，在建的住宅及商業(yè)，又得耗費(fèi)一大筆錢(qián)。

這些投入，應(yīng)該沒(méi)有計(jì)入投資虧損，只會(huì)體現(xiàn)在其他應(yīng)收款里。截至2025年3月，電建地產(chǎn)的其他應(yīng)收款為147.85億元。

一個(gè)很有意思的細(xì)節(jié)，龍赫置業(yè)的注冊(cè)資本僅為2000萬(wàn)元，而它持有價(jià)值46.5億元的土地。

時(shí)至今日，這些土地的使用權(quán)，依然被抵押給了興業(yè)銀行股份有限公司北京知春路支行。

電建地產(chǎn)的日子，也不好過(guò)。

2024年度實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)總收入123.35億元，同比下降28.97%；凈利潤(rùn)虧損23.07億元。

截至2024年末，現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物余額80.69億元，同比減少18.74%；短期有息負(fù)債合計(jì)98.7億元，現(xiàn)金短債比0.82。

到了2025年上半年，電建地產(chǎn)的財(cái)務(wù)狀況依然未見(jiàn)起色，截至2025年6月30日，營(yíng)業(yè)總收入為32.16億元，營(yíng)業(yè)總成本為42.05億元，凈虧損9.93億元。

目前，王海波正在想盡辦法把業(yè)績(jī)搞上去。

他一邊拿回瀧悅玖宸的操盤(pán)權(quán)，通過(guò)降價(jià)走量，盡可能地止血；他一邊在門(mén)頭溝賣(mài)地，9月底聯(lián)手門(mén)頭溝城投以9.57億元，拿下四道橋0006地塊。

從哪里跌倒，就從哪里爬起來(lái)。（詳見(jiàn)《電建地產(chǎn)，從原地爬起》）