房地產(chǎn)三大風(fēng)險(xiǎn)，一個(gè)已出清，一個(gè)熬枯了，一個(gè)大雷待排！

經(jīng)濟(jì)金融防風(fēng)險(xiǎn)，依然是目前我國(guó)宏觀政策中的重要組成部分，而最大的風(fēng)險(xiǎn)源就來(lái)自于房地產(chǎn)。

房地產(chǎn)有風(fēng)險(xiǎn)，是籠統(tǒng)的說(shuō)法，到底有哪些具體風(fēng)險(xiǎn)呢？

其實(shí)主要有三類(lèi)，涉及個(gè)人買(mǎi)房者、房企、地方政府、銀行等主體。

第一類(lèi)是防止已售出的項(xiàng)目爛尾，第二類(lèi)是防止房企大面積倒閉，第三類(lèi)是防止業(yè)主斷供。

今天，我們就分別來(lái)分析一下。

第一類(lèi)風(fēng)險(xiǎn)：基本化解掉了

防止已售項(xiàng)目爛尾，這是什么意思呢？

這和我國(guó)房地產(chǎn)的銷(xiāo)售制度有關(guān)。

我國(guó)新房實(shí)行預(yù)售制度，買(mǎi)房人買(mǎi)的是期房 —— 房款已經(jīng)全部付完，但一般要等兩年后才能交房。

在過(guò)去房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮期或平穩(wěn)期，這種模式?jīng)]有風(fēng)險(xiǎn)。

但 2021 年下半年以來(lái)，全國(guó)樓市大幅降溫，很多房企經(jīng)營(yíng)困難，無(wú)法按時(shí)交房，項(xiàng)目暫時(shí)停工，甚至長(zhǎng)期停工，逐漸走向爛尾。

針對(duì)這類(lèi)風(fēng)險(xiǎn)，在樓市剛降溫沒(méi)多久，也就是 2021 年 9 月底，央行就提出了 “兩個(gè)維護(hù)”：

一是維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展；這意味著房地產(chǎn)調(diào)控從過(guò)去幾年的緊縮轉(zhuǎn)向放松。

二是維護(hù)住房消費(fèi)者的合法權(quán)益；主要針對(duì)買(mǎi)了期房卻因項(xiàng)目停工無(wú)法按期收房的情況。

從那時(shí)起，2022 年到 2023 年，國(guó)家把 “保交樓、保交房” 放在了防范房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的第一位。

因?yàn)椴慌懦@個(gè) “雷”，就會(huì)導(dǎo)致第三類(lèi)風(fēng)險(xiǎn)，即個(gè)人斷供問(wèn)題惡化。

早在 2022 年 7 月，全國(guó)部分城市的部分小區(qū)業(yè)主就聯(lián)合發(fā)布公開(kāi)信，稱(chēng)因項(xiàng)目停工遲遲無(wú)法交付，將采取斷供措施。

這一情況涉及全國(guó)幾十個(gè)城市、上百個(gè)樓盤(pán)的業(yè)主，關(guān)乎千家萬(wàn)戶的切身利益。

買(mǎi)了房卻無(wú)法交房、無(wú)法入住，對(duì)買(mǎi)房人來(lái)說(shuō)是巨大打擊。

而期房預(yù)售是國(guó)家制度，既然制度出現(xiàn)漏洞，導(dǎo)致購(gòu)房人合法權(quán)益受損，國(guó)家層面也就有責(zé)任保交樓。

近期有個(gè)好消息：中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)（中房協(xié)）公開(kāi)表示，全國(guó)保交樓工作任務(wù)已基本完成。

這意味著從全國(guó)范圍來(lái)看，防止已售項(xiàng)目爛尾的風(fēng)險(xiǎn)已基本排除。

當(dāng)然，我估計(jì)部分城市仍有個(gè)別項(xiàng)目尚未完成交付。

第二類(lèi)風(fēng)險(xiǎn)：企業(yè)熬斷腸

第二類(lèi)風(fēng)險(xiǎn)，是防范房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商大面積暴雷、破產(chǎn)倒閉。

從目前情況來(lái)看，成效并不明顯。

因?yàn)樵诜康禺a(chǎn)大幅降溫后的短短兩三年內(nèi)，全國(guó)大中型上市民營(yíng)房企基本都已暴雷。

所謂 “暴雷”，主要是指它們借的外債以及部分內(nèi)債無(wú)法償還。

按照目前房地產(chǎn)市場(chǎng)依然低迷的現(xiàn)狀，即便國(guó)家想救這類(lèi)企業(yè)也難以救活：它們的債務(wù)負(fù)擔(dān)過(guò)重，甚至已資不抵債，根本無(wú)從救起。

況且，國(guó)家也不會(huì)出面大面積救助民營(yíng)企業(yè)，這既不符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)則，還會(huì)存在道德風(fēng)險(xiǎn)：民企地產(chǎn)老板之前曾經(jīng)賺發(fā)了。

因此，絕大部分暴雷企業(yè)只能與債主協(xié)商債務(wù)重組，無(wú)論債主是境外還是境內(nèi)的。

目前，個(gè)別企業(yè)已達(dá)成債務(wù)重組協(xié)議（如金科）。

而民營(yíng)房企中的廣大中小民營(yíng)企業(yè)，當(dāng)前生存狀況也十分艱難：有些已倒閉破產(chǎn)，有些還在勉強(qiáng)維持經(jīng)營(yíng)。

不過(guò)總體來(lái)看，它們的杠桿率并不高 —— 因?yàn)闃鞘泻玫臅r(shí)候，銀行不愿給它們貸款，且它們不是上市公司，發(fā)債也比較困難。

同時(shí)，樓市好時(shí)拿地難度大，很多大型房企會(huì)下沉到中小城市搶地，推高地價(jià)，本地中小房企根本無(wú)力與大房企競(jìng)爭(zhēng)。

所以在樓市大幅降溫后，仍有相當(dāng)一部分中小房企能夠存活下來(lái)。

但如果房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)低迷三五年，這類(lèi)中小型民企恐怕也難以生存。

到目前為止，民營(yíng)房企中該暴雷的大部分已暴雷，那些未暴雷的，未來(lái)兩年可能還會(huì)有少量出現(xiàn)暴雷情況。

而央企和地方國(guó)企，因有特殊的機(jī)制、體制及資源支持，絕大部分未暴雷。

但也有部分大型非民營(yíng)性質(zhì)的開(kāi)發(fā)商過(guò)得比較艱難，典型例子就是萬(wàn)科。

萬(wàn)科的第一大股東是深圳地鐵集團(tuán)，2024 年以來(lái)，萬(wàn)科曾多次處于資金鏈緊張的邊緣，好在深圳國(guó)資委、深鐵集團(tuán)給予大力支持，包括多次提供上百億元借款，總算讓萬(wàn)科沒(méi)有出現(xiàn)資金暴雷。

綜合來(lái)看，防范房企大面積暴雷倒閉的防控工作和任務(wù)完成情況，遠(yuǎn)不及保交樓。

第三類(lèi)風(fēng)險(xiǎn)：斷供是大雷

第三類(lèi)房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)，是個(gè)人斷供。

過(guò)去兩三年，全國(guó)少數(shù)地區(qū)已有個(gè)別業(yè)主出現(xiàn)斷供，但隨著房?jī)r(jià)繼續(xù)下跌，斷供群體的數(shù)量可能會(huì)大幅增長(zhǎng)。

主要原因是，對(duì)很多業(yè)主來(lái)說(shuō)，房?jī)r(jià)跌幅和個(gè)人還款能力已越過(guò)或接近臨界點(diǎn)。

大家可以想想：全國(guó)房?jī)r(jià)總體下跌了 40%，部分地區(qū)跌幅甚至達(dá)到 70%、80%，相當(dāng)一部分人的首付已全部跌沒(méi)，房子甚至變成了 “負(fù)資產(chǎn)”。

再加上部分人收入下降、還款能力下滑，房子成了家庭包袱，不如 “扔掉”（即斷供）。

如果斷供數(shù)量達(dá)到一定規(guī)模，會(huì)對(duì)銀行體系產(chǎn)生重大風(fēng)險(xiǎn)。

我們之前分析的兩類(lèi)風(fēng)險(xiǎn)中，保交樓風(fēng)險(xiǎn)對(duì)銀行影響不大；房企暴雷違約對(duì)金融體系（尤其信托領(lǐng)域）影響較大，但對(duì)商業(yè)銀行影響也不算大。

而第三類(lèi)風(fēng)險(xiǎn) ，個(gè)人斷供，未來(lái)會(huì)對(duì)銀行資產(chǎn)產(chǎn)生明顯沖擊。

原因很簡(jiǎn)單：個(gè)人按揭貸款全部來(lái)自銀行，且總規(guī)模極其龐大（達(dá)幾十萬(wàn)億元），就算其中只有 10% 的人斷供，銀行體系也難以承受。

對(duì)于第三類(lèi)風(fēng)險(xiǎn)，我（老楊）比較擔(dān)心，不知道相關(guān)部門(mén)是否已深刻認(rèn)識(shí)到這一風(fēng)險(xiǎn)隱患。

要排除這個(gè)最大的 “雷”，相關(guān)部門(mén)最終只能下決心出大招，推動(dòng)房?jī)r(jià)止跌。

而且光止跌還不夠，還需要讓房?jī)r(jià)上漲，才能真正把這一風(fēng)險(xiǎn)徹底排除。

大家如果不信，我們可以再觀察一兩年。