內地與香港物管制度的差異

文︱姚潔凝

自內地七八十年代的改革開放開始，香港便有一批專業人士，如律師、測量師、工程師、會計師、建筑師等，紛紛為國家的改革開放給予意見。

香港測量師學會于今年的五月底和八月中，分別到北京和上海，我有幸隨團與當地的相關的部委和行業協會交流。原來北京和上海各省市的物業管理概念和制度，都是在2000年初期向香港學習而來的。

昔日，新加坡的官員都有來香港考察我們的公屋制度一樣，新加坡向香港學習公屋，今天新加坡的祖屋比香港的公屋更完善。同樣地，內地向香港學習物業管理制度，他們發展出的包干制，比香港的酬金制，在收費方面更具彈性，令內地的物業管理行業發展，比香港更快更先進。

內地物管的“包干制”，物管公司好像“總承包商”，業主在合約中寫明需要物管公司提供那些如保安、清潔和日常維修等服務，業主便支付一筆固定的費用，盈虧由物管公司承擔。

香港的“酬金制”就是物管公司按屋苑所有支出的特定比例，通常是按屋苑的“大廈公契”規定計算，通常為實際開支的3% 至10%不等，來收取經理人酬金，可謂多勞多得，物管公司只擔當“管家”角色，按業主授權行事。

包干制下物管公司由于自負盈虧，通常無需向業主公開全盤賬目，利潤來自服務成本控制后的盈余。物管公司擁有較大自主權，業主參與度相對較低，業委會權力相對有限。為追求利潤，物管公司可能減少服務投入。

酬金制下的財務透明度相對較高，財務報表需定期公示，業主可查賬并參與預算審核，業主透過業主立案法團或業主委員會參與決策，業主參與度相對較高。

內地的物管公司由于有較大的自主權，可以把大廈公眾地方出租，并提供額外的管家服務，以賺取管理費以外，額外的收入。這些利潤有助于內地發展出新的智慧型物管系統。

香港的物管公司受限于“大廈公契”的規定，若把大廈公眾地方出租所得的收入，是必須要撥歸業主的公用賬戶之中，有很多公契會限制物管公司不能提供額外的管家服務，令香港整個物管行業的發展有所限制，亦難以投資新的智慧物管設施。

內地有見香港的酬金制能保障物管公司的收入，有些大廈都已經進行“包干制”和“酬金制”的混合模式設定物管合約。內地亦參考香港賬目的公示制度，令收支更透明化。相反，香港礙于制度上難以修訂“大廈公契”，混合模式發展變得難以執行。

聽聞下一次的《建筑物管理（修訂）條例》的修訂將會涉及修改“大廈公契”，讓到修訂“大廈公契”不用再需要100%的業權同意，這樣不單指能提升物管服務的質素，而且能讓“大廈公契”更能配合現今社會的發展，這樣才能提升市民的幸福感和快樂指數。