濃眉大眼的上海，又在搞事！

上海，又開始搞事情！

9月26日，上海規劃和自然資源局發布了一份名為《關于進一步促進本市住宅品質提升的規劃資源若干意見》的文件。

這就是一份關于上海住宅建設新規則的文件，今后上海新房的建設就得按照這份文件規定的來。

咱們先對這份文件進行一個詳細的解讀，拎出文件中的重點——

1.全面進化的陽臺。

曾經，上海陽臺的計容規則為“不超過8㎡才半計容”。

如今，

80㎡以下的戶型，不超過8㎡的陽臺計一半面積；80-160㎡的戶型，不超過10%比例面積的陽臺計一半面積；160㎡以上戶型，16㎡的陽臺計一半面積。

注意，此次的陽臺包括封閉式的陽臺。

這意味著，

不僅陽臺的贈送面積增加，而且這部分贈送面積完全可以疊加到客廳、臥室等更常用的場景之中。

咱們以160㎡戶型為例，

曾經最多能贈送4㎡的面積，如今最多贈送8㎡，換算成上海的房價大約是四五十萬的價值。

此外，針對沿公共綠地、廣場河流、風貌街道等景觀優勢區域，還能得到一個贈送陽臺：面積不超過3㎡，進深不超過0.75m的景觀陽臺。

2.從地下到地上的車庫。

新規規定，

小區內部停車可設置在半地下室、底層（僅限一層）架空層，其建筑面積不計入容積率。

示意圖大概如下，

陰影部分為地面，陰影之上的第一層為車位，再往上才是“地面層”，以及往上的住宅部分。

3.更多的不計容空間。

許多人很擔心，若是車庫建在地上，那么開發商還會建架空層這些公共空間嗎？

別擔心。

新規規定，停車庫上層另有公共需要增設的架空層和風雨連廊，依舊不計入容積率。不僅是架空層不計容，就連風雨連廊也不再計容。

這意味，將來的新房會有架空層，也會有風雨連廊。

與此同時，外立面也不再計容。

過去，上海新房的外立面是要計容的

你所用的外立面石材/鋁板每厚一分，那么新房可售面積就減少一分。

如今，采用干掛石材、金屬、陶板等高品質外立面材料，其飾面層建筑面積不計入容積率。

4.突破限制的建筑高度。

新規規定，

50米以下的建筑可拔高7米，50米以上提高不超過11米。

以往上海對住宅樓的高度管控十分嚴苛，規定了多少高度就絕對不許超出，現在規則有了變更，50米以下的樓房能夠拔高7米，50米以上的最多能增添11米。

多出來的高度，不只是讓你多蓋兩層房屋，而是為公共空間“預留空間”。

打個比方，

曾經的新房架空層可能只能做個三四米，而現在能做個五六米高。

以上，便是上海建筑新規的幾個要點。

那么，這份新規將對上海的市場造成什么影響呢？

咱們接著分析。

想漲價的心，藏都藏不住。

對于上海這份新房建筑新規，咱們以購房者、開發商、土拍三個視角，層層往前推進地分析。

首先，購房者們看到了什么。

其一，更高的得房率。

以陽臺為例，多出來的贈送面積，相當于四五十萬的價值。

進而，由于計容面積的改變，勢必導致市場上會出現更好的戶型。比如，做成封閉式的陽臺，那么原本130㎡左右的戶型或許只能有30㎡不到的客廳，而現在客廳尺度能接近40㎡。

其二，更誘人的品質。

以建筑高度為例，拔高的建筑高度有兩個好處——

一個是架空層的抬高。

從三四米到五六米的架空層，更高的架空層代表著更富足的空間，更多樣的設計，更大氣，更富麗堂皇。

一個是建筑天際線的抬高。

隨著小區整體的高度抬升，小區將會擁有更高的天際線，更挺拔，更有氣概。

以上兩點，讓上海更多的新房住宅有機會向改善/豪宅的方向進化。

再以針對沿公共綠地等景觀優勢區域，得到的贈送陽臺為例，

由于該贈送陽臺面積不超過3㎡，進深不超過0.75㎡的景觀陽臺，讓我率先想到了一種特別的設計——

一步陽臺。

一步陽臺的設計常出現在豪宅產品之中。

尤其是在上海這座摩登、浪漫的城市之中，一步陽臺的設計完全可以讓買房人瞬間聯想到以后的居住場景——

移開窗門，往外便是上海美麗的街道，甚至是街邊注目的旅人。

實在是太有情緒價值了。

其次，開發商看到了什么。

對于開發商而言，更看重的成本和利潤，這兩點也恰好被滿足了。

其一，更多的利潤空間。

不論是陽臺更多的不計容面積，還是風雨連廊、外立面、架空層等等各個空間不計入容積率計算規則之中，在開發商眼中都是一個意思。

可售面積增加。

做個簡單的對比，

同一塊地，在原本的計算規則下可售面積僅有10000㎡，而在新規則之下增加了1%的面積，即100㎡。

按照上海的房價來說，就是多了五六百萬的貨值。

這就跟給開發商送錢一樣。

其二，更低的建筑成本。

地上車庫就是節省成本的典型代表。

通常情況下，小區的地下車庫會往地下深挖一到兩層，需進行大規模土方開挖、支護及降水作業，成本較高。地上車庫無需土方開挖和支護，可節省這部分費用。

這部分節省的費用是多少？

大概是以千萬為單位的。

最后，土拍市場看到了什么。

當購房者們看到更好的戶型，更高的得房率，以及更好的品質，不管是從生活居住的實用性上，還是情緒價值的提供上都拉滿時，

購房者大概只有一個沖動：買它！

當開發商看到了更多的可售面積，更低的建筑成本，即更充足的利潤空間時，

開發商大概也會有一個沖動：買它！

所以，當這股子沖動層層遞進時，造成的結果只有一個：漲價。

開發商，在難以拒絕的誘惑面前，拍得地價上漲。

購房者，在心動的房子面前，接受房價上漲。

事實上，這件事情在另外一個城市早已發生過。

上海，逐漸“杭化”。

在今年9月底上海推出住宅新規之前，杭州在去年年底就推出了容積率計算新規，其中內容包括但不局限于——

封閉陽臺計一半面積、社區配套用房不計容、地上車庫不計容等等。

而在此之后，杭州就開啟了「土拍-新房」的漲價模式——

2024年11月，安琪兒3.0地塊出讓，樓面價為40479元/㎡。

2024年12月，杭州容積率新規出爐。

2025年2月，安琪兒4.0地塊出讓，即，同一板塊，位置相近，但建筑規則不同的宅地。

這宗宅地，以樓面價47486元/㎡的價格成交。

漲幅達17%。

進階到新房市場，漲價仍在繼續。

安琪兒3.0項目，開盤均價為65600元/㎡。

安琪兒4.0項目，整體備案均價為78260元/㎡。

許多人對此感到詫異——

單就是一個建筑規則的變化，就能讓房價每平方漲了一萬多塊錢？

本質上看，

這是一場新房豪宅化的變革。

建筑新規指定框架下，讓開發商有了更多的操作空間。

比如說，一步陽臺的設計。

比如說，更闊綽的架空層、大堂設計。

都為產品的豪宅基因奠定了基礎，正如安琪兒4.0項目起步面積已達205㎡，最大面積達378㎡，最貴單價達99999元/㎡，妥妥的豪宅定位。

而杭州又有大量的富人，愿意為豪宅買單。

曾經，大碗做過這樣一項統計——

在杭州買豪宅的人，

浙江人與外省人的比例是5:2；

浙江全體買家中，杭州本地買家比例僅為24%，溫州人比杭州人還喜歡在杭州買豪宅，紹興金華臺州也有大量的買家。

杭州在虹吸全省，甚至全國的富人。

以上兩點，上海比杭州更適用！

也就是說，

上海的新房市場，也將全面豪宅化。

那么，新問題來了。

許多城市隨著四代宅等提升新房品質的政策出爐，二手房市場步步潰敗，上海也會出現相同情況嗎？

標準答案為，

上海的新房二手房，各玩各的。

新房方面，

上海會供應出越來越多的改善產品、豪宅產品，被來自五湖四海的有錢人追捧。

二手房方面，

畢竟，上海作為國內最頂級的城市，購房方面的需求仍舊旺盛——

自上海新政以來，二手房成交近2萬套，日成交超1100套，創半年新高。

這些成交大多來自于剛需。

有這么一項數據——

2023年至2025年，上海新房套均總價從759萬元躍升至991萬元。

目前，上海二手房的套均總價為423萬。

兩者之間的差距，還會隨著新規的出爐再次拉長，就如兩條永不相交的平行線。

最后，再給大家分享一份上海市場的報告。

上海的房價跌了多少？

上海的租金跌了多少？

這份報告中包含了上海房價、租金走勢，成交結構等各方面的數據，隨著上海外環限購的放寬，相信關注上海的朋友越來越多。

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