山西
太原樓評?| 業內視角
535篇/文999字/閱讀15分
導讀
前期定位，是否有預判性？解題能否“不謀而合”？賞鑒格盟用地溝通稿！
察勢者明，趨勢者智，馭勢者獨步天下！見字如面，大家好，我是太原樓評君！
二年前，太原格盟用地控規調整，除了華潤，仍有一些潛在的房企關注此宗地塊。2022年9月，樓評君與地塊意向房企初步做了一輪地塊定位思考溝通稿。
后服務近三個月，不斷修繕論證相關開發各類問題，對項目完成了前期策劃和概念設計工作，雖未能助力意向房企競得地塊，目前華潤瑞府的入市兌現也是頗有欣慰！
樓市下行｜豪宅有序
任何房企面對開發的三大問題：賣多錢？賣多久？賣給誰？
其中賣多少錢會比根據市場運行的評估，產品稟賦，房企屬性，競爭力的塑造，拿地成本測算，以及市場預期，目標產品段的供需壓力等多方面修正得到的一個波動值。
賣多久？也可以理解為怎么賣，也就是營銷策略，是適應市場流速擠占份額，還是另辟賽道，建立專屬的流速通道，項目貨值，流速，建設分期等相應問題的融合。
賣給誰，客戶研究是房地產必須面對的課題，什么樣的客戶買什么樣的產品，什么樣的產品對應什么樣的客群，如果匹配度高，則可實現事半功倍的成效！
NO. 1｜格盟地塊理解！
NO. 2｜市場洞察觀瞻！
NO. 3｜定位發展思考！
回顧思考｜用地硬傷
太原格盟地塊看起來絕好的地段，實際用起來并不好用的雙條形地塊！
汾河景觀有加持，但濱河路兩側大部分用地都不是很好用，條形用地不能像星河灣那種用地，有廣闊的空間。商業用地也是快速路，人流車流動線并不理想。
汾河沿線，在景觀上處置的典型的項目，比如華潤中海幸福里的棟座排布—小碟形，東側為南北排布，西側為東西排布，兼顧了景觀獲取，削減了戶型朝向。
豪宅戶型基本鎖定，L型邊廳的產品導向。方位不能大調變，棟座錯位排布，有不協調性；平行排布，景觀獲取占比量較低；參考萬科翡翠公園長進深，競爭力折損...
另外30%商業，地塊難以具備商業街區的可能性，商務寫字樓市場在華潤大廈超高貨量下拉低了分類市場預期，貨值和流速效益偏弱，除非實力雄厚承接資產持有！
咨詢顧問，專注趨勢！
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主業：城市進入/土地推薦/可行性分析
產品定位/開發咨詢/企業培訓
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作者：張明 圖片：來源網絡 侵刪
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