新城控股高息發債，王振華的陰霾還在嗎？

高達11.88%的票面利率，揭示了新城控股對資金的渴求程度。

9月23日，新城發展全資子公司新城環球有限公司成功發行1.6億美元的優先擔保票據，票面利率11.88%，期限2年。

這是新城系企業今年發行的第二筆美元債，票面利率與今年6月發行的3億美元債券完全相同。

在房地產市場持續低迷的背景下，這家曾被稱為“黑馬”的民營房企，正在采用高成本融資方式維持運營。

而背后更引人關注的是，王振華與王曉松截然不同的管理風格，正塑造著新城控股截然不同的未來走向。

高息發債借新還舊

本次債券發行由新城控股及其母公司新城發展共同擔保，全球協調人包括海通、國君、中信、花旗等知名機構。

新城控股表示，本次債券發行所得款項凈額將用于償還現有債務及企業日常經營。通俗來講，就是借新債還舊債。

選擇高利率發債并非新城控股的首選方案。在境內市場，8月份新城控股曾成功發行一筆規模為10億元的中期票據，票面利率僅2.68%，并獲得中債增全額擔保。

這種利率差異凸顯了境內與境外融資環境的巨大差別。

不過，9月25日，新城控股發行的中期票據利息也出現走高趨勢，其票面利率為3.29%，高出8月發行票據61BP，認購倍數也從第一次的2.28倍降至本次的1.5倍。

高利率美元債的背后是新城控股面臨的短期償債壓力。

據半年報披露，新城控股一年內到期的非流動負債137.88億元，較上年期末增加14.15%。

今年下半年，新城控股有一筆本金額3億美元的境外公開債到期，其中5000萬美元已于6月贖回，剩余2.5億美元將于10月15日到期還本付息。

從財務基本面看，2025年上半年新城控股實現營業收入221億元，歸母凈利潤8.95億元，毛利率為26.85%，同比增長5.25個百分點。

商業板塊成為亮點，上半年實現商業運營總收入69.44億元，同比增長11.8%，物業出租及管理業務毛利率高達71.20%。

王曉松“顛覆”王振華

王振華作為新城控股的創始人，身上有著激進擴張的烙印。

在他的領導下，新城控股制定“0346戰略”——拿地即開工，3個月示范區開放，4個月開盤，6個月融資性現金回正。

這種高周轉模式，使新城控股的銷售額從2015年的319億元猛增至2018年的2210億元，闖入全國房企10強。

王振華崇尚“駱駝文化”，每年組織高管團隊去沙漠地區耐力徒步，希望公司像駱駝一樣在沙漠中生存。

然而，王振華在2016年曾因接受調查短暫失聯。2019年7月，其更是涉嫌猥褻兒童罪被批準逮捕，于次年6月被判處有期徒刑5年。

與父親不同，王曉松則展現出低調務實的管理風格。

1987年出生的王曉松，2009年從南京大學畢業后加入新城控股，從基層工程部土建工程師做起。

在公司內部，王曉松被描述為“為人謙虛、低調，尊重員工，且暖心體貼”。

然而，2016年，王曉松曾突然離開公司，投入兩年時間研究科技企業和消費升級項目。

2019年，王曉松臨危受命。回歸后，他推動新城向“智慧商業建設”轉型，啟動“創新加速器”項目，運用科技為傳統住宅和商業賦能。

在王曉松的領導下，新城控股在拿地、負債等方面采取了更為謹慎的態度，成功避免了公開市場的債務違約，保持了財務的相對健康。

有評價稱，王曉松“異常聰明，對每一件事情的理解能力極強，一點就通；非常勤奮，對公司各方面瞭如指掌”。

實控人“陰霾”何時散？

面對今非昔比的市場環境，新城控股的戰略重心已明顯調整，商業地產成為重點發展方向。

截至2024年末，吾悅廣場開業數量達161座，租金收入占比提升至17%，高盈利性的商業盤面對公司整體業績貢獻率不斷走高。

王曉松正試圖將新城控股從“地產冒險家”轉型為“商業匠人”。

他倡導“家文化”，將總部搬遷，加強員工關懷和公益投入，這種轉變與王振華時代的激進擴張形成鮮明對比。

新城控股還嘗試輕重并舉轉型，2024年輕資產代建面積增長80.5%，通過管理輸出降低風險。

然而，新城控股仍面臨諸多挑戰。2023年的年度報告曾因財務指標問題被出具非標準審計意見，顯示出公司依然面臨一定的財務結構挑戰。

更重要的是，王振華的個人陰影仍然籠罩著公司。雖然他現在未正式恢復任何公司職務，但作為實際控制人，通過不斷增持股份加強對企業的控制力。

接下來，如何徹底切割歷史影響，重塑公信力，是新城控股長期面臨的挑戰。

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