揭秘：二手房拋壓，為啥今年特別大！

全國二手房掛牌量，又創(chuàng)新高了！

今年以來，全國主要城市的二手房掛牌量持續(xù)增長，且總體同比增速較高。

2021 年樓市降溫后，掛牌量就開始增長，但今年二手房掛牌量的增長規(guī)模和同比增速，要大于 2022、2023、2024 這三年。

具體情況，看一張圖，就能一目了然。

這是全國 50 個大中城市的二手房掛牌量走勢圖。

今年三月份以來，每個月都呈環(huán)比增長態(tài)勢，情況比去年差很多 —— 去年是三月份到八月份增長，后面四個月下滑。

2023 年則是四月份到十月份增長，后面三個月高位盤整。

可見，今年二手房的拋壓特別嚴(yán)重。

我們來探究一下主要原因：

第一，追漲殺跌的心態(tài)

中國人無論是投資股票還是買房，都容易追漲殺跌。

市場火爆、價格上漲時，很多人會跟風(fēng)涌入，越漲越買；

而 2021 年下半年以來，全國房價進(jìn)入下行通道，且跌幅較大，尤其是今年四月份以來，二手房價格跌幅不斷擴(kuò)大。

加之全國層面沒有新的增量政策刺激樓市信心，近兩三個月不少房東、業(yè)主的信心近乎b潰。

其中，有些人家中持有多套房產(chǎn)，或是早年將房子作為投資品，眼看近幾個月房價跌幅如此之大，對未來市場更感悲觀，于是想把手里多余的房子拋售出去。

這種心態(tài)的人多了，掛牌量自然會增長。

第二，家庭債務(wù)負(fù)擔(dān)沉重

在樓市繁榮期，不少家庭除了自住房外，還會持有一套、兩套甚至更多房產(chǎn)，且大部分房產(chǎn)是通過貸款購買的。

隨著房價大幅下跌，部分投資性房產(chǎn)（比如位于大城市周邊或中小城市的房產(chǎn)），首付已經(jīng)跌沒了，甚至房子淪為負(fù)資產(chǎn)。

與此同時，很多人的收入出現(xiàn)下滑，這進(jìn)一步導(dǎo)致家庭負(fù)債表走弱甚至惡化。

有些家庭的總負(fù)債已與家庭財產(chǎn)凈額相差無幾，心態(tài)變得十分脆弱，甚至有人瀕臨b潰。

暫且不說工資收入低或暫時失業(yè)的人群，就連一些收入不錯的人也面臨困境。

比如我的一位粉絲，在一線城市（具體城市不透露）工作，手里有三套房子。

他和妻子都在互聯(lián)網(wǎng)大廠上班，夫妻二人年收入超 100 萬，也算是高收入群體。

兩人都是碩士學(xué)歷，工作已近十年。

這三套房子中，一套是位于市區(qū)的自住房；

另一套是位于大都市遠(yuǎn)郊的投資房，目前這套投資房價格已下跌約 30%，不過尚未淪為負(fù)資產(chǎn)；

第三套房子不在北上廣深，而是在大城市周邊的中小城市；當(dāng)年樓市繁榮時，他跟著朋友一起投資購買，如今房價較買入時已下跌 70%，總價值已低于剩余房貸余額，成了負(fù)資產(chǎn)。

而且這套房子，現(xiàn)在想賣也賣不掉 —— 小區(qū)及周邊板塊想賣房的人太多，接盤俠卻寥寥無幾。

這位粉絲，目前十分焦慮。

一方面，即便在大廠工作，崗位也不穩(wěn)定，一旦考核不達(dá)標(biāo)就可能被辭退，若真失業(yè)沒了收入，家庭債務(wù)會迅速惡化。

另一方面，更讓他們焦慮的是，過去十年夫妻二人工資不斷增長，十年總收入已超千萬，但房價跌跌不休，導(dǎo)致家庭負(fù)債與凈資產(chǎn)的比例逐漸失衡。

目前三套房子的凈值約 1000 萬，未還貸款余額約 700 萬，扣除負(fù)債后家庭凈資產(chǎn)僅 300 萬。

而在本輪房價下跌前，他們房產(chǎn)總價值高達(dá) 1600 萬左右，四年之前家庭房產(chǎn)總價值遠(yuǎn)高于房貸余額，如今二者已十分接近。

他們擔(dān)心，若現(xiàn)在不賣掉一兩套不住的房子，再等幾年，房子總價值可能就與房貸余額持平了。

那十多年的辛勤付出就白費了，會一夜回到解放前，回到剛畢業(yè)時的狀態(tài)。

全國范圍內(nèi)，還有很多類似的高收入中產(chǎn)家庭面臨負(fù)債率問題，他們當(dāng)下的想法是減倉，賣掉一兩套閑置房產(chǎn)，既能降低債務(wù)壓力，也能防范房價繼續(xù)下跌導(dǎo)致財產(chǎn)進(jìn)一步縮水。

當(dāng)然，還有大量家庭的情況比這位粉絲更糟，收入沒那么高，一旦房產(chǎn)淪為負(fù)資產(chǎn)，就可能停止還貸（即斷供）。

不過，也有不少人比較本分，不想讓自己的信用留下污點，即便房子成了負(fù)資產(chǎn)，仍在堅持還貸。

但有些人實在扛不住了，就想虧錢把房子賣掉，想辦法還清銀行貸款，了卻這件煩心事。

第三，置換需求的推動

現(xiàn)在很多城市的剛需數(shù)量其實不多，改善需求成了二手房交易的主力。

這類需求通常需要置換 —— 先賣掉手里的房子，再加錢買一套更大的房子。

從交易邏輯來看，在市場價格低位時 “賣一買一” 是合理的，但目前市場低迷，對很多置換家庭來說，必須先賣掉一套房子，才有能力再買一套，這一因素也導(dǎo)致二手房掛牌量增長。

總結(jié)來看，正是上述三個原因（追漲殺跌的心理、家庭債務(wù)縮表、置換需求），使得今年以來二手房的拋盤量比前三年還要大。

拋盤量大，又會進(jìn)一步加劇二手房市場的供求失衡。

過去四個月，一方面二手房掛牌量增長，另一方面二手房交易量下滑，這會拉長庫存消化周期。

我們將二手房掛牌量和庫存消化周期做成指數(shù)，形成了 “50 城二手房庫存壓力指數(shù)走勢圖”。

2023 年 4 月份以來，該指數(shù)數(shù)值均為正值，說明庫存壓力較大，市場處于供大于求的狀況。

今年 4 月份以來，庫存壓力指數(shù)連續(xù)五個月攀升，8 月份壓力指數(shù)達(dá) 80，刷新歷史新高，9 月份估計還會再創(chuàng)新高。

通過上述分析，我們能清晰地看到，近幾個月二手房的拋壓確實非常嚴(yán)重。

最后，看一下全國領(lǐng)頭羊深圳的情況

今年 9 月，深圳二手房掛牌量環(huán)比 8 月增長 10%，是全國二手房掛牌量增速最猛的城市。

從圖中能看到，2023 年到 2024 年，深圳二手房掛牌量只是小幅增長，但 2025 年 4 月份以來，掛牌量持續(xù)增長，尤其是 9 月份增幅顯著。

9 月份的增長，主要源于 9 月 5 日深圳出臺新政 —— 放寬限購與信貸政策，短期內(nèi)確實刺激了購房需求，看房量和成交量有所上升，但與此同時，掛牌量增速更快，拋房量更大。

在這種情況下，深圳房價不僅不會漲，還會繼續(xù)下跌。

當(dāng)前，上海、北京、深圳、杭州、成都等個別城市的市區(qū)，仍有部分新房賣得不錯，但關(guān)鍵問題在于二手房市場拋壓太大。

即便個別新盤 “日光”、銷量亮眼，也無法掩蓋整個房地產(chǎn)市場（尤其是二手房市場）低迷的現(xiàn)狀。

各位老鐵，還是要全面看待和理解當(dāng)前的市場狀況。