市場下行，一些二手房中介開始作妖了！

9月22日，#中介雇人看房砍價60萬搞崩房東心態(tài)# 的話題突然沖上微博熱搜榜。

在成交量下滑、房東出貨意愿增強(qiáng)的背景下，部分二手房中介為了快速促成交易、賺取傭金甚至差價，玩起了“演技派”操作——

他們專門雇人扮演潛在買家，用極端低價輪番施壓房東，有的還上演“雙簧戲”制造房源滯銷假象。

這波操作下來，把很多行業(yè)內(nèi)人士都看傻，這不是把賣家當(dāng)猴耍嗎。

01

當(dāng)前二手房中介的“壓價套路”，早已不是個別從業(yè)者的臨時起意，而是形成了一條分工明確的“逐利鏈條”——

從日結(jié)200元的“臨時演員”，到月入50萬的中介老板，每個環(huán)節(jié)都在把房地產(chǎn)交易異化為一場針對房東的心理圍剿。

記者在暗訪中發(fā)現(xiàn)，“演員”的工作內(nèi)容很簡單：

跟著中介去看房，面對房東時故意挑刺，再報出遠(yuǎn)低于掛牌價的數(shù)字，比如339萬的房子直接喊280萬，538萬的房源咬死470萬不放。

這些“演員”不用承擔(dān)任何交易風(fēng)險，只要配合完成“砍價表演”，一天就能拿到200元報酬。

而鏈條頂端的中介老板，靠著這種“變相壓價收房、再高價轉(zhuǎn)手”的模式，收益相當(dāng)可觀——

有中介工作人員透露，“一個月收50套房子，50萬肯定能賺到”，言語間滿是對這種模式的認(rèn)可。

支撐這場“表演”的，是中介行業(yè)扭曲的考核機(jī)制。

鏈家內(nèi)部人員坦言，他們每天必須完成15組客戶帶看指標(biāo)，僅靠真實有購房意愿的客戶，很難達(dá)到要求。

“雇人帶看”成了最省事的辦法：

既能應(yīng)付公司考核，又能借這些“假買家”的口，反復(fù)向房東傳遞“你的房子賣不上價”的負(fù)面信號。

時間一長，不少房東在頻繁的低價沖擊下，心理預(yù)期逐漸崩塌，從最初的堅持報價，到后來的無奈妥協(xié)，甚至出現(xiàn)眼泛淚花降價的情況。

中介們還為這套操作找了個“冠冕堂皇”的理由：“如果讓真實買家直接和房東談，萬一價格談不攏，買家可能就不考慮這套房了。

中介先讓‘演員’先去探底，能摸清雙方的價格差距，后續(xù)撮合更順利。

02

如果說“雇人砍價”是中介的“明招”，那“隱藏成交價”就是他們的“暗棋”——

這兩招結(jié)合，直接在二手房市場制造了一個“信息黑洞”，讓買賣雙方徹底失去價格參考基準(zhǔn)，只能任由中介擺布。

近期鏈家突然停止公示二手房成交價的操作，與“雇人壓價”形成了詭異的邏輯閉環(huán)。

一方面，中介用“演員”輪番報低價，不斷壓低房東的心理預(yù)期；

另一方面，隱藏真實成交數(shù)據(jù)，讓房東不知道同小區(qū)、同戶型的房子實際賣了多少錢，

只能聽從中介“現(xiàn)在市場不好，只能降價”的忽悠；而真實買家也不清楚合理的報價區(qū)間，要么不敢出價，要么跟著中介一起盲目砍價。

最終，整個市場陷入“賣家盲目降價、買家盲目砍價”的混亂，而中介則在這場混亂中，牢牢掌握了房源定價權(quán)。

要知道，2024年上海二手房成交總量達(dá)到21.6萬套，其中絕大多數(shù)交易都是通過中介完成的。

如此龐大的市場體量，卻依賴中介構(gòu)建的“信息黑箱”運(yùn)作，相當(dāng)于把本該由市場決定的房價，交給了以逐利為目的的機(jī)構(gòu)操控。

對比深圳的做法，這種“信息壟斷”的問題更顯突出——

深圳的中介平臺早已恢復(fù)公示真實掛牌價與成交價，購房者打開APP就能看到同小區(qū)最近的成交記錄，能清晰判斷市場行情；

而上海的房東，只能在“538萬被砍到510萬”的迷茫中妥協(xié)，鏈家所謂“隱藏價格是為了防止市場恐慌”的說法，更像是為操縱價格找的借口。

當(dāng)市場失去透明的價格錨點(diǎn)，“雇人砍價60萬”的極端案例，就可能從個別亂象擴(kuò)散成行業(yè)潛規(guī)則，最終導(dǎo)致房價信號失真，摧毀整個二手房市場的健康根基。

03

亂象頻發(fā)的背后，還有傭金制度與監(jiān)管力度的雙重推手。

目前二手房中介的主要利潤來自成交傭金，比例通常在1%-3%，部分機(jī)構(gòu)還會通過協(xié)助辦理貸款、推薦裝修等增值服務(wù)額外賺錢。

這種盈利模式下，“成交速度”遠(yuǎn)比“價格公平”更重要——

一套339萬的房子，哪怕砍價60萬到279萬成交，雖然傭金總額少了一點(diǎn)，但快速成交帶來的確定性收益，加上后續(xù)可能的差價空間，遠(yuǎn)比花時間匹配真實買家、爭取合理價格更劃算。

而監(jiān)管力度不足，更讓部分中介有恃無恐。

杭州早已通過常態(tài)化檢查查處虛假房源、信息公示不全等問題，還推行了“云簽約”自動備案制度，讓每一筆交易的流程和價格都陽光化；

但上海的監(jiān)管卻明顯寬松，據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，當(dāng)?shù)?00余家二手房中介機(jī)構(gòu)中，近期僅1家受到行政處罰。

當(dāng)合規(guī)成本遠(yuǎn)低于“月入50萬”的違規(guī)收益時，“雇人砍價”自然成了部分中介眼中的“致富捷徑”。

在言叔看來，要根治這些亂象，關(guān)鍵在于打破信息壟斷與重構(gòu)利益機(jī)制。

一方面，監(jiān)管部門應(yīng)參考深圳經(jīng)驗，強(qiáng)制推行二手房成交價透明化，建立政府主導(dǎo)的價格數(shù)據(jù)庫，要求所有中介平臺同步公示真實成交記錄，讓“演員砍價”失去操作空間；

另一方面，要改革傭金計取方式，從“按成交價比例收費(fèi)”改為“按服務(wù)時間、服務(wù)質(zhì)量收費(fèi)”，避免中介為了快速成交而犧牲買賣雙方的利益。

對普通房東和購房者而言，也需要提高警惕——

遇到“頻繁帶看卻始終是陌生面孔”“一上來就報極端低價”的情況，就要當(dāng)心可能是中介的“套路”。

當(dāng)越來越多的人不再容忍中介“作妖”，市場才能回歸本該有的理性與秩序。

作者：言叔，資深財經(jīng)評論員，堅信 “認(rèn)知才是最大的不動產(chǎn)”。關(guān)注我，用不一樣的視角看世界。