從高公攤到負(fù)公攤，哪一年在西安買房，是時(shí)代眼淚｜房哥亂彈

「西安房哥」是本地購房服務(wù)平臺(tái)，深耕11年，接地氣，說人話。

小助手V：fangsanmei2020，買賣房，裝修咨詢，投稿聯(lián)系。

《新鴛鴦蝴蝶夢》里唱到，由來只有新人笑，有誰聽到舊人哭，喜新厭舊可謂人間常態(tài)，房子更是如此……

西安人買新房，流行過這幾個(gè)口頭禪，分別是2018年前，送啥？2021年前，搖號(hào)不？2024年前，有優(yōu)惠么？以及2025年后，得房率多少？

喊了這么多年的高公攤，不到三年的功夫，就被“消滅了”，轉(zhuǎn)向了負(fù)公攤的比拼，從你送5㎡，到我送10㎡，20㎡，30㎡，50㎡，房價(jià)越降越低，贈(zèng)送越來越多。

這讓我們五年前買房的朋友，情何以堪，被動(dòng)成為“時(shí)代的眼淚”嗎？

消滅公攤

對(duì)于國人而言，最痛恨的除了期房以外，可能就是公攤，這個(gè)涵蓋管道井，大堂，墻體在內(nèi)，說不清，道不明的面積，長期與房子牢牢捆綁。

低公攤一度是高品質(zhì)住宅的代名詞，高公攤則是筒子樓的通行證，在那個(gè)房價(jià)飛漲，全民買房的時(shí)代，搖號(hào)在前，公攤一度無人問津， 甚至室內(nèi)沒有陽臺(tái)都能接受，但市場由晴轉(zhuǎn)陰后，公攤成為口誅筆伐的第一個(gè)對(duì)象。

擺在開發(fā)商面前的問題就是，如何消滅公攤？方案就是贈(zèng)送面積，即陽臺(tái)半送，露臺(tái)全送。

在2023年3月1日起實(shí)施的《民用建筑通用規(guī)范》中，附屬在建筑外圍護(hù)結(jié)構(gòu)上的裝飾、遮陽、設(shè)備平臺(tái)等構(gòu)（配）件，如裝飾柱、門窗線腳、勒腳、突出墻面的裝飾線條、空調(diào)機(jī)板、遮陽板、建筑挑檐、無柱雨篷等，均不屬于建筑面積的計(jì)算范圍。

西安四代住宅的大露臺(tái)，就屬于建筑挑檐的形式，既然不計(jì)容積，自然能送盡送，在各個(gè)區(qū)域的實(shí)際贈(zèng)送規(guī)則里，也有區(qū)別。

比如曲江新區(qū)，陽臺(tái)贈(zèng)送比例10%，進(jìn)深小于等于2.4米，露臺(tái)贈(zèng)送無面積要求，每戶僅設(shè)置一個(gè)露臺(tái)，露臺(tái)進(jìn)深不應(yīng)大于2.4m。

高新區(qū)范圍，陽臺(tái)增贈(zèng)送比例6%，進(jìn)深無限制，露臺(tái)贈(zèng)送，同一戶型南北向均可設(shè)置露臺(tái)，無數(shù)量要求，露臺(tái)進(jìn)深無具體要求。

還有港務(wù)區(qū)，陽臺(tái)贈(zèng)送比例10%，進(jìn)深小于等于2.4m，125㎡以上改善型戶型可設(shè)置露臺(tái)，且每戶僅可設(shè)置一處露臺(tái)，進(jìn)深無要求。

航天新城范圍，陽臺(tái)贈(zèng)送比例6%，進(jìn)深小于等于2.4m，露臺(tái)按裝飾構(gòu)件報(bào)建，單層露臺(tái)總面寬小于總面寬的1/2。

最寬松的是西咸新區(qū)，高品質(zhì)住宅獎(jiǎng)勵(lì)容積率，A+級(jí)≤15％容積率獎(jiǎng)勵(lì)、A級(jí)≤12％容積率獎(jiǎng)勵(lì)，同時(shí)鼓勵(lì)四代住宅，空中花園等戶型創(chuàng)新，因此贈(zèng)送也是最夸張的。

之所以從高公攤到度公攤，開發(fā)商各種送，送，送，本質(zhì)上還是政策的手送了，建筑規(guī)范調(diào)整。

也因?yàn)檫@種調(diào)整，西安的房子以2024年為界，分為高公攤房和低公攤房，當(dāng)然不排除后續(xù)還會(huì)收緊，比如港務(wù)秦漢北取消露臺(tái)設(shè)計(jì)的傳聞。

從收緊到放松，背后核心還是樓市的蕭條，根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，西安新房已連跌12個(gè)月，二手房更是連跌22個(gè)月。

需求萎靡，相比限購，限售放開，首付，利率下調(diào)，但最有效的救市手段反而是建筑規(guī)范調(diào)整，允許大贈(zèng)送，果然房子不好賣以后，各種溫暖呵護(hù)都來了。

贈(zèng)送混戰(zhàn)

而這個(gè)高贈(zèng)送實(shí)現(xiàn)的形式，就是四代住宅，作為全國產(chǎn)品最卷的城市之一，西安不是第一個(gè)四代住宅城市，但普及速度，數(shù)量卻是靠前的。

根據(jù)2024年統(tǒng)計(jì)，西安四代住宅數(shù)量已超過35個(gè)，面積涵蓋100-370㎡多個(gè)區(qū)間，到了今年，新房幾乎全面四代化，也從單一的露臺(tái)數(shù)量，面積比拼，過渡到室內(nèi)，室外全贈(zèng)送的比拼。

壹

灃東開頭，打響高贈(zèng)送首戰(zhàn)

不僅豪宅送，剛需更送，只要規(guī)范允許，勢要將得房率拉爆，這其中，高贈(zèng)送鼻祖，就在灃東。

作為曾經(jīng)高光，后隨著二手房破發(fā)落寞的區(qū)域，需求回流主城后，灃東想要搶一口飯吃，最大的優(yōu)勢就是贈(zèng)送，西安關(guān)于四代住宅沒有明確規(guī)范，但可知的贈(zèng)送最大的區(qū)域，就是西咸新區(qū)。

典型案例，保利云谷和著，中鐵建軌交秦風(fēng)雅頌，高科越秀星匯云瀾。

前者在建面約139㎡的小高層上，一口氣做出了全景艙端廳，和雙露臺(tái)，露臺(tái)進(jìn)深約5米，讓業(yè)主住過了180㎡才有的開闊感。

（保利云谷和著建面約139㎡戶型）

后者則在建面約137㎡戶型上，做到四面寬，14米南向，雙露臺(tái)，室內(nèi)局部還有6米挑高，得房率超過125%。

同樣是灃東，即將面世的高科越秀星匯云瀾，更是將建面約139㎡做到了超140㎡的實(shí)得率，實(shí)得面積約195㎡，可謂西安高贈(zèng)送戶型的新高度。

（高科越秀星匯云瀾建面約139㎡戶型）

過去買房是地段，配套，價(jià)格，如今是高贈(zèng)送，戶型擺在眼前，煙霧彈效果最大化，事實(shí)證明，這招有用，在配套幾乎沒有灃東高新融合區(qū)，保利靠戶型高贈(zèng)送，賣成了紅盤。

有這樣的營銷成功案例在前，開發(fā)商也是有樣學(xué)樣，既然西安人對(duì)買房不上頭，但又對(duì)贈(zèng)送上頭，卷就對(duì)了。

貳

主動(dòng)跟風(fēng)，西安新房四面開花

從灃東融合區(qū)，再到能源金貿(mào)區(qū)，高新軟件新城，CID，以及今年的團(tuán)結(jié)村片區(qū)，高鐵新城片區(qū)，幸福林帶片區(qū)，港務(wù)區(qū)奧體，但凡有新房供應(yīng)，高贈(zèng)送是必備賣點(diǎn)。

經(jīng)開區(qū)高鐵新城，白樺林書香，建面約90㎡，最大贈(zèng)送面積約29㎡，實(shí)際得房率約108%，建面約120㎡，最大贈(zèng)送面積約34㎡，實(shí)際得房率約105%。

未央團(tuán)結(jié)片區(qū)，綠城綠汀芳菲，建面約121㎡，最大使用面積約145㎡，建面約139㎡，最大使用面積約168㎡，實(shí)際得房率約120%。

（綠城綠汀芳菲戶型）

隔壁保億潤園，建面約113㎡戶型，半贈(zèng)送約7㎡，全贈(zèng)送約34㎡，建面約128㎡戶型，半贈(zèng)送約8㎡，全贈(zèng)送約79㎡，可謂離了大譜。

（保億潤園戶型）

這一個(gè)個(gè)贈(zèng)送愈發(fā)夸張的戶型也說明，既然價(jià)格，地段，配套，學(xué)區(qū)卷不出結(jié)果，那就卷戶型，只要西安規(guī)范勻速，能送多少送多少，能送多大送多大。

叁

四線案例，高贈(zèng)送沒有盡頭

何止是無公攤，現(xiàn)在比拼的是誰公攤更負(fù)，既是卷，也是戶型戰(zhàn)爭，所以這是戶型贈(zèng)送的極限嗎？遠(yuǎn)遠(yuǎn)不是，身邊一個(gè)湖南四線城市的案例，看看這個(gè)戶型。

（外省三代住宅高贈(zèng)送案例）

建面約128㎡，且不是四代住宅，沒有露臺(tái)贈(zèng)送，單單室內(nèi)的全贈(zèng)送，半贈(zèng)送面積算上，感覺房子的一半都是送的。

所以不是三代住宅做不了高贈(zèng)送，而是建筑規(guī)范沒有放的那么寬，放寬了，無論幾代，都能高贈(zèng)送。

但我問了當(dāng)?shù)嘏笥眩@個(gè)拓興臻璽灣賣的好嗎，他給我否定回答，變相也說明一個(gè)道理，買房不是因?yàn)橘?zèng)送面積而買，而是需求，房價(jià)和城市。

西安當(dāng)下新房的贈(zèng)送混戰(zhàn)，更像是沒有辦法的辦法，擋不住房價(jià)下跌，擋不住收入下降，擋不住不愿貸款，那只能變相贈(zèng)送。

像不像當(dāng)年國產(chǎn)手機(jī)的混戰(zhàn)，你像素1600萬，我3800萬，我5000萬，它就敢做1億像素，還有能拍月亮的，如果不是技術(shù)限制，什么拍火星，拍金星，拍木星的都會(huì)出來。

但最終，拍出來的效果，還是不如蘋果，蘋果的像素也不高，好手機(jī)不靠對(duì)硬件，好房子也不靠堆贈(zèng)送。

變相降價(jià)

事實(shí)上，當(dāng)下房子好賣的唯一策略，就是降價(jià)，不同于二手房，動(dòng)輒7折砍一刀，損失的是房東個(gè)體，新房價(jià)格是有統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)的。

壹

高贈(zèng)送本質(zhì)，變相降價(jià)

對(duì)開發(fā)商而言，貸款開發(fā)，現(xiàn)金流比利潤更重要，賣的快才有錢賺，賣的慢除了產(chǎn)品被碾壓，利潤也會(huì)被渠道分光。

但直接降價(jià)，老業(yè)主會(huì)鬧，會(huì)舉報(bào)，且降價(jià)容易，漲價(jià)難，不到萬不得已，不會(huì)主動(dòng)價(jià)格戰(zhàn)，如何不明降的同時(shí)，又給業(yè)主降價(jià)體驗(yàn)，四代住宅，尤其是高贈(zèng)送的四代住宅，就相當(dāng)于官方允許的變相降價(jià)。

同樣是15000+單價(jià)，隔壁二手房無贈(zèng)送，新房10%的陽臺(tái)贈(zèng)送，無限制的露臺(tái)贈(zèng)送，二手怎么賣？只能被動(dòng)降到單平米相同的價(jià)格。

同樣是新房，隔壁新產(chǎn)品高贈(zèng)送，你家老產(chǎn)品小贈(zèng)送，對(duì)方128㎡和你家168㎡一樣大，怎么賣，老的只能繼續(xù)降價(jià)。

過去，很多糾結(jié)三代，四代住宅哪個(gè)更適合西安，分析天氣，習(xí)慣原因，但本質(zhì)上，三代和四代的競爭，是贈(zèng)送面積，是變相降價(jià)的競爭。

要選房，先問房，要賣房，先聊房，市場泥沙俱下，和房哥聊聊，補(bǔ)全信息差，不再走彎路。

（一對(duì)一私聊房哥答疑）

在新規(guī)范里，已經(jīng)通過贈(zèng)送第一次降價(jià)，開發(fā)商賣不動(dòng)，再次房價(jià)下降，渠道上門，額外優(yōu)惠，又是降價(jià)，貪便宜是大眾心態(tài)，尤其是房價(jià)普跌的當(dāng)下，因此降價(jià)才有銷量，只是明降和暗降的區(qū)別。

貳

戶型內(nèi)卷，倒逼優(yōu)中選優(yōu)

其次，這也是無奈之舉，當(dāng)下房子的萎靡，不在地產(chǎn)本身，更多是經(jīng)濟(jì)通縮，大眾收入下降，工作不穩(wěn)，不敢貸款造成的，過量的供大于求，各家房子都優(yōu)秀，產(chǎn)品都新，無奈買房的人急速減少。

導(dǎo)致的結(jié)果，就是內(nèi)卷，輪番的內(nèi)卷，和找工作難同理，崗位不夠，求職者太多，大家都是碩士學(xué)歷，證書一大堆，都很優(yōu)秀，但只能優(yōu)中選優(yōu)。

現(xiàn)在買房的群體就和企業(yè)面試官一樣，臺(tái)下都是求職的開發(fā)商，你會(huì)怎么選？

過去是拼顏值三件套，大門，會(huì)所，外立面，現(xiàn)在是拼好用三件套，學(xué)區(qū)，價(jià)格，贈(zèng)送面積。

雖然號(hào)召好房子標(biāo)準(zhǔn)，要關(guān)注隔音，安全，好房子好看更要好住，但在營銷端，好房子始終是好賣的房子，什么房子最好賣，名校+學(xué)區(qū)外，就是高贈(zèng)送。

比如，簽了愛知中學(xué)未央校區(qū)后的，保利未央璞悅。

比如，簽了交大附中的幸福林帶片區(qū)，中建悅廬幸福序。

比如，傳聞未官宣的經(jīng)開八校（鐵一系），翰林府，白樺林書香。

比如，隔壁交大陸港，自身高贈(zèng)送的招商梧桐書院。

在比如，集合高贈(zèng)送+強(qiáng)學(xué)區(qū)的能源金貿(mào)區(qū)，邦泰悅九章等。

這種現(xiàn)狀下，西安的戶型內(nèi)卷，升級(jí)，不是終點(diǎn)，只是開始，不排除也會(huì)出現(xiàn)不做露臺(tái)，但室內(nèi)超大贈(zèng)送的三代住宅。

叁

抗跌的西安，四代住宅掘金地

對(duì)于開發(fā)商而言，西安雖然房價(jià)也跌，但相比全國，跌的慢，需求還多，又是西北五省的中心，還有人口流入，還有房價(jià)空間，還有信息差可吃，還有區(qū)域炒作供地，是可以當(dāng)作四代住宅的試驗(yàn)田，重點(diǎn)開發(fā)的。

相比眾多城市，無論怎樣贈(zèng)送，產(chǎn)品怎樣創(chuàng)新，但買房人無動(dòng)于衷的處境，西安的人，只是觀望，但好東西端上來，還是會(huì)下手，二手怎么跌暫時(shí)不管，新房起碼穩(wěn)住。

過去五年，高新CID，港務(wù)區(qū)，往后五年，幸福林帶，團(tuán)結(jié)片區(qū)，高鐵新城，西電片區(qū)，還有大量的土地供應(yīng)，新房面世。

四代住宅，強(qiáng)學(xué)區(qū)，高贈(zèng)送三板斧當(dāng)下還是靈的，等不靈了，更低容積率，更好產(chǎn)品，更強(qiáng)學(xué)區(qū)再供應(yīng)，還是能有所斬獲的。

對(duì)于新晉西安的小開發(fā)商而言，過往突圍太難，沒有交付案例，沒有業(yè)主基數(shù)，沒有品牌名氣，但如今，四代住宅，高贈(zèng)送擺在眼前，就能吸引大眾。

肆

無序贈(zèng)送競爭，加劇觀望情緒

當(dāng)然，這種圍繞高贈(zèng)送的競爭，也有利有弊，如同不怕房價(jià)漲跌，就怕忽漲忽跌一樣，如今買房人對(duì)得房率也沒有底，總覺得還會(huì)有更大贈(zèng)送面積，且越剛需，這種對(duì)比，觀望心態(tài)會(huì)越濃。

西安的實(shí)得率極限到底是多少，仍沒有終極答案，如果今天買的是120%的，明天又出140%的，買的人總會(huì)心態(tài)失衡，最終的結(jié)果，則是持續(xù)的觀望。

政策端也需要一碗水端廳，擴(kuò)大的得房率，降低公攤是好事，但當(dāng)下的惡性競爭，反而不利于房價(jià)筑底回穩(wěn)。

全城高贈(zèng)送比拼的另一個(gè)結(jié)果是，區(qū)域和房價(jià)也沒有梯隊(duì)，滿城都是15000+，極端的例子就是，高新新房甚至比港務(wù)還要便宜。

至于四代住宅對(duì)三代住宅新房，二手的嚴(yán)重內(nèi)卷，已是板上釘釘，倒逼舊產(chǎn)品繼續(xù)降價(jià)。

當(dāng)然這些都是賣房時(shí)，能看到的市場內(nèi)卷，政策，產(chǎn)品革新，至于這種大露臺(tái)+高贈(zèng)送的房子實(shí)際交房后，入住體驗(yàn)如何，二手房價(jià)格如何，有待觀察，2025年是交付大年，故事還沒結(jié)束。

且贈(zèng)送新規(guī)在經(jīng)歷混亂期后，也會(huì)逐步統(tǒng)一，贈(zèng)送面積，露臺(tái)進(jìn)深，大小也不會(huì)像如今這般無序發(fā)展，沒陽臺(tái)是時(shí)代產(chǎn)物，大露臺(tái)也是時(shí)代產(chǎn)物，全看政策。

都是生活

說白了，房子還是為人服務(wù)，為生活服務(wù)，房價(jià)的下跌不僅是數(shù)字，更是買房從投資到自住的回歸，而房子好不好住，無關(guān)于三代與四代，而是與房子里住的人，他的需求，他的生活習(xí)慣，他的要求相關(guān)。

如今大眾熱捧的四代住宅，在西安新鮮，但在全國并不新鮮，好不好住，有待更多入住實(shí)景檢驗(yàn)。

就如同視頻里的這三戶人家，同樣的四代住宅，超大露臺(tái)，有人養(yǎng)花種草，有人存放紙箱子，有人空無一物，都是生活，有人為了享受生活，有人為了更好生活。

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作者：晴明

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