上海市區下滑最嚴重的地方

虹口區今年地王頻出，但二手房價不但沒有應聲上漲，反而持續走低。

我們最近梳理上海各區房價數據發現：

虹口區的二手房價跌幅已經遠超楊浦。

成為本輪樓市調整的重災區。

論底子，虹口是北四區里最好的。

占著外白渡橋的地段，一江一河的規劃也沒有落下，CAZ更是保送，但樓市就是支棱不起來。

過去幾年，虹口新房供應比不上楊浦，城市更新跟不上徐匯和黃浦。

四川北路昔日繁華漸褪，北外灘高樓林立卻難掩二手市場的冷清。

難道虹口樓市真的沒落了？

虹口跌慘了

我們統計了近1年上海各區房價數據。

位于榜首的，就是虹口，跌幅達19.90%。其次是奉賢和嘉定。

上海市區七個區里，屬虹口區跌幅最大。

如果把時間線拉長，虹口跌幅也在前三。

歷史上的虹口，并非一直如此低迷。

90年代初，虹口的四川北路與南京路、淮海路鼎足而立。

乍浦路上的燈紅酒綠不輸黃河路。

“黃老大、虹老二”，是那個時代賦予虹口的輝煌。

當時的虹口，是“海派文化發祥地”、“文化名人聚集地”。

諸多文壇大佬如魯迅、瞿秋白、郭沫若、茅盾等人都在虹口留下過身影。

1997年上海造第一批商品房的時候，魯迅公園附近的房價要8000元一平。

虹口，也曾引領上海高端住宅市場。

那后來虹口樓市為什么又不行了呢？

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為什么虹口房價跌那么狠？

隨著城市不斷擴展，虹口原來的優勢已經很難支撐往日的輝煌。

細究虹口房價跌幅如此慘烈的原因，有幾個方面。

1、商業的沒落，帶來板塊的頹敗。

任何一個區域、板塊的未來發展，都需要充足的人流。

而人流的持續聚集，往往需要商業中心的持續繁榮。

不夸張的說，上海有些板塊的崛起，其實就是商業運營成功的功勞。

比如，閔行七寶的繁榮，離不開萬科和寶龍廣場。

反之，商業的沒落，也很容易帶來板塊的頹敗。

虹口的衰敗，就和四川北路商業沒落關系緊密。

近幾年上海的商業迭代速度非常快，但虹口顯然沒跟上趟。

如今虹口的商業資源集中在老虹口，西部和北部可以說是商業荒漠。

2、人口結構失衡，老齡化嚴重。

城市想要發展，就要保持人口更新換代的能力。

而虹口的常住人口數據一直在下滑，近十幾年人口流失超15萬。

外來人口吸納能力全市最低，導致購買力下降，二手房流通性差。

更關鍵的是，虹口區的人口老齡化十分嚴重。

2020年七普數據，虹口60歲及以上老人占總人口33.2%，遠高于全市水平。

截止到2024年底，這個數據已經高達45.2%。

數據整理自上海民政局

在虹口街頭走走，遇到的絕大部分都是60歲以上的老人。

上海多中心的戰略布局，虹口不再是年輕人的優先選擇。

3、教育資源吸引力不足。

虹口雖有部分優質學校，但整體教育實力不突出。

全區只有1所“八大”高中，一本率76%，辦學氛圍也比較寬松。

拿得出手的上外附中，還是面向全市招生的，對于虹口區并未有傾斜。

與楊浦，徐匯相比競爭力不足，學區房熱度也比較低迷。

4、產品老化與次新房稀缺。

虹口發展得早，世紀初的時候別的地方都在大拆大建。

虹口區拆不動又沒地方建，所以就耽誤了。

現在區域內尤其是中北部老房子非常多，房齡普遍在80年代甚至更早。

這類老房子設施老化、物業管理差、車位配比低，競爭力弱。

相比之下，同價位的寶山、嘉定等區域有電梯商品房，虹口吸引力不足。

5、貧富差距明顯，板塊割裂。

虹口區的發展不均衡，全區的重點始終在南邊。

從虹口公園往北，曲陽、涼城有著大量的工人新村老破小。

到了江灣則是大片的動遷基地。

與北外灘的富麗堂皇形成了鮮明對比。

從規劃上也看不出北虹口的變化。

宜居宜業一筆帶過了整個北部。

雖然強調了中環科創，但是感覺更多地是在蹭市北高新和五角場的熱度。

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虹口買房怎么選

當然，這并不代表虹口就不值得買了。

虹口區的各項配套雖然難言頂尖，但也不至于說是吊車尾。

整體來看，虹口還是有很多適合買房的地段。

虹口的地段大概可以分為幾個梯隊：

第一梯隊，富豪改善片區：北外灘、四川北路

第二梯隊，市中心外溢中產片區：臨平路，瑞虹新城

第三梯隊，老公房片區：魯迅公園、曲陽、涼城

第四梯隊，偽市區板塊：江灣鎮

①先來看富人區，北外灘和四川北路

這是虹口區地段最好、配套最完善、住宅檔次最高、歷史底蘊最濃的地方。

一系列別墅豪宅，如弘安里、天潼198、碧云北外灘138街坊（聯排）、中糧北外灘項目、臨港越秀北外灘，拔高了地段層次。

其中北外灘的弘安里風貌別墅，是近兩年別墅銷售標桿。

公寓豪宅有海泰北外灘、中糧北外灘項目、白金灣府邸。

想買次新改善盤，可以看看新弘北外灘、珠江鉑世外灘界、外灘豪景苑、碧云北外灘。

北外灘的房價在市中心區域不算很高，未來或許還有上升空間。

②二梯隊臨平路，瑞虹新城板塊

臨平路，虹口區中部的大型居住板塊，現在是瑞虹新城各期的天下。

瑞虹新城，內環內少有的整片規劃整片開發的大型居住區。

資源足夠全，商場能級足夠高，離陸家嘴10-15分鐘車程。

瑞虹作為虹口區唯一次新房片區，本土置換需求非常旺盛。

瑞虹新城三期之后，二手成交價格如今都在10w以上。

像七期、八期的3房，成交總價普遍在2000萬以上。

瑞虹估值偏高，未來四年還面臨大批限售新房的沖擊，不建議現在去買。

剛需改善可以密切關注瑞虹二期、三期、愛家豪庭、建邦 16 區、中信和平家園、中信虹港名庭的房價走勢。

都是10 年 + 房齡品質尚可的商品房。

③三梯隊魯迅公園，曲陽，涼城

魯迅公園和曲陽，都是垂垂老矣的老年社區。

板塊內清一色普宅老破大+老公房，只有本地人會買。

涼城是軍產集中地，中環內地鐵盲區。

不過等19/20號線通車，這會是虹口區未來改善力度較大的一個區域。

可以關注下這里的次新房，虹口金茂府。

江灣鎮，動遷大居，偽市區板塊，與彭浦新村、高境、淞南連成一片。

到市中心通勤距離遠，配套能級還比不過近郊的地方。

總的來說，虹口的房子，如果不是價格特別便宜，就不要碰第一代（90年代塔樓、老破小）、和第二代產品（2000-2005年板樓）。

買房盡量選具備一定稀缺資源的第三代產品，比如2006-2012品質板樓，以及第四代次新房。

小結

虹口雖然在近些年的城市發展中有所迷失，但未曾放棄尋求突圍之路。

虹鎮老街改造，成功樹立了瑞虹新城中產社區的標桿。

近幾年更是傾全區之力，打造北外灘核心產業群。

尤其是今年，虹口像是鉚足了勁，要開啟北外灘、乃至虹口的新紀元。

從北外灘和四川北路動遷提速，到北外灘新房集中供應。

從阿那亞“加盟”海泰北外灘，到白玉蘭廣場觀景臺開放。

16萬+的金茂璞元，已經向頂豪發起沖鋒。

綠城北外灘的新地塊業內看高價格至18萬/㎡。

疊加未來19和20號線一縱一橫兩條軌交線。

我們期待虹口樓市再次崛起。

注：該篇文章僅代表個人見解，不構成交易建議。

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