寧波市區的別墅為何如此抗跌？

本文約2000字，閱讀時間約7分鐘，可點擊上面“耳機”圖標收聽音頻

給大家講個故事。

日湖西岸有個樓盤叫名門府，開發商叫中旅地產，沒錯，就是那個萬人搖的中旅城的開發商。

但中旅在開發名門府的時候，還沒有多少人關注到它，名門府地處日湖一線，由7幢高層和24套別墅組成，別墅占據著最靠湖的東南位置。

這24套別墅，現在掛出來銷售只有1套，面積358平方，房東最新的掛價是：

4180萬。

這個價格是不是很離譜？算單價，差不多是明湖豪宅大平層的2倍了。但這還不是最離譜的，更離譜的是這套別墅2020年6月最初的掛價，居然只有：

2800萬。

也就是說，在其他房子下跌了30-40%甚至更多的同時，這套別墅的價格卻上漲了：

1380萬。

你可能說，反正沒賣掉，掛多高都沒有意義。

說得沒錯，老司機查閱最近一次名門府別墅的成交，發生在2022年11月，當時一套350平的成交價是：

3000萬。

此后名門府為什么沒有成交？因為沒有房東愿意掛出來賣，老司機輾轉聯系到一個空置的房東，他回復我說：

出3000萬也不賣。

名門府是個孤例嗎？

我們在往北去，去到一個更偏一點的地段——長島花園。

長島今年成交了2套別墅，一套450平方2200萬；另一套605平方，成交價2980萬，最高單價48900元。

老司機又去查了一下長島2022年以來的別墅成交：2024年成交最高單價36000元；2023年成交最高單價40000；2022年成交最高單價54600元。

2023年以來，長島別墅的成交價其實是在上漲的。

再看看鄞州，寧興城市花園的別墅，2024年11月成交了一套245平方1950萬，單價79500元；另一套417平方，成交價3580萬，單價85900元。

2023年，這個小區的最高成交價是76000元，明顯2024年更貴。

即使產品差一點的別墅，如東湖花園，2022年成交單價4萬，到2025年仍然保持在4萬，同期高層則由3萬+跌到了1字頭。

寧波的市區別墅，這樣的例子還有很多，對比普通住宅就能發現，別墅的抗跌性完全不是一個檔次。

哪怕和大平層豪宅比，也能完全碾壓無疑。

最早2021年起，老司機就在講別墅的保值功能，當然很多人是懷疑的，畢竟那時候大平層才剛剛興起，被開發商忽悠的一愣一愣的。

老司機看好別墅當然不是賭運氣，而是有強大的底層邏輯。

這些年房價上漲的底層邏輯是什么？說一千道一萬，根本性的邏輯是地價上漲。磚頭還是磚頭的價格，但地價早就不是當初的地價了。

什么樣的房子能夠最大程度的反映地價？當然是別墅！高層住宅的容積率是2.5，1平方的房子只能分攤0.4平方的土地；而別墅的容積率是0.8，1平方的房子能分攤1.25平方的土地。

獨棟更夸張，容積率是0.5，1平方的房子能分攤2平方的土地。

地價上漲一倍，高層的價值只能上漲0.4倍，而獨棟的價值能上漲2倍，一來一去就差了5倍，這就是別墅保值的根本邏輯。

別墅保值的第二個原因，是其獨立性。

無論是住宅還是辦公，或者是商鋪，獨立性越強，其保值功能也就越強。什么是獨立性，簡單來說就是無論鄰居怎么搞，都不會影響到你的正常使用。

高層的電梯壞了，如果鄰居不愿意出錢修，這個電梯就用不了，結果這幢樓基本就會廢了。

寫字樓里已經出現過這種狀況，由于一些業主拖欠物業費和能耗費，導致整幢寫字樓停擺，大家都無法使用。

無法正常使用房子，當然就會飛速貶值。

別墅特別是獨棟，其獨立性是最強的。大家去看看寧波最老的一批別墅，如白云莊、國際村等，很多業主把老房子推倒重建，建起來的房子即現代又漂亮。

如果再住20年，房子老了過時了，還可以推到再來，但同樣40年的高層，還能住人么？

萊茵堡今年成交了一套別墅，單價超過7萬元，就是翻新后的價格。

別墅保值的第三個原因，是業主不賣。

大家可以看到，寧波的市區別墅，便宜的也要千把萬，帶上裝修家具，肯定是要超過千萬了。

上限更是不可測，泊璟廷出現過上億的成交，其他如明洲、江萬一期、江南一品獨棟等別墅樓盤，也都有3000萬、5000萬以上的成交。

能買得起千萬級別墅的房東，都是不差錢的主，幾乎沒有人因為擔心房價下跌，而急著拋盤的。

這些人根本不在乎房價那點漲跌。

所以我們看到，無論房價怎么跌，這些別墅的房東都穩如老狗，越是好的別墅，越是少有人賣。上文提到的名門府只有1套掛牌，價格嚇死人，江萬一期和御璽別墅差不多也是這種情況，而風格璟院的別墅和東方一品的獨棟，連一套賣出來的都沒有。

你還在等他降價，人家根本就舍不得賣。

所以，什么房子最保值？最最重要的是你要處在一個競爭少、甚至無競爭的細分市場中。一個小區大平層少說也有上百套，但一個小區的別墅可能就只有幾十套。

而且別墅小區比大平層小區少的多得多，二者的存量是幾十倍上百倍的差距。

老司機把別墅保值的原理說清楚了嗎？沒聽清楚不是你的悟性不夠，而是你的錢包不夠，等你到了那個層級，自然就聽得懂我在說什么了。

最后，請允許我淺淺的吹噓一下，寧波業內比老司機更了解別墅的人恐怕不多，比我理解更深刻的人可能就更少了。如果你想買（賣）別墅，找老司機肯定是最明智的選擇（掃下面二維碼加老司機微信）。

|年度VIP|