寧波市區(qū)的別墅為何如此抗跌？

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給大家講個(gè)故事。

日湖西岸有個(gè)樓盤(pán)叫名門(mén)府，開(kāi)發(fā)商叫中旅地產(chǎn)，沒(méi)錯(cuò)，就是那個(gè)萬(wàn)人搖的中旅城的開(kāi)發(fā)商。

但中旅在開(kāi)發(fā)名門(mén)府的時(shí)候，還沒(méi)有多少人關(guān)注到它，名門(mén)府地處日湖一線，由7幢高層和24套別墅組成，別墅占據(jù)著最靠湖的東南位置。

這24套別墅，現(xiàn)在掛出來(lái)銷(xiāo)售只有1套，面積358平方，房東最新的掛價(jià)是：

4180萬(wàn)。

這個(gè)價(jià)格是不是很離譜？算單價(jià)，差不多是明湖豪宅大平層的2倍了。但這還不是最離譜的，更離譜的是這套別墅2020年6月最初的掛價(jià)，居然只有：

2800萬(wàn)。

也就是說(shuō)，在其他房子下跌了30-40%甚至更多的同時(shí)，這套別墅的價(jià)格卻上漲了：

1380萬(wàn)。

你可能說(shuō)，反正沒(méi)賣(mài)掉，掛多高都沒(méi)有意義。

說(shuō)得沒(méi)錯(cuò)，老司機(jī)查閱最近一次名門(mén)府別墅的成交，發(fā)生在2022年11月，當(dāng)時(shí)一套350平的成交價(jià)是：

3000萬(wàn)。

此后名門(mén)府為什么沒(méi)有成交？因?yàn)闆](méi)有房東愿意掛出來(lái)賣(mài)，老司機(jī)輾轉(zhuǎn)聯(lián)系到一個(gè)空置的房東，他回復(fù)我說(shuō)：

出3000萬(wàn)也不賣(mài)。

名門(mén)府是個(gè)孤例嗎？

我們?cè)谕比ィサ揭粋€(gè)更偏一點(diǎn)的地段——長(zhǎng)島花園。

長(zhǎng)島今年成交了2套別墅，一套450平方2200萬(wàn)；另一套605平方，成交價(jià)2980萬(wàn)，最高單價(jià)48900元。

老司機(jī)又去查了一下長(zhǎng)島2022年以來(lái)的別墅成交：2024年成交最高單價(jià)36000元；2023年成交最高單價(jià)40000；2022年成交最高單價(jià)54600元。

2023年以來(lái)，長(zhǎng)島別墅的成交價(jià)其實(shí)是在上漲的。

再看看鄞州，寧興城市花園的別墅，2024年11月成交了一套245平方1950萬(wàn)，單價(jià)79500元；另一套417平方，成交價(jià)3580萬(wàn)，單價(jià)85900元。

2023年，這個(gè)小區(qū)的最高成交價(jià)是76000元，明顯2024年更貴。

即使產(chǎn)品差一點(diǎn)的別墅，如東湖花園，2022年成交單價(jià)4萬(wàn)，到2025年仍然保持在4萬(wàn)，同期高層則由3萬(wàn)+跌到了1字頭。

寧波的市區(qū)別墅，這樣的例子還有很多，對(duì)比普通住宅就能發(fā)現(xiàn)，別墅的抗跌性完全不是一個(gè)檔次。

哪怕和大平層豪宅比，也能完全碾壓無(wú)疑。

最早2021年起，老司機(jī)就在講別墅的保值功能，當(dāng)然很多人是懷疑的，畢竟那時(shí)候大平層才剛剛興起，被開(kāi)發(fā)商忽悠的一愣一愣的。

老司機(jī)看好別墅當(dāng)然不是賭運(yùn)氣，而是有強(qiáng)大的底層邏輯。

這些年房?jī)r(jià)上漲的底層邏輯是什么？說(shuō)一千道一萬(wàn)，根本性的邏輯是地價(jià)上漲。磚頭還是磚頭的價(jià)格，但地價(jià)早就不是當(dāng)初的地價(jià)了。

什么樣的房子能夠最大程度的反映地價(jià)？當(dāng)然是別墅！高層住宅的容積率是2.5，1平方的房子只能分?jǐn)?.4平方的土地；而別墅的容積率是0.8，1平方的房子能分?jǐn)?.25平方的土地。

獨(dú)棟更夸張，容積率是0.5，1平方的房子能分?jǐn)?平方的土地。

地價(jià)上漲一倍，高層的價(jià)值只能上漲0.4倍，而獨(dú)棟的價(jià)值能上漲2倍，一來(lái)一去就差了5倍，這就是別墅保值的根本邏輯。

別墅保值的第二個(gè)原因，是其獨(dú)立性。

無(wú)論是住宅還是辦公，或者是商鋪，獨(dú)立性越強(qiáng)，其保值功能也就越強(qiáng)。什么是獨(dú)立性，簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)就是無(wú)論鄰居怎么搞，都不會(huì)影響到你的正常使用。

高層的電梯壞了，如果鄰居不愿意出錢(qián)修，這個(gè)電梯就用不了，結(jié)果這幢樓基本就會(huì)廢了。

寫(xiě)字樓里已經(jīng)出現(xiàn)過(guò)這種狀況，由于一些業(yè)主拖欠物業(yè)費(fèi)和能耗費(fèi)，導(dǎo)致整幢寫(xiě)字樓停擺，大家都無(wú)法使用。

無(wú)法正常使用房子，當(dāng)然就會(huì)飛速貶值。

別墅特別是獨(dú)棟，其獨(dú)立性是最強(qiáng)的。大家去看看寧波最老的一批別墅，如白云莊、國(guó)際村等，很多業(yè)主把老房子推倒重建，建起來(lái)的房子即現(xiàn)代又漂亮。

如果再住20年，房子老了過(guò)時(shí)了，還可以推到再來(lái)，但同樣40年的高層，還能住人么？

萊茵堡今年成交了一套別墅，單價(jià)超過(guò)7萬(wàn)元，就是翻新后的價(jià)格。

別墅保值的第三個(gè)原因，是業(yè)主不賣(mài)。

大家可以看到，寧波的市區(qū)別墅，便宜的也要千把萬(wàn)，帶上裝修家具，肯定是要超過(guò)千萬(wàn)了。

上限更是不可測(cè)，泊璟廷出現(xiàn)過(guò)上億的成交，其他如明洲、江萬(wàn)一期、江南一品獨(dú)棟等別墅樓盤(pán)，也都有3000萬(wàn)、5000萬(wàn)以上的成交。

能買(mǎi)得起千萬(wàn)級(jí)別墅的房東，都是不差錢(qián)的主，幾乎沒(méi)有人因?yàn)閾?dān)心房?jī)r(jià)下跌，而急著拋盤(pán)的。

這些人根本不在乎房?jī)r(jià)那點(diǎn)漲跌。

所以我們看到，無(wú)論房?jī)r(jià)怎么跌，這些別墅的房東都穩(wěn)如老狗，越是好的別墅，越是少有人賣(mài)。上文提到的名門(mén)府只有1套掛牌，價(jià)格嚇?biāo)廊耍f(wàn)一期和御璽別墅差不多也是這種情況，而風(fēng)格璟院的別墅和東方一品的獨(dú)棟，連一套賣(mài)出來(lái)的都沒(méi)有。

你還在等他降價(jià)，人家根本就舍不得賣(mài)。

所以，什么房子最保值？最最重要的是你要處在一個(gè)競(jìng)爭(zhēng)少、甚至無(wú)競(jìng)爭(zhēng)的細(xì)分市場(chǎng)中。一個(gè)小區(qū)大平層少說(shuō)也有上百套，但一個(gè)小區(qū)的別墅可能就只有幾十套。

而且別墅小區(qū)比大平層小區(qū)少的多得多，二者的存量是幾十倍上百倍的差距。

老司機(jī)把別墅保值的原理說(shuō)清楚了嗎？沒(méi)聽(tīng)清楚不是你的悟性不夠，而是你的錢(qián)包不夠，等你到了那個(gè)層級(jí)，自然就聽(tīng)得懂我在說(shuō)什么了。

最后，請(qǐng)?jiān)试S我淺淺的吹噓一下，寧波業(yè)內(nèi)比老司機(jī)更了解別墅的人恐怕不多，比我理解更深刻的人可能就更少了。如果你想買(mǎi)（賣(mài)）別墅，找老司機(jī)肯定是最明智的選擇（掃下面二維碼加老司機(jī)微信）。

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