上海房地產保衛戰

*此節目由豆包AI播客生成，感興趣的朋友可以試聽

上周，王思聰在上海凱德茂名公館那套406平的底復，接近成交，但買家在最后一刻，放棄了。

掛牌一年以來，這套花園復式的掛牌價格從將近1億，一路降到了6100萬，單價已經到了15萬。要知道，2022年的時候，同戶型的房子成交單價接近35萬一平米。

十年前，王思聰是以6300萬的合同價，購入這套位于黃浦區淮海中路上的豪宅，再加上2200萬的裝修包，成本價高達：

8500萬。

十年過去，比特幣從200多美元漲到了10萬美元，黃金從200多一克漲到了700多一克，就連A股都差點重回4000點。小王的房子，虧了2000多萬。

在小王之前，云錦東方、黃浦灣、復興瓏御，已經相比高點普遍跌去至少30%的估值，西郊和東郊的別墅區，跌幅也差不多，就連曾經穩如老狗的古北壹號，前幾天也成交了七折的法拍房。

不知道是不是巧合，王思聰走后，上海房價就一路下行。現在，小王又給上海樓市，狠狠砸了一次盤：

上海房地產開始殺估值了。

1

因為王思聰前女友小羽開過很多次直播，上海凱德茂名公館的這套房子的曝光度很高。那段時間，王思聰也很樂意展示自己的私生活，103萬的電腦，100萬的全球第一臺索尼Z9D電視，都是在這幢房子里公開展示的。

現在，索尼電視已經搬到了東京；他的布加迪紅龍，勞斯萊斯，保時捷，也都掛上東京車牌。

他被拍到了在日本辦理移民，甚至有傳言，他在東京表參道買了15億日元的大平層。

王思聰十年前買入凱德茂名公館時，買的是小區最好的一套；但現在它賣不掉，就像小王的前女友一樣，全是缺點——公司產權、一樓、層高不夠、甚至帶著花園，都成了缺點。

有意思的是，凱德茂名公館一路之隔，就是馬上要開盤的萬科高福里，高福里的中高區肯定要20萬/平米以上了，低區也是17萬了，他們宣傳的核心賣點是：

真正的梧桐區。

明明都是梧桐區，但講的完全是不一樣的故事。

2019年前的王思聰，曾是上海最耀眼的故事主人公。北方人、首富獨子、文娛創業者、半島酒店常客、紅色勞斯萊斯車主、美人環繞，王思聰的一切，都展示了上海作為金融、消費、國際中心的特質。

他旗下的香蕉計劃、熊貓直播以及普思資本的投資業務都在上海蓬勃發展，創業精神和投資眼光備受稱贊。

但2019年之后，危機全面出現。文娛、電競、直播行業的監管政策持續收緊，或許都不是巧合。

2019年3月，熊貓直播宣告破產關閉；7月到10月：王思聰名下多家公司股權陸續遭到法院凍結，其中包括香蕉計劃和熊貓直播的母公司。

熊貓直播的破產，引發了大量的投資糾紛和債務問題。普思資本的投資人也對其發起仲裁，導致國民老公一度被法院列為被執行人，并下達了限制消費令，也就是：

老賴。

2022年4月，王思聰的微博賬號徹底消失。在此之前，他在北方的活動和露面顯著增加。

2023年11月，王思聰身穿一件套頭毛衣，出席寰聚商業與泰安政府舉行的泰山文旅項目簽約儀式。

到了今年，和泰安領導坐在一起的人，已經換成了澳門賭王之子何猷君。

2

新上海的故事，是講給江浙的富豪們聽的。

前段時間的土拍，上海媒體都在歡呼民營企業的回歸。

青浦新城地塊和閔行顓橋地塊分別被宇誠集團、長江精工競得。做鋼結構的長江精工來自安徽省六安市；做房地產的宇誠集團，則來自浙江省湖州市；

此前，浙江臺州汽車模具大王葉華彪家族，拿下了衡復區的全國單價“地王”。上海豪宅的認購名單里，320（江蘇）和330（浙江）身份證的比例在不斷上升。上海新房和二手房已經完全被分隔成兩個世界：

在二手小區，聽到的全是下跌； 在新房里，聽到的全是上漲。

悲觀者買二手，樂觀者買新房。兩個群體不會發生任何交集，他們看到的也是完全不同的世界。

樂觀者眼中，經濟是上升的，通脹的；悲觀者眼中，經濟是下行的，萎縮的。

這兩年，這座城市在想辦法，把這兩類人區隔起來：

暫停城市副中心，轉向一江一河，是區隔； 全面取消外環外限購，是區隔； 8月14日，貝殼隱藏二手房成交價，也是區隔。

今年 5月，東安新村地塊被上海的城投公司已439億元買下，創了全國住宅總價紀錄。

他們花了三個月尋找買家。上周，終于成功把土地轉手給了中海和華潤。

隨便算下賬就知道，東安新村6057戶居民，平均每家拿到750萬拆遷款來算，一級市場其實沒有什么利潤。

但東安新村剛脫手，徐匯馬上又啟動了旁邊的江南新村的拆遷，總戶數高達2500戶：

拆遷是真的快，也是真的上癮。

2022年，復星和螞蟻聯合以129.3億元買下了外灘邊的福佑地塊，這塊地只有復星報名，除了商業比例很高，還因為政府設置了稅收條件：

驗收前達成120億的稅收貢獻； 驗收后5年達成144億稅收貢獻。

然后，這塊地 就陷入了三年的開發停滯期，沒有方案，也沒有動工。福佑地塊的拆遷工作前前后后花了近10年，但現在，它被上海人稱為“無人區”，很多攝影愛好者慕名而來，拍攝外灘和無人區的極致反差。

這期間，一個名為“豫外灘”的別墅項目卻開始低調蓄客，有商業別墅也有住宅別墅，口號是：

距離外灘最近的別墅。

這些年，上海等城市終于明白，賣豪宅就是速度最快的：

招商引資。

黃浦江水滾滾東流，外灘依舊燈火輝煌，只是換了一波人來尋新的魔都傳奇。

3

分析上海房地產，我最關注一個指標:

公積金。

中國的住房公積金制度，是從上海開始的。從2012年到2024年，上海在總人口幾乎沒變的情況下，公積金繳納人從550萬，增加到了950萬，繳存公積金的單位，增加了43萬個。

可以說，繳納公積金的單位和人員，是上海經濟的中流砥柱。

到了2024年，情況發生了很大變化。繳存公積金的單位，比前一年多了3萬多家，這本來是一件巨大的好事，但交公積金的人數：

卻少了13萬。

2024年，上海公積金發放的貸款總額，同比增加了14%；但再仔細看，卻發現，11萬筆房貸，在比前一年減少了九千多筆，也就是說：

購房者平均貸走了更多的錢。

2023年，貸款購房者平均貸走了74萬；到了2024年，他們平均貸走了95萬。這可能與貸款放松有關，但愿意留在上海的人，背負起了更高的杠桿。

上海外環外的限購其實早已不存在，上海的落戶權，有很多已經下放給了五大新城的一些龍頭企業，前兩天，有個臨港的企業在兜售特殊人才落戶名額：

70萬包全家落戶。

2024年，上海落戶8萬人，居轉戶36705人，連續兩年人才引進大于居轉戶。上海在以30年來的最大胸懷，吸引年輕人落戶。但外環外放開限購一周后，二手房的成交依然沒有什么起色。

樂觀的人都在等待，等美國降息，等資本從美國流出來。

號稱自己和王思聰有私生子的黃一鳴，一直在和小王要撫養費。她曬出過和小王的聊天記錄，2023年10月，小王和她說：

你自己忍忍吧，撐過明年就有錢給你了。

珍愛包叔，順手“在看”