破冰！冰雪主題文旅公募REITs加速

【品橙旅游】自2023年國家層面首次明確支持冰雪體育場館發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs以來，冰雪文旅領(lǐng)域的基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs探索雖有政策推動，但落地項(xiàng)目仍處于籌備階段。

如今，這一局面有望迎來突破。

中國龍江森林工業(yè)集團(tuán)有限公司（簡稱“龍江森工”）正式啟動雪鄉(xiāng)景區(qū)公募REITs發(fā)行服務(wù)機(jī)構(gòu)遴選招標(biāo)，標(biāo)志著冰雪主題公募REITs進(jìn)入加速發(fā)力階段。

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雪鄉(xiāng)景區(qū)公募REITs招標(biāo)即將落地

近日，龍江森工對外發(fā)布《公募REITs發(fā)行服務(wù)機(jī)構(gòu)遴選項(xiàng)目公開招標(biāo)公告》，明確將以雪鄉(xiāng)景區(qū)為入池資產(chǎn)申報(bào)發(fā)行公募REITs，招標(biāo)內(nèi)容包括公募REITs管理人（含基金管理人及專項(xiàng)計(jì)劃管理人）和財(cái)務(wù)顧問，開標(biāo)時間定為9月10日。

這并非冰雪景區(qū)首次嘗試基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs。此次招標(biāo)公告顯示，該項(xiàng)目財(cái)務(wù)顧問費(fèi)報(bào)價(jià)上限為500萬元，存續(xù)期報(bào)價(jià)為0.2%年（以存續(xù)期基金凈值為計(jì)費(fèi)基數(shù)），收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)與此前華山、玉龍雪山等景區(qū)REITs籌備項(xiàng)目基本持平。

作為項(xiàng)目主體，龍江森工的背景為雪鄉(xiāng)REITs提供了堅(jiān)實(shí)支撐。官網(wǎng)信息顯示，龍江森工成立于2018年6月，由原中國龍江森林工業(yè)（集團(tuán)）總公司改制重組而成，是黑龍江省大型國有公益性企業(yè)，承擔(dān)著生態(tài)建設(shè)、產(chǎn)業(yè)發(fā)展和林業(yè)投資三大職能，同時下轄23家林業(yè)局有限公司（390個林場所）、16家專業(yè)集團(tuán)公司，擁有4A級景區(qū)13個、3A級景區(qū)8個，以及眾多自然保護(hù)區(qū)和森林公園，文旅資源儲備豐富。其中中國雪鄉(xiāng)、龍江鳳凰山、亞布力滑雪等旅游景區(qū)是其生態(tài)旅游的重要名片。

雪鄉(xiāng)旅游風(fēng)景區(qū)作為此次入池的核心資產(chǎn)，2010年10月被原國家旅游局批準(zhǔn)為國家4A級旅游風(fēng)景區(qū)，位于黑龍江省牡丹江市，占地面積17916公頃，海拔1100米。其獨(dú)特的冰雪資源極具競爭力。每年10月至次年4月的雪期長達(dá)7個月，積雪厚度可達(dá)2米，憑借“林海雪原”的景觀特色成為冬季旅游熱門目的地，在此期間具備穩(wěn)定的客流與收益基礎(chǔ)。其中，2024年冰雪季，中國雪鄉(xiāng)景區(qū)共接待游客145.2萬人次。

政策密集加持，冰雪REITs賽道升溫

雪鄉(xiāng)景區(qū)公募REITs的推進(jìn)，離不開政策的持續(xù)護(hù)航。近年來，從國家到地方，支持冰雪經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域資產(chǎn)證券化的政策密集出臺，為項(xiàng)目落地鋪路。

2023年11月，文化和旅游部《國內(nèi)旅游提升計(jì)劃(2023—2025年)》提出，鼓勵在依法界定景區(qū)資源資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的基礎(chǔ)上，依托景區(qū)項(xiàng)目發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs，將景區(qū)類資產(chǎn)納入支持范圍。

2023年12月，國家體育總局在答復(fù)《關(guān)于加大對于中國—上海合作組織冰雪體育示范區(qū)建設(shè)政策支持力度的提案》時明確，國家發(fā)展改革委安排中央預(yù)算內(nèi)投資支持體育公園、冰雪等戶外運(yùn)動公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)，穩(wěn)妥推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）相關(guān)工作，支持符合條件的存量冰雪體育場館項(xiàng)目發(fā)行REITs。這是首次將“冰雪”與“REITs”直接關(guān)聯(lián)。

2024年12月，中央?yún)^(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室印發(fā)《推動?xùn)|北地區(qū)冰雪經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展助力全面振興取得新突破實(shí)施方案》發(fā)布，明確提出“支持符合條件的冰雪經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs項(xiàng)目發(fā)行上市”，為東北冰雪資源富集區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs提供了直接政策依據(jù)。

地方層面，黑龍江、遼寧等省份紛紛跟進(jìn)。2025年7月，黑龍江省人民政府辦公廳印發(fā)《黑龍江省支持冰雪經(jīng)濟(jì)發(fā)展若干政策措施》（黑政辦規(guī)〔2025〕3號）明確“鼓勵符合條件的4A級以上冰雪旅游景區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目發(fā)行REITs”；同期，遼寧省人民政府辦公廳印發(fā)《遼寧省推動冰雪經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展助力全面振興取得新突破實(shí)施方案》（遼政辦發(fā)〔2025〕3號）方案中提出“加強(qiáng)對冰雪經(jīng)濟(jì)REITs項(xiàng)目的培育指導(dǎo)”，多地政策形成合力。

值得注意的是，冰雪REITs的政策支持呈現(xiàn)出“從場館到景區(qū)、從單一功能到綜合文旅”的擴(kuò)展趨勢。早期政策聚焦冰雪體育場館，而2024年后的文件已將4A級以上冰雪旅游景區(qū)納入范圍，且允許配套設(shè)施納入底層資產(chǎn)，與2024年國家發(fā)改委擴(kuò)大文化旅游領(lǐng)域REITs資產(chǎn)范圍的政策導(dǎo)向相呼應(yīng)。

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多地項(xiàng)目籌備，冰雪REITs進(jìn)入“競速期”

在雪鄉(xiāng)之外，全國已有多個冰雪相關(guān)項(xiàng)目啟動公募REITs籌備工作，形成“多點(diǎn)開花”的格局。

河北張家口作為2022年冬奧會舉辦地，在冰雪REITs探索上走在前列。2023年12月，張家口興垣投資發(fā)展集團(tuán)有限公司與密苑（張家口）旅游勝地有限公司簽訂公募REITs項(xiàng)目合作框架協(xié)議，以冬奧場館為核心資產(chǎn)推進(jìn)發(fā)行；2024年8月，當(dāng)?shù)嘏对擁?xiàng)目初步確定首發(fā)資產(chǎn)約13.71億元，已完成申報(bào)材料編撰，進(jìn)入實(shí)質(zhì)推進(jìn)階段。

云南麗江雖非傳統(tǒng)冰雪大省，但其玉龍雪山景區(qū)憑借“雪山+冰雪”的復(fù)合資源，也加入了REITs籌備行列。2025年6月，麗江市旅游開發(fā)投資集團(tuán)發(fā)布公告，啟動公募REITs服務(wù)機(jī)構(gòu)選聘，計(jì)劃以玉龍雪山為基礎(chǔ)資產(chǎn)，發(fā)行規(guī)模不低于25億元，試圖打造“南方冰雪文旅REITs”樣本。

此外，吉林省長白山景區(qū)作為知名冰雪旅游目的地，已被納入“文化旅游項(xiàng)目特許經(jīng)營權(quán)登記試點(diǎn)”。在2025年2月，吉林省人民政府辦公廳印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步培育新增長點(diǎn)繁榮文化和旅游消費(fèi)的若干措施》（吉政辦發(fā)〔2025〕2號）中指出：探索長白山旅游等文化旅游項(xiàng)目特許經(jīng)營權(quán)登記試點(diǎn)，條件成熟后，申報(bào)發(fā)行REITs。這無疑為長白山景區(qū)后續(xù)發(fā)行REITs奠定基礎(chǔ)。

從目前進(jìn)展來看，冰雪REITs的籌備項(xiàng)目已覆蓋“冬奧場館、山岳冰雪、林海雪原”等多種類型，底層資產(chǎn)呈現(xiàn)差異化特征：張家口項(xiàng)目聚焦冬奧遺產(chǎn)的賽后利用，雪鄉(xiāng)側(cè)重原生態(tài)冰雪景觀，玉龍雪山則融合了高原雪山與季節(jié)性冰雪資源，豐富了冰雪REITs的產(chǎn)品形態(tài)。

值得一提的是，部分項(xiàng)目已具備資產(chǎn)證券化經(jīng)驗(yàn)。張家口冬奧場館在REITs籌備前，已通過政府和社會資本合作（PPP）模式實(shí)現(xiàn)市場化運(yùn)營；雪鄉(xiāng)所在的龍江森工雖未發(fā)行過REITs，但國有背景下的資產(chǎn)確權(quán)與收益分配機(jī)制已相對成熟，這些都為公募REITs的推進(jìn)降低了難度。

冰雪REITs破局仍待探索

盡管政策與項(xiàng)目推進(jìn)勢頭良好，冰雪REITs的落地仍需突破多重挑戰(zhàn)。

首先是季節(jié)性波動問題最為突出。與華山等全年運(yùn)營的景區(qū)不同，冰雪類資產(chǎn)的收益高度依賴冬季。特別是雪鄉(xiāng)7個月雪期的收入占比超過全年的80%，如何通過產(chǎn)品設(shè)計(jì)平滑現(xiàn)金流、滿足公募REITs對“穩(wěn)定收益”的要求，是項(xiàng)目需要解決的核心問題。

其次資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)界定是另一大難點(diǎn)。冰雪景區(qū)多位于生態(tài)敏感區(qū)，涉及自然資源所有權(quán)與經(jīng)營權(quán)的分離。雪鄉(xiāng)景區(qū)其所在的林區(qū)生態(tài)資源歸國家所有，龍江森工作為運(yùn)營方需明確收益權(quán)的合法性與穩(wěn)定性，需通過協(xié)議明確收益分配機(jī)制。

再者估值邏輯差異也需市場適應(yīng)。冰雪資產(chǎn)的價(jià)值不僅包括基礎(chǔ)設(shè)施的運(yùn)營收益，還涉及生態(tài)價(jià)值、品牌價(jià)值等無形要素，如何將這些要素納入估值體系，平衡公益屬性與商業(yè)回報(bào)，需要原始權(quán)益人與中介機(jī)構(gòu)共同探索。

目前，雪鄉(xiāng)景區(qū)公募REITs的招標(biāo)已進(jìn)入倒計(jì)時。隨著更多項(xiàng)目的加入，冰雪REITs賽道或?qū)⒂瓉碚嬲摹捌票鶗r刻”。

（一實(shí) 本文僅代表個人觀點(diǎn)，與平臺無關(guān)）