一篇文章告訴你，什么樣的房子能穿越市場(chǎng)周期？

又是一輪新政。總理8月18日再提“止跌回穩(wěn)”，上海反應(yīng)迅速，8月25日“滬六條”出臺(tái)。

“現(xiàn)在，我到底該不該買(mǎi)房子？”申度君身邊的朋友以及后臺(tái)的粉絲，又開(kāi)始向我發(fā)出“世紀(jì)提問(wèn)”。每個(gè)人的情況各有不同，答案也不盡相同。申度君會(huì)一一耐心解答：手上已經(jīng)持有多套房產(chǎn)的，我們就不會(huì)再建議購(gòu)入；有明確改善需求的，會(huì)建議去市場(chǎng)上看看，現(xiàn)在的產(chǎn)品已經(jīng)迭代了很大一輪了……

但是，申度君最近在思考一個(gè)問(wèn)題：

什么樣的房子，是無(wú)論市場(chǎng)如何，都值得入手的？

是真的能改善生活，且放在手里也不會(huì)“虧”的？

是我身邊的親朋好友問(wèn)起，我會(huì)去推薦的？

為了得出答案，申度編輯部的小伙伴們，做了一系列深度的調(diào)研。帶著以下幾個(gè)“靈魂拷問(wèn)”，我們開(kāi)始了“優(yōu)質(zhì)好房”的探尋之路。

01

什么類(lèi)型的產(chǎn)品最抗跌？

什么叫穿越周期？別人漲的時(shí)候，它漲得更快。別人跌的時(shí)候，它不會(huì)跌。穿越周期的本質(zhì)是抗跌。所以，我們問(wèn)自己第一個(gè)問(wèn)題是，什么類(lèi)型的產(chǎn)品最抗跌？

這個(gè)問(wèn)題不難，非專(zhuān)業(yè)人士也可以答出來(lái)七七八八——被限制供應(yīng)量的產(chǎn)品，越少越值錢(qián)。

上海自從“禁墅令”發(fā)布以來(lái)，罕有別墅用地推出市場(chǎng)。市場(chǎng)上的別墅供應(yīng)也就越來(lái)越稀缺了，經(jīng)濟(jì)學(xué)第一性原理——供給與需求，在別墅市場(chǎng)體現(xiàn)得淋漓盡致。

以疊墅為例，我們來(lái)看一組實(shí)打?qū)嵉臄?shù)據(jù)。

? 近年趨勢(shì)性稀缺：自2020年起，上海疊墅供應(yīng)量便開(kāi)始逐年下降。2024年，上海累計(jì)供應(yīng)新房約5.88萬(wàn)套，其中疊墅產(chǎn)品不足3000套，占比低于5%，較2020年近乎腰斬；浦東尤其稀缺，2024年新推疊墅僅約240套，占區(qū)域新房比率僅2.69%。

注：根據(jù)市場(chǎng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，僅供參考，不構(gòu)成投資建議

? 當(dāng)下結(jié)構(gòu)性短缺：2025年上半年，上海疊墅產(chǎn)品供應(yīng)進(jìn)一步縮水至1164套，但同期成交量卻達(dá)到1305套。供求缺口持續(xù)擴(kuò)大，形成了明顯的結(jié)構(gòu)性短缺，這意味著每一套新上市的疊墅都面臨著強(qiáng)勁的需求支撐。

未來(lái)低密供應(yīng)有限：據(jù)統(tǒng)計(jì)，2023年至今，上海入市宅地167塊，浦西中心七區(qū)42塊，容積率1.3以下宅地只有2塊；整個(gè)浦東入市宅地27塊，其中容積率1.6及以下的只有3塊——這意味著，墅類(lèi)產(chǎn)品在未來(lái)幾年可能更加稀缺。

當(dāng)“有限的供給”遇上“增長(zhǎng)的需求”，疊墅類(lèi)產(chǎn)品的含金量不言而喻。

02

我的預(yù)算夠嗎？

看到這里，很多朋友可能要說(shuō)了，我當(dāng)然知道別墅稀缺，保值又好住了。中國(guó)人，誰(shuí)的夢(mèng)想不是住別墅呢？可是，別墅很貴啊。所以，第二個(gè)問(wèn)題，我們要解決什么價(jià)格段的別墅，是“普通人”夠得著又值得出手的。

1200萬(wàn)-1500萬(wàn)的總價(jià)，對(duì)于在上海打拼了多年，事業(yè)小有成就，上有老下有小的你來(lái)說(shuō)，是不是一個(gè)完美的預(yù)算？

最近，市場(chǎng)上就進(jìn)了幾個(gè)性?xún)r(jià)比不錯(cuò)的疊墅項(xiàng)目，能讓手握1500萬(wàn)左右的朋友也能圓夢(mèng)別墅。我們也以浦發(fā)唐城五期將要入市的疊墅為例子，來(lái)講講為什么它特別值得入手。

浦發(fā)唐城疊加產(chǎn)品“瑭墅”的價(jià)格，實(shí)在也能用“稀缺”來(lái)形容。

? 購(gòu)買(mǎi)力對(duì)比重構(gòu)：1500萬(wàn)，在內(nèi)環(huán)內(nèi)可能是老破大或80-90平小面積新房的入場(chǎng)券，在中環(huán)也許只能選擇一款改善型三房，但在唐鎮(zhèn)TOD軌交2號(hào)線(xiàn)上，加上產(chǎn)品附贈(zèng)面積，就能擁有總面積超過(guò)200平方米的疊墅，價(jià)值比很突出了。

? 板塊內(nèi)的價(jià)值洼地：唐鎮(zhèn)房子價(jià)格堅(jiān)挺，有高層新房已站上8.5萬(wàn)/㎡，有個(gè)十年前開(kāi)發(fā)的平層掛價(jià)甚至掛到10萬(wàn)+/㎡。浦發(fā)唐城五期高層均價(jià)為7.4萬(wàn)/㎡，這次推出的約165㎡疊墅價(jià)格居然做到1200萬(wàn)起。一般同個(gè)小區(qū)內(nèi)，因造價(jià)及土地價(jià)值（僅三戶(hù)擁有高層十幾或十?dāng)?shù)戶(hù)同樣的垂直土地），疊墅價(jià)格會(huì)比高層高15%-30%，瑭墅的定價(jià)可能也是絕版。

? 稀缺產(chǎn)品絕版席位：2020年起板塊聯(lián)排獨(dú)棟供應(yīng)為0，瑭墅就是唐鎮(zhèn)目前唯一的低密度社區(qū)新品，改善天花板。作為唐城TOD大盤(pán)開(kāi)發(fā)至第五期的作品，是項(xiàng)目首次推出墅類(lèi)產(chǎn)品，只有42套。套數(shù)少不好買(mǎi)到，估計(jì)離唐城只有兩站地鐵的張江高管們已經(jīng)在預(yù)定了。

03

它是最新一代的產(chǎn)品嗎？

過(guò)去2年，上海的住宅產(chǎn)品經(jīng)歷了一次斷層式的迭代。這時(shí)候選擇入市買(mǎi)房子，在總價(jià)預(yù)算符合的范圍內(nèi)，我們肯定要選擇產(chǎn)品力更強(qiáng)的產(chǎn)品，要更挑剔。

以前上海有不少小面積的疊墅產(chǎn)品過(guò)于緊湊，很難感受到別墅的空間尺度感。典型的90墅，每一層面積只有30平左右，十分迷你。現(xiàn)在，上海的疊墅產(chǎn)品面積與舒適度都有了很大提升。

浦發(fā)唐城165㎡的疊墅就可以做到——

首先是極致的空間附贈(zèng)：

與過(guò)往中疊只能當(dāng)平層用不同，瑭墅的中疊贈(zèng)送了約40平方米的地下空間，給居住者提供靈活收納或個(gè)性化工作室的可能；下疊贈(zèng)送約80-100平方米的地下室，創(chuàng)造出巨大多功能娛樂(lè)、休閑或家庭活動(dòng)空間；上疊的延伸則至露臺(tái)或閣樓空間，望月摘星，收風(fēng)雅于宅中。極高的附贈(zèng)面積有效降低了實(shí)際使用單價(jià)，提升了資產(chǎn)價(jià)值。

其次是私密與尺度的重構(gòu)：

與平層不同，疊墅追求寬奢，樓間距最大可達(dá)50米，中下疊層高約3.3+3.1米，上疊層高約3.3+3米，就連地下室的層高也足夠，3.6到5.2米挑高，留夠后期變化空間。

另外，特別值得稱(chēng)道的是，瑭墅創(chuàng)新地做到了三開(kāi)間朝南戶(hù)型，南向面寬高達(dá)約9米，一舉顛覆了傳統(tǒng)別墅產(chǎn)品“窄面寬、長(zhǎng)進(jìn)深”的弊端，極大改善了室內(nèi)的采光通風(fēng)和視野開(kāi)闊度。且更是回應(yīng)了家中長(zhǎng)輩的需求：希望在別墅一樓能有一間南向起居室！

進(jìn)階思考之“平權(quán)”：

改善的本質(zhì)是創(chuàng)造需求，創(chuàng)造和諧。過(guò)往一些疊墅里，主要考慮下疊、戶(hù)主的空間使用感。瑭墅三開(kāi)間朝南，家庭平權(quán)；做了獨(dú)立入戶(hù)體系，上中下疊皆有“桃源”般入戶(hù)方式，另配有公共樓梯，讓住戶(hù)也平權(quán)。

最后是稀缺的自然景觀：

42套別墅南向直面自然河道，在繁華的都市核心私享一片寧?kù)o，能安放“出則繁華，入則靜謐”的居住理想。

瑭墅效果圖

04

這個(gè)房子未來(lái)還能漲嗎？

最后一個(gè)問(wèn)題，也是最重要的問(wèn)題。

所有的產(chǎn)品類(lèi)型和總價(jià)段，都不能脫離地段。放在空間地段里講產(chǎn)品類(lèi)型才更有說(shuō)服力。居住資產(chǎn)的價(jià)值紅利來(lái)自于先見(jiàn)性。

大家都知道上海是成交金額抗跌性最好的城市。各區(qū)里，漲幅最高的是浦東。浦東新房成交均價(jià)從2021年的56710元/㎡連續(xù)上漲至今年的85604元/㎡。一路領(lǐng)漲上海，比第二名徐匯區(qū)還高出10%。

所以，對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，對(duì)板塊價(jià)值的先見(jiàn)將會(huì)決定房產(chǎn)價(jià)值的增長(zhǎng)性。

比如唐鎮(zhèn)這個(gè)板塊，這幾年來(lái)無(wú)論是土地出讓還是新房成交，都是浦東最為火熱的板塊之一，新房單價(jià)能站上8萬(wàn)+。

且勢(shì)頭依然強(qiáng)勁。一年不到，樓板價(jià)上漲近20%，前段時(shí)間，招商蛇口和杭旅投聯(lián)合體以40%的觸頂溢價(jià)拍下浦東新區(qū)PDP0-0405單元C-02C-01地塊，樓板價(jià)52360元/平方米，又刷新了唐鎮(zhèn)板塊住宅單價(jià)紀(jì)錄。

注：市場(chǎng)統(tǒng)計(jì)，僅供參考，不構(gòu)成投資建議

唐鎮(zhèn)的保值度是經(jīng)受過(guò)市場(chǎng)考驗(yàn)的。浦發(fā)羅蘭翡翠、仁恒東郊花園等2016-2018年間的高層二手房9月掛牌價(jià)都在8萬(wàn)以上，翻番開(kāi)盤(pán)價(jià)。別墅的保值度更好，我們調(diào)研的樣本中，唐鎮(zhèn)白金瀚宮開(kāi)盤(pán)單價(jià)僅2萬(wàn)/㎡+，最低一套單價(jià)20186.5元/㎡，20年間翻了近6倍：2025年至今成交4套，均價(jià)11.5萬(wàn)元/㎡，漲幅堪比黃金。

為什么呢？因?yàn)樘奇?zhèn)還有充足的發(fā)展空間，定位“國(guó)際一流的產(chǎn)城融合發(fā)展示范鎮(zhèn)”，在張江科學(xué)城核心輻射區(qū)，有不錯(cuò)的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，如張江集電港、上海市金融信息服務(wù)產(chǎn)業(yè)基地，還有未來(lái)上海最重要的智能終端制造地——金谷，未來(lái)將導(dǎo)入5萬(wàn)高知人才，有持續(xù)發(fā)展的內(nèi)生動(dòng)力。

現(xiàn)在的居住界面也已很完整。浦發(fā)唐城就在2號(hào)線(xiàn)創(chuàng)新中路邊上，到創(chuàng)新引擎張江科學(xué)城2站，到金融引擎陸家嘴金融城10站。周邊商業(yè)有浦發(fā)唐城印象天地，山姆也將開(kāi)業(yè)，還有多所名校、三甲醫(yī)院、城市公園，生活方便也舒適。

買(mǎi)了房后，也不用擔(dān)心爛尾或貨不對(duì)版，開(kāi)發(fā)商浦發(fā)扎根浦東近30年，是這片區(qū)域里高品質(zhì)的開(kāi)發(fā)企業(yè)。唐城已落5期，未來(lái)還將有3期，共同組成百萬(wàn)方復(fù)合TOD；一期二期已經(jīng)高品質(zhì)交付了，能看到長(zhǎng)期主義的兌現(xiàn)力。

瑭墅是唐城里目前唯一的墅類(lèi)產(chǎn)品，也是板塊內(nèi)現(xiàn)在鮮有的低密住區(qū)。這幾年唐鎮(zhèn)供應(yīng)主力以120㎡以?xún)?nèi)的中小戶(hù)型為主，占比超過(guò)八成，改善類(lèi)占比只有兩成。瑭墅另一意義在于，為區(qū)域內(nèi)改善補(bǔ)倉(cāng)少有的墅類(lèi)機(jī)會(huì)，為新一代低密產(chǎn)品提供范本與思路。

結(jié)語(yǔ)

回到文章開(kāi)頭的問(wèn)題——“什么樣的房子，無(wú)論什么市場(chǎng)周期下，都值得出手？”

市場(chǎng)波動(dòng)中，人們總是在尋找確定性。對(duì)于房地產(chǎn)而言，確定性就來(lái)自于稀缺性、產(chǎn)品力和地段價(jià)值的完美結(jié)合。

第一，稀缺性?xún)?yōu)先。選擇供應(yīng)量極少、具有不可復(fù)制特性的產(chǎn)品類(lèi)型，如市區(qū)別墅、臨水房源、歷史建筑等。稀缺性決定了資產(chǎn)的保值增值能力。

第二，產(chǎn)品力為王。在改善型市場(chǎng)中，產(chǎn)品本身的設(shè)計(jì)、質(zhì)量、空間布局和舒適度至關(guān)重要。優(yōu)秀的產(chǎn)品力能夠穿越市場(chǎng)周期，持續(xù)吸引高端買(mǎi)家。

第三，地段價(jià)值支撐。選擇具有產(chǎn)業(yè)發(fā)展、交通便利、配套成熟的地段，這些區(qū)域的房產(chǎn)抗風(fēng)險(xiǎn)能力更強(qiáng)，長(zhǎng)期價(jià)值更有保障。

浦發(fā)瑭墅同時(shí)滿(mǎn)足了這三個(gè)標(biāo)準(zhǔn)：作為唐鎮(zhèn)板塊罕見(jiàn)的疊墅產(chǎn)品，具有極高的稀缺性；通過(guò)創(chuàng)新設(shè)計(jì)提供了卓越的產(chǎn)品力；坐享唐鎮(zhèn)TOD和浦東發(fā)展的雙重地段紅利；讓瑭墅不僅只是一處居所，更是浦東黃金動(dòng)脈上的稀缺資產(chǎn)憑證。