上海豪宅沖頂，北京卻在爭論能不能到20萬

幾位業內朋友在討論：北京太陽宮0627地塊，能不能賣到20萬元/平方米？以這個價格賣不賣得動？

上海的朋友笑了。因為8月下旬，融創在上海的外灘壹號院第五次開盤，在平均單價約20萬元、套均總價7300萬元的情況下，一小時售罄。這個項目自首次開盤至今，次次日光，今年累計銷售金額超過220億，是迄今為止仍是全國單盤銷售金額的最高記錄。

當下上海樓市所展現出的購買力是驚人的。不僅是融創壹號院，去年9月，位于上海黃浦區新天地的翠湖天地六期，在套均總價達到億元的情況下，一日售罄。類似的事例，最近兩年來，不勝枚舉。

正是在這樣的環境下，上海好位置一出豪宅，就引起眾人關注，財力雄厚者摩拳擦掌，財力不及者多也好奇一探究竟。最近，上海核心地段的巨鹿路99號，萬科的舊改項目高福里傳來入市的消息。盡管售價并未公布，但各種市場傳言驟起，猜測價格者有之，八卦軼聞者亦有之。

這個區域是上海誕生房價傳奇的地方，有很多老洋房。相傳去年巨鹿路880號的一棟老洋房成交，總價3.7億，單價高達101萬元/平方米。按照這個傳說，在這套房里擺下一張2米X2米的雙人床，底下的那塊面積就值400萬元人民幣，是真正睡在金山上。

今年5月，上海長寧區新華路329號的一處花園住宅，通過拍賣成交，最終成交價2.7億元，單價雖然不及巨鹿路880號，但也達到了50萬元/平方米。老洋房在上海是一個特殊的存在，因此，高價不可完全與新建商品房項目簡單對比，但至少又從另一個側面，說明了上海樓市的購買力所在。

高福里的售價當然難以達到這些老洋房，但可以肯定的是，這又是一個身價高昂的豪宅。

但凡身價昂貴的項目，總少不了各式各樣的傳說，上海也一樣。每當此類項目入市之時，世面上總會有半真半假半開玩笑的傳說：上海爺叔們來了，他們如何應對開發商的驗資要求，證明自己有足夠的身價買得起這些總價高昂的豪宅？爺叔往往表現得很輕松，掏出手機，打開股票賬戶，里面隨隨便便就是幾個億的小目標。銷售人員看到之后，也要故作鎮靜，保持微笑，引導爺叔們好好參觀、看房。

這種充滿想象力的傳奇場景，多是談資當中的笑談，不必完全當真，但上海有錢人多是肯定的，很多時候可能還超出一般的想象。每到此時，便不禁心生感慨，有錢人還是多。

高福里體量不大，上海有這么多爺叔、新貴，再來一個熱銷，也不意外。

我們相信，萬科高福里很快又將成為一個里程碑式的繁榮注腳。不能不承認，這種繁榮，讓煎熬之中的北京樓市好生艷羨。高福里在巨鹿路，是上海的核心中核心，位置大抵相當于北京的王府井。不過，北京即便在內城這樣的核心位置，新房售價最高也就20萬元/平方米，而且也就幾套成交，與上海這連續上演的大戲，差距明顯。

艷羨之余，也不免思考，京滬樓市的差距究竟在哪？

論財富人群的密度，北京不輸上海，甚至還有一定領先，只是財富群體的結構有所不同，產生路徑稍有差異。論城市地位，上海是經濟中心，北京是政治中心、文化和國際交往中心，精英匯萃。論基建水平，北京、上海近年來不相上下。論產業前景，上海工商業、金融業發達，北京研發、高技術產業前景廣闊。

不同之處在哪里？客觀說，差距之一在產品。

從去年到今年，我們看過不少上海的頂級項目，從景觀視野利用，到空間尺度結構，再到室內裝修調性，戶內設備贈送，平均水平確實高過北京。其實這是上海市場的一貫傳統，多年以前，嘉格納等級廚電的成套贈送早已是標配，而北京到這個級別，還是最近一兩年的事情。

前面說到的萬科高福里，石庫門建筑悉數保留，改造為別墅，再興建150米的超高層住宅，從產品形態和城市風貌層次看，都十分豐富。至于室內裝修設計，奢華已然是標配，關鍵是營造的藝術感、氛圍感和海派生活的腔調，都是經由一整套復雜的細節構成，這種精細化程度，上海的豪宅有自己的獨特優勢。

這種“規律性”的呈現，至少說明了一個道理：只要把產品做到極致，不管市場環境如何，真正的財富群體總是買賬的。

這雖然是差距，但對北京樓市而言，同時也是信心，尤其是對頂級豪宅市場空間上限的信心。如果把能把頂級豪宅的產品做到與上海齊平的程度，不愁財富群體不買賬——那是一個最能識別“價值”并愿意為此買單的人群。

其實，這樣的邏輯北京樓市也驗證過。建發海晏的高單價、高總價，并未影響到項目流速，某種程度上還加快了項目流速。而客戶在看房、買房過程中對價格關注程度其實并不高，他們更關心“好不好”，最大的訴求，是要買項目里最好的位置、最好的樓層戶型。很多時候，到最后才輕描淡寫地問一句價格而已。這是很多成交案例的真實情況。

所以，這恰恰是信心的來源：北京樓市，尤其是頂豪，還有戲。而且，頂豪在一個城市的房地產市場中所起到的是拉高上限的作用，把上限拉高了，整個市場的空間就變大了，整體樓市都將從中獲益。這樣的傳導作用，在當下，是不折不扣的好事。

8月28日，很多開發商關注的太陽宮0627地塊正式入市，起拍價30億元，面積不大，總價其實不高。從位置、地塊條件看，這是一塊做頂豪項目的“好地”，尤其適合大集團體系中做頂級豪宅標桿項目。

無論溢價率是多少，無論最后誰拿到這塊地，我們都希望開發商能在產品上下足夠的功夫，也希望它能像上海的頂豪項目一樣，入市銷售時以產品品質和能力熱銷。這正是我們把這個地塊的銷售單價看到20萬/平方米的原因所在。我們更希望它能拉高北京樓市的上限空間，這對大局也有利。

另一重信心，來自監管環境的差異。

毋庸諱言，從限制性、約束性的因素看，上海樓市的環境較北京更寬松些。在一定程度上，上海頂豪市場的表現，江浙財富人群貢獻了很大的力量。北京出于城市地位的特殊性，仍然對樓市保持了強于上海的限制和約束。換一個視角看，這些未放開的限制和約束，也預留了空間和余地。要相信決策部門的智慧。

說到這里，我們回憶起了一段往事。1990年，上海浦東開發起步，首先面臨的就是招商引資問題。一家韓國企業提出了一個訴求：500位韓國工程師吃的盒飯，能不能供應？由誰供應能不能讓企業自己做主？

這在當時是個大問題。但既然韓國企業提出來了，當地政府當即拍板，把3平方公里內的盒飯經營權拿出來招標，最終一家籍籍無名的民營餐飲企業愛斯米中標，他們承諾每天12點前把500份韓式盒飯送到生產線，每份6元，比國營食堂便宜1.5元。當地政府只提兩個條件：食品安全可溯源、價格每月向管委會備案。

3個月后，愛斯米日均供餐量飆升到3000份，又引來日資、美資企業指定配餐。再到后來，愛斯米成為一家日配餐10萬份的餐飲企業。而在那3平方公里的土地上，后來聚集了300多家外資企業、4萬多名員工。

就像市場自己會去找到飯菜最香的味道，市場也能夠找到最好的房子在哪里——這是我們對北京樓市真正的信心所在，盒飯與房子，道理相通。

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