“跌透”才是王道

前文回顧：（文末有撿漏群）

最近看一些房?jī)r(jià)對(duì)比，忍不住寫點(diǎn)東西。

我挑幾個(gè)熱議比較多的小區(qū)，給大家分析分析。

首當(dāng)其沖的，就是回龍觀的融澤嘉園，可以說融澤嘉園從今年初開始，就有大量自媒體蹭熱度，眼球和流量，盆滿缽滿。

（不乏一些ip在外地的“XX京房”，你們可能不知道，公眾號(hào)閱讀量是最值錢的，顯示10萬(wàn)+的一篇文章，往往可以給作者打底大幾百到上千的收入，天天暴跌10萬(wàn)+，一個(gè)月就是3-5萬(wàn)收入，所謂自媒體處處都是生意）

既然對(duì)比下跌，我覺得他們還不夠極致，就應(yīng)該絞盡腦汁“找到跌幅最大”的：

62平一居室，從7萬(wàn)多的單價(jià)，跌到4萬(wàn)出頭。

一套簡(jiǎn)簡(jiǎn)單單一居室，三年半時(shí)間，蒸發(fā)掉200萬(wàn)！

甚至你看小兩居，已經(jīng)跌到3萬(wàn)多的成交價(jià)。

如果還不夠博眼球，換個(gè)角度，繼續(xù)加碼：

中國(guó)硅谷——中關(guān)村軟件園旁次新小區(qū)，房?jī)r(jià)已近腰斬！

再來看一個(gè)小區(qū)跌價(jià)對(duì)比：

豆瓣胡同也算是當(dāng)年?yáng)|城熱度最高的小區(qū)之一了，最新成交有人前天在網(wǎng)上發(fā)了：

其實(shí)，這里還有更大一個(gè)欺騙性，作者發(fā)成交價(jià)的目的，顯然不是拿這個(gè)高低跌幅作對(duì)比，972萬(wàn)到735萬(wàn)，區(qū)區(qū)七五折的跌幅，怎么能博眼球呢？根本入不了“掏地溝類”博主的法眼。

我再給大家看下，該戶型上一套成交：

這就顯得很嚇人了，讓人覺得“臥槽，最近這房?jī)r(jià)沒少跌啊！”

這么對(duì)比的話，話題感就爆表了：

“東城頂級(jí)學(xué)區(qū)房占坑，5個(gè)月暴跌150萬(wàn)”

（該小區(qū)“1911”前，對(duì)口史家小學(xué)）

這種東西在某音錄成短視頻，文案再稍加潤(rùn)色，打底是100萬(wàn)的瀏覽量。

咱們?cè)倏聪乱粋€(gè)小區(qū)，這也是一個(gè)比較極端的案例：

該套房最后成交價(jià)900萬(wàn)。

其實(shí)圖片中舉例的這套，還并不是融科一期132平的最高點(diǎn)，最貴的那套是1544萬(wàn)賣的。

按跌幅比例計(jì)算，跌幅高達(dá)40%。

標(biāo)題又起好了：

北京第二大CBD，次新三杰小區(qū)，房?jī)r(jià)兩年暴跌40%！

對(duì)空軍來講，這不比爽劇“百億千金愛上我”還爽100倍么......

我們以上列舉了三種不同情況下的跌價(jià)，個(gè)個(gè)勁爆，紛紛跌破眼球，看似亂花漸欲迷人眼，其實(shí)撥開淺草、捅破那層窗戶紙，一切都盡在節(jié)奏中。

本篇關(guān)鍵的東西來了：

先看，融澤嘉園：

在2016年5月時(shí)，一居室單價(jià)在4.1萬(wàn)上下，小兩居單價(jià)三萬(wàn)七八，結(jié)合樓層裝修等因素，其實(shí)和現(xiàn)在差不多。

剛才的例子，我為了突出跌幅的夸張，采用了“張冠李戴法”，因?yàn)榇蠖鄶?shù)人不知道，融澤嘉園是個(gè)體量龐大的小區(qū)集群，8個(gè)組團(tuán)，11000套的總數(shù)，位置、樓層、戶型比較復(fù)雜，而且一居室和兩居單價(jià)又有很大差別。

再看看豆瓣胡同：

基本也是2016年上半年。

如果仔細(xì)找找融科2016年的價(jià)格：

當(dāng)時(shí)132平?jīng)]有成交，對(duì)比下其他兩個(gè)三居成交價(jià)（一個(gè)面積大些、一個(gè)面積小些），你是不是又發(fā)現(xiàn)了答案？

彼時(shí)成交價(jià)好像恰好也是900萬(wàn)上下。

沒錯(cuò)，也是跌到了2016年那一波的漲價(jià)前。

關(guān)于這個(gè)小區(qū)，我有一點(diǎn)發(fā)言權(quán)，特別是在2020年-2021年那波漲價(jià)中，北京來了一個(gè)神秘的南方團(tuán)隊(duì)，“帶資進(jìn)京”，其他細(xì)節(jié)，我就不說了，讀者里應(yīng)該有知道的。

從融科這個(gè)特殊的案例里，我們應(yīng)該知道一個(gè)警示：

炒的東西，它終究是炒，潮水褪去，早晚是一地雞毛，只是苦了當(dāng)時(shí)懵懂無知的普通買房者，因?yàn)槠胀ㄙI房者一定是“追高體質(zhì)”，不漲不買，越漲越買。

要這么說的話，其實(shí)也有那句不好聽的話等著：

“可憐之人必有可恨之處”。

2016年這個(gè)節(jié)點(diǎn)十分特殊，是歷史近20年來，北京首次單月突破3萬(wàn)套成交，可以說，這是跳漲的開始：

至于為何要跌回2016年，上次沙龍我詳細(xì)深度剖析了，本篇重點(diǎn)不在這，我就不展開了。

說下我最近的觀察軌跡：

一般來說，先漲的，會(huì)跌到2016年早期，后漲的，會(huì)跌到2016年后期。

為什么到2016年就筑底了？不會(huì)繼續(xù)再跌嗎？

必須要有真實(shí)案例。

我們來看一個(gè)：

遠(yuǎn)洋沁山水，這是一個(gè)典型的“7090政策”下的建成的小區(qū)，這小區(qū)的三居室，很特殊，要么是90平以下的，要么就超過140平，查了下它當(dāng)年大三居的成交價(jià)：

2016年漲之前，東西戶型是1015萬(wàn)，再往后大面積到11月就漲到1300萬(wàn)了（石景山魯谷這個(gè)板塊，在那一輪是后漲的板塊），結(jié)合于東西向和南北向的差價(jià)看，當(dāng)時(shí)漲之前的大三居價(jià)格，應(yīng)該是在1150萬(wàn)左右。

我們又看了下，近一年沁山水的最低成交價(jià)，在1100萬(wàn)出頭，最低價(jià)出現(xiàn)時(shí)間是2025年3月，再后面成交都是在這個(gè)價(jià)格之上，各位自己可以查下現(xiàn)在沁山水140平的掛牌價(jià)，普遍在1200萬(wàn)以上（最低一套必看好房是1185萬(wàn)），有的離譜掛到1300以上就沒必要看了。

我再快速截幾個(gè)2016年和現(xiàn)在已經(jīng)明確筑底的戶型：

蜂鳥家園去年筑底價(jià)大家應(yīng)該都知道400出頭（370那套是特殊房源且學(xué)位占用），筑底時(shí)間去年7月左右，依舊符合筑底邏輯。

德勝的三帆占坑也符合這個(gè)邏輯。

首城國(guó)際兩居其實(shí)去年10月就筑底了，只不過后面的漲幅，不符合整個(gè)市場(chǎng)節(jié)奏，今年又吐回去了，目前看基本是筑底狀態(tài)。

這里就不再過多列舉了，不同類型的小區(qū)，按類別找，基本都已經(jīng)有“先頭bu隊(duì)”筑底，甚至部分小區(qū)的筑底時(shí)間，是在去年，當(dāng)然也有今年才筑底的。

記住一句話：有多大泡沫，就有多大跌幅！

還有像如園北區(qū)這種，2016年還沒有二手成交，但是對(duì)比它整體價(jià)格看，目前市場(chǎng)價(jià)格，比其去年9月筑底價(jià)格，要高了100萬(wàn)左右。（非標(biāo)樓層今年有1900+成交的，正常樓層按比例算也基本在2100萬(wàn)上下）

對(duì)于這些已經(jīng)跌到位的小區(qū)或戶型，接下來有幾種可能：

成交量大的小區(qū)/戶型，繼續(xù)鞏固價(jià)格深度——即通過更多次的成交達(dá)成“鐵底”，這期間不排除個(gè)別成交，因樓層、裝修、采光等特殊差異，導(dǎo)致顯示價(jià)格的小幅震蕩。

成交量小的小區(qū)/戶型，較長(zhǎng)時(shí)間沒有成交記錄，那就要看這個(gè)“長(zhǎng)時(shí)間”過后的第一套成交處在什么時(shí)間節(jié)點(diǎn)，如果恰好出在北京整體成交旺季，有一定概率出現(xiàn)“小跳漲”，當(dāng)然這種成交量小的，隨機(jī)性比較強(qiáng)，只要“筑底點(diǎn)”找到了，這是確定了，其他都不確定。

至于還沒跌到位的小區(qū)/戶型，不要心存任何幻想，它就只有一個(gè)結(jié)果——繼續(xù)補(bǔ)跌，直至筑底完成。

（其實(shí)橫向縱向?qū)Ρ仁强梢蕴崆爸赖變r(jià)的，這里所說的補(bǔ)跌是必須有“大眾承認(rèn)的成交”）

不過這里要特殊注意下：

因?yàn)?016年至今的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、學(xué)區(qū)、交通等各類配套變化還是有的，死記硬背式的“必須到2016年”也是不科學(xué)的，比如最具代表性的東城和平里，給大家隨便看看2016年是啥價(jià)格：

你到等到它跌到2016年，那可真是要天荒地老了......

像和平里這種，就和北京市過去幾年轟轟烈烈的學(xué)區(qū)改革，關(guān)系是巨大的，要一事一議才好。

對(duì)房?jī)r(jià)下跌動(dòng)不動(dòng)就大驚小怪的，是一種很沒有見識(shí)的行為。這不能怪普通大眾，因?yàn)檎麄€(gè)互聯(lián)網(wǎng)也沒有人把這件事說清楚，同時(shí)綠中介又隱藏了成交價(jià)（就算不隱藏，絕大多數(shù)中介也沒有10年前的成交價(jià)了），只要有些人別有用心地“精心篩選數(shù)據(jù)”，并且沒頭沒尾地給你發(fā)出來，一定總能找到流量“爆點(diǎn)”。

這其實(shí)是對(duì)普通知情者的欺騙，甚至有些欺負(fù)人，就是欺負(fù)你知道的少。

好了，可以最后總結(jié)了：

如果你身邊還有很多很多人，沒有深度沉浸在市場(chǎng)里，未來的一段時(shí)間里，仍然會(huì)看到那種大量的“暴跌對(duì)比”，對(duì)此，不要大驚小壞，該來的都會(huì)來。

你應(yīng)該做的，就是淡淡地，一笑了之。

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