地利與民生：土地財政的雙重社會邏輯與房價—消費關系

魏欽恭

中國人民大學

國家發展與戰略研究院

副教授

地利與民生：土地財政的雙重社會邏輯與房價—消費關系

來源 | 《社會學研究》2025年第4期

作者 | 魏欽恭

責任編輯 |胡含之

面對居民消費困境，城市房價扮演了何種角色是學界長期爭論的重要議題。本文基于電商消費大數據證實在住房市場轉型期（2013—2017年），房價上漲顯著抑制了消費并拉大了消費差距。本文進一步基于社會轉型視角，探索并揭示了土地財政模式形塑房價—消費關系的雙重社會邏輯：其一，土地財政與房價的交互強化通過增加居民圍繞購房需求的信貸和儲蓄壓力，扭曲了房價—消費關系；其二，土地財政模式脫嵌于民生建設的失衡格局進一步加劇了房價—消費關系的扭曲。這些發現對理解消費困境和加強民生建設的政策調適有理論與經驗意義。

一、問題的提出

作為一種社會現象，消費是透視現代化進程和社會轉型的重要經驗對象與理論想象窗口。經典現代化理論認為，大眾消費社會的興起或大眾高消費時代的到來是現代化發展到特定階段的重要標志（羅斯托，2001:10-11；Matsuyama，2002）。作為發展中國家，中國尚未完成從生產型社會到消費型社會的充分轉型（王寧，2020），仍面臨著內需不足的深層矛盾。這種矛盾突出地表現在以下幾個方面。一是我國居民消費占國內生產總值（Gross Domestic Product，簡稱GDP）的比重偏低（方福前，2020），不僅低于發達國家，也低于不少與我國人均GDP和城市化水平相當的國家。二是近些年城鎮居民平均消費傾向呈弱化趨勢（杜莉、羅俊良，2017），社會消費品零售總額同比增長率也處于下滑狀態（高柏，2018）。三是居民消費差距較大且有擴大趨勢（羅楚亮、顏迪，2020；劉靖、陳斌開，2021）。這些問題引發了社會各界對中國是否會跌入“內需不足陷阱”的擔憂，即經濟增速放緩會降低居民收入預期，進而降低消費意愿，造成內需不振（李樹、于文超，2020），而內需疲軟與需求結構失衡又制約了經濟高質量發展（陳斌開等，2014）。此外，過大的消費不平等亦會對經濟社會穩定造成沖擊（陳志武，2016）。因此，居民消費不足疊加消費差距所形成的“消費困境”成為政策部門和學界關注的重要議題。

如何理解中國的消費困境，特別是城市房價對居民消費的影響，已成為學界廣泛討論的問題，但相關研究發現多有分歧。根據分析進路的不同，既有研究的解釋視角大致可概括為以下三類。

一是個體主義或消費行為的市場模型視角，這是經濟學主流文獻最常使用的分析框架（McDonnell,2013）。該視角以“持久收入假說”（Friedman，1957）或“生命周期理論”（Ando & Modigliani，1963）為理論基礎，認為個體消費行為由其一生可預期的總財富決定。據此可推論，房價上漲往往會使有房家庭財富增值，進而會促進消費。在基于中國經驗的文獻中，支持這一觀點的研究不在少數（如尹志超等，2021；Fang et al.，2022），但亦有不少研究發現房價上漲抑制了居民消費（如Waxman et al.，2020；劉靖、陳斌開，2021）。可見，個體主義視角下的房價—消費關系研究雖成果豐富但研究發現并不一致。同時，該視角局限于市場邏輯與經濟行為（朱迪，2023），這使得相關研究在面對以下經驗問題時難以提供完整解釋：若財富效應主導房價—消費關系，在高住房自有率及房產成為家庭主要資產的背景下，為何長期的房價上漲未能帶來消費率的顯著提升（李濤、陳斌開，2014）？若抑制效應主導二者關系，近年房價漲勢放緩甚至大范圍下跌時，為何消費率也未提升？

二是文化模式或消費倫理視角。該視角強調，理解中國的消費不振問題需回到中國社會獨特的消費倫理與文化之中進行考察。有研究發現，在解釋東西方國家消費率的差異時，儒家文化能夠解釋其中約28%的國別固定效應（葉德珠等，2012）。王寧（2024）認為，在儒家文化傳統中，消費嵌入在禮儀化實踐之中，家庭消費可分為高意義關聯的“項目化消費”（如購買住房、子女教育）與低意義關聯的“日常化消費”，民眾為實現項目化消費需在日常化消費上奉行節儉。文化模式視角對我們理解高房價、高住房自有率與低消費并存的現象有很大啟發。這種韋伯式的文化規范視角在跨文化比較與靜態結構分析中有其獨到之處，但較難有效解釋消費模式的動態變化及文化意義本身的可塑性。

三是社會轉型或增長模式轉換視角。“社會轉型”作為理解中國社會巨變的重要理論范式，其核心在于從中長期的視角審視經濟社會結構變動的復雜性及深層影響（李培林，2022）。高柏（2018）認為，經濟增長模式轉換困難是中國未能實現消費驅動型增長的根源。2008年之后，房地產與基建投資驅動了經濟增長和房價急漲，這雖提升了住房自有率，但也透支了居民收入。王寧（2009,2020）亦指出，中國作為后發國家，長期實行低成本發展戰略和生產型社會制度安排，通過抑制消費來促進增長，其路徑依賴及結構性矛盾阻礙了向消費型社會的轉型。相較于前兩種視角，社會轉型視角將房價高企與消費困境并存視為不平衡發展模式下轉型困境的經濟社會表現。這種大結構、大過程的分析闡述雖然有助于減緩學科割裂和研究的碎片化，但也需要承認，相關文獻視野宏大但聚焦不足，啟發性強但因果確證欠缺。

本文嘗試在社會轉型視角的方向上繼續探索，聚焦于土地財政模式這一“牽一發而動全身”的政治經濟安排，探討其形塑城市房價與居民消費關系的社會過程，以期深化我們對消費困境問題的理解。首先，在經驗層面，土地財政是地方投資驅動型增長的基石（高柏，2018）和房價上漲的重要推手（陶然、蘇福兵，2021），以此為切入點有助于理解過往房地產市場“放亂收死”的困局（華生，2013：295-297）及土地城市化難以驅動消費（王翔，2010）等現象。其次，分析土地財政可以突破既有研究分析模式的局限。對于因果鏈需要追溯多遠這一問題，普拉薩德（Monica Prasad）指出，歷史產生了一系列事件，其中的現象變得自成一類，即不再可以簡化為使它們存在的事件，這些時刻應當是我們因果分析的起點（普拉薩德，2019:324-325）。作為稅制改革的非預期后果（孫秀林、周飛舟，2013），土地財政模式的興起與路徑依賴深刻影響著地方政府行為與發展取向，是形塑房價—消費關系不能忽視的結構性因素。最后，少數文獻關注到地方政府土地財政依賴或出讓結構對居民消費的影響（謝冬水，2017；劉曄、黃曉虹，2022），不過關于其背后社會邏輯的研究仍然缺失，但這恰有可能是理解高房價與消費困境共生的關鍵因素。

綜上所述，本文的主要研究問題是我國轉型期的房價—消費關系呈現何種特征？土地財政如何塑造了它們的關系？其背后的關鍵社會機制是什么？本文基于一項消費大數據來驗證房價與消費的關系特征，并將其作為切入點，解析土地財政在形塑房價與消費的關系時所發揮的作用。

二、分析路徑與研究假設

（一）交互強化：住房市場化與土地財政作為一種經濟邏輯

居民的住房獲得是理解中國社會轉型的重要議題。中國的住房模式變遷大致經歷了三個階段（吳開澤，2017；朱亞鵬、孫小梅，2022）。改革開放前，城市住房由國家主導規劃、建設和分配，這是與計劃經濟體制、單位制等經濟社會管理方式相匹配的再分配模式，這一時期的住房供給雖有秩序但活力不足。20世紀90年代以來，城市住房供給由市場主導，房地產業也成為經濟發展和城市化推動的主導產業。由于房價不斷上漲，以及住房供給總量過剩與供求關系不平衡共存的狀況持續存在，住房市場活力有余而秩序不足的矛盾越來越突出。2016年后，為平衡活力與秩序，在“房住不炒”理念的指導下，住房供給逐漸步入國家與市場共濟的發展主義模式階段（朱亞鵬、孫小梅，2022）。

幾無爭議的是，住房市場化改革以來，地方政府的土地財政依賴是引發房價快速上漲最為直接的結構性原因（Wu et al.，2016）。有統計顯示，全國土地出讓收入從2007年的7285億元增至2020年的84142億元；同一時期的土地出讓收入與一般公共預算收入之比也從30%增加到了84%（楊良松等，2021）。這充分說明地方政府對土地財政的依賴程度在不斷加深。

土地財政模式緣何會成為地方政府的普遍取向？土地財政依賴又是如何推動房價上漲的？學界的基本共識是，20世紀90年代中期財稅體制改革后，作為分稅制意外后果的土地財政模式不僅極大地增加了地方政府的預算外收入，而且帶動了與之相關的一系列產業尤其是房地產業發展，實現了從“經營企業”到“經營城市”的模式轉變（孫秀林、周飛舟，2013；陶然、蘇福兵，2021）。這種模式轉變成為近20年來中國特色工業化的推動力，“以地謀發展”被認為在中國經濟奇跡生成過程中扮演了不可忽視的角色（劉守英等，2022）。“以土地促經濟”也成為對地方政府而言省力但見效最快的路徑。對此，周黎安（2017：233）形象地描述為，“到現在，即使是中國最落后的縣市領導，對于城市經營的技巧，駕馭起來也十分嫻熟老練”。

在發展主義的路徑下，地方政府在土地出讓中普遍運用“剪刀差”的差異化供地方式以最大化土地收益（陶然、蘇福兵，2021；劉守英等，2022）。商住用地的供應不足，尤其是人口流入地城市住宅用地供應的緊張，必然會推動房價的上漲（韓立彬、陸銘，2018）。房價上漲反過來又提升了城市商住用地價格，進一步加深了地方政府對土地財政的依賴與偏好（華生，2013:295-297；鄭思齊等，2014）。由此，土地財政作為一種經濟邏輯，與城市房價之間形成了一種相互強化的正反饋關系。

(二)土地財政的雙重社會邏輯與房價—消費關系

行動者圍繞既有制度的投入（如資產專用性）、遞增回報與制度路徑鎖定之間的彼此強化，是路徑依賴的一種典型特征（皮爾遜，2014:174-177），土地財政依賴的形成亦是如此。但有必要細究的是，土地財政作為一種經濟邏輯的社會基礎是什么？該模式又是如何形塑房價與消費關系的？下文從兩個方面展開闡述。

1.土地財政的社會嵌入：微觀基礎與作用機制

作為一種經濟邏輯，土地財政無論被概括為“經營轄區經濟”（曹正漢、史晉川，2009）、“策略性出讓”（陶然、蘇福兵，2021）等行為模式，還是被統攝進“地方政府公司化”（周飛舟，2012）、“晉升錦標賽”（周黎安，2017）等理論概念之中，其核心在于地方政府主導土地規劃、土地收儲、土地“招拍掛”和土地使用權再融資等過程的獨占性和自主性。正因為此，城市房價上漲與供給側的土地出讓便掛鉤了起來。但是，從來沒有無需求而僅靠供給策略就能維持價格上漲的商品。換言之，土地財政與城市房價的正反饋效應不可能脫離轉型期的經濟發展特征與社會需求基礎而懸浮空轉。

普拉薩德（2019）在《過剩之地》一書中提出了一種考察經濟模式的“需求側理論”。該理論認為，不同于歐洲國家普遍采取的“社會凱恩斯主義”，美國發展出了一種“按揭凱恩斯主義”，以信貸推動的住房消費需求成為經濟運轉和人們組織生活的核心。這一視角對我們理解中國的土地經濟和住房市場不無啟發。華生（2013：288-290）強調，除了土地財政的供給側原因，供需失衡也是中國城市房價不斷上漲的重要原因。需求側包括居民的居住和改善性需求、投機需求和投資需求三個方面。自20世紀90年代房地產市場化改革以來，這三個方面的需求均出現了不同程度的膨脹。正是在需求側上，土地財政依賴和房價上漲才有了社會基礎。

回到中國經濟增長模式的轉換過程來看，2008年之后，以房地產為特征的投資驅動和以基礎設施建設為特征的財政驅動成為推動經濟增長的主要動力，而這兩者都與土地財政密不可分（高柏，2018）。投資驅動型經濟模式推動了經濟房地產化，而同時期積極的財政政策和寬松的貨幣政策又推動了住房金融化的加深（吳開澤，2019；魏萬青、高偉，2020）。在住房供給總量已充分發展的基礎上，住房財富的占有卻表現出明顯的結構失衡（吳開澤，2019）。伴隨房價上漲及住房所承載的財富屬性彰顯，無論是因為財富焦慮（朱宇晶，2017），還是因為住房財富獨立于勞動力市場成為居民家庭財富增值和改變生活的機會（魏萬青、高偉，2020），城市住房的投資品屬性逐漸超過了消費品屬性。有學者不無夸張地描述到，“購買了一個城市的不動產（特別是住宅），就相當于購買了這個城市的股份。城市經濟增長，所有城市不動產就會隨之升值”（趙燕菁、吳偉科，2007:3）。由此，全民主動或被動地參與到了一場住房財富的競爭之中。

如此一來，需要進一步追問的是，轉型期居民廣泛而熱烈的購房需求如何得以實現，又如何影響了非住房消費？對此，我們可以從兩個社會渠道來理解。

第一個渠道是為買房而借貸。2008年以來，伴隨房價的上漲，居民家庭杠桿率也隨之提升。我們根據萬得（Wind）數據庫的統計數據發現，2008—2021年，中國家庭債務占GDP的比重從17.95%攀升至62.09%。相關研究發現，城市房價的上漲顯著刺激了居民的居住型和投資型住房需求，進而顯著抬高了家庭杠桿率（周廣肅、王雅琦，2019）。顏色、朱國鐘（2013）亦認為，房價上漲導致了居民因籌集首付和償還房貸而成為“房奴”，進而抑制了居民消費提升。

第二個渠道是為買房而儲蓄。在房價和家庭杠桿率攀升的同時，家庭儲蓄率也一直處于較高水平。根據經濟合作與發展組織（Organization for Economic Co-operation and Developmet, 簡稱OECD）的統計，中國家庭儲蓄率從2000年的28%上升至2010年的38%，近年來一直徘徊在35%左右。陳斌開、楊汝岱（2013）的研究顯示，城市房價上漲使得居民家庭不得不為買房而儲蓄，且住房價格上升所導致的儲蓄率提升與土地財政依賴緊密相關。一項基于中國居民大規模借記卡消費數據的細致分析發現，房價上漲顯著抑制了非住房性消費，尤其是對于中低收入家庭而言，由于面臨較大的借款限制，這些家庭不得不“勒緊褲腰帶”，將收入更多地用于儲蓄以支付購房款，從而減少了即時消費支出（Waxman et al.，2020）。

綜上所述，無論是房價上漲導致的居民家庭杠桿率提升還是儲蓄率增加，都成為理解土地財政作為一種經濟邏輯得以可能的重要社會基礎，也成為形塑房價—消費關系的關鍵機制。換言之，土地財政模式與城市房價之間的正反饋如同一個強力的社會“水泵”，通過增加居民部門的信貸和儲蓄壓力，不斷地汲取社會資源，進而導致了非住房消費能力的不足。這種嵌入過程并非簡單的市場機制使然，而是宏觀經濟邏輯與微觀個體行動（如家庭經濟策略選擇、生活安排等）相互塑造的社會過程。

2.土地財政的社會脫嵌：民生建設失衡與消費抑制

不同于生物生態系統，經濟社會系統的正反饋機制不具有自穩定性（趙鼎新，2015）。譬如，美國2008年的“杠桿損失式衰退”就是一個典型例證（邁恩、蘇非，2021:163）。土地財政依賴與城市房價上漲在歷經十多年的交互式強化后，極大地增加了經濟系統的不穩定性并帶來經濟與社會的關系失衡。這種失衡最直接的表現就是在土地財政影響下的城市擴張“重土地、輕人”，在招商引資的競爭中“重規模、重擴張”，反映到經濟社會結構上就是“重投資、重生產、輕消費”（蘭小歡，2021:277-278）。凡此種種，土地經濟模式在更大范圍內的影響就是常說的“有增長而發展不足”“經濟的腿長、社會的腿短”問題。

對此，相關研究也進行了實證分析。范子英（2015）的研究發現，土地財政的制度根源并非完全是財政壓力，而更多是地方政府的投資沖動；土地財政收入也并未充分用于公共服務供給，而是進一步投入到了生產性的基礎設施建設之中。亦有不少學者觀察到在土地財政依賴模式下，地方政府的財政支出行為表現出顯著的結構性偏好——更傾向于將財政資源（包括土地出讓收入）投入到能迅速提升土地價值、吸引投資、增加稅基的經濟性公共品的供給中，而相比之下，社會性公共品的供給則明顯不足（左翔、殷醒民，2013；孫成芳，2023）。還有研究發現，土地市場扭曲通過加劇財政支出的結構偏向，即醫療衛生、教育和社會保障等公共服務支出的供給不足，顯著抑制了居民消費水平提升（謝冬水，2017）。

這些文獻揭示出，政府的發展目標雖然具有多重性，但當地方政府的行為選擇趨向于追求顯性績效和即時效率時，相比于經營土地所能帶來的快速經濟增長和城市建設面貌煥然一新，諸如經濟增長成果的公平分配、土地收入的社會性投入、民生建設的長效改善等難以被測量、難以被檢查評比、難以在短期內見效的事項自然就退居其次。由此，以土地城市化和土地經濟為目標的地方政府走向了一條經濟發展與社會發展不同步的偏執道路，這種模式的效率越高，偏執便越嚴重（周飛舟，2012:251-252）。

正因如此，以土地為核心的經濟增長方式逐漸脫嵌于社會發展與民生建設。那么，民生建設的滯后又如何影響了住房市場與居民消費？對此亦可以從兩個方面來理解。一方面，相關綜述性研究表明民生建設和社會保障的不足會導致居民不敢消費（林毅夫、付才輝，2019：414-415）。民生保障的不足意味著居民面臨的不確定性增加，即由于醫療、教育、養老、失業等民生保障的不足，以及在未來收入不確定的情況下，居民會通過預防性儲蓄來實現“自我保護”，進而抑制消費支出。另一方面，住房—福利替代理論強調，住房產權制度與社會福利保障之間具有一定的替代關系（Kemeny，2005；陳杰，2020）：一國的社會福利水平越低，居民住房自有率越高；當一個國家的福利保障不足或缺位時，住房產權就成為一種自我保障方式，以對沖可能面臨的經濟社會風險。普拉薩德（2019:299-305）基于發達工業國家的跨國比較分析發現，一個國家或地區的社會性支出越低，居民的信貸水平越高。信貸擴張之下的住房所有權成為改善生活機會、彌補公共福利不足的替代方案。在中國情境下，相關研究發現，住房市場變化對政府社會保障支出有替代效應，在住房自有率較高的水平上，房價上漲將導致人均社會保障支出顯著降低，弱化政府提供社會保障的動力（袁誠等，2016）。另一項研究則發現，由于中國城市居民的社會保障不完善和金融資產有限，住房財富充當了“緩沖存款”的角色，這一現象在面臨更大收入風險的群體中體現得更為明顯（Painter et al.，2022）。換言之，無論是因民生保障滯后帶來居民儲蓄傾向增強，還是因需要通過住房產權來增強生活保障，本質上都是居民應對不確定性的行為選擇（王一，2009）,而這兩個方面又會同時作用于居民的購房行為與消費支出。

（三）研究假設

基于前文對土地財政模式雙重社會邏輯的闡述，本文揭示出兩個相互交織的經濟社會過程。其一為社會嵌入邏輯。土地財政模式與城市房價相互強化，嵌入居民的競爭式購房參與和經濟行為之中，通過增加信貸與儲蓄，將大量社會資源導向房地產市場，從而對非住房消費產生直接的擠壓效應。其二為社會脫嵌邏輯。土地財政模式在驅動經濟增長和城市擴張的同時，土地收益分配與投入的優先次序未能與民生建設同步，帶來土地驅動的經濟建設與民生建設失衡的情況。民生建設的滯后進一步放大了房價上漲帶來的居民部門信貸和儲蓄增加對消費的擠壓。我們將這種因土地財政模式而加劇房價對消費抑制作用的現象，界定為土地財政對房價—消費關系的扭曲效應。

基于這兩種經濟社會過程，我們提出以下研究假設。

假設1：在同樣的條件下，一個城市的土地財政水平越高，房價上漲對非住房消費的抑制效應越強。

假設2：在同樣的條件下，相較于民生建設水平較高的城市，土地財政對房價—消費關系的扭曲效應在民生建設水平較低的城市更明顯。

三、數據與變量測量

本文的分析數據包括電商消費大數據、城市房價與土地出讓數據、城市經濟社會發展統計數據。此外，本文還使用“中國勞動力動態調查”、百度搜索指數等數據進行補充檢驗。

（一）消費數據

為避免抽樣調查數據在測量消費時缺失值多、回答有偏誤等缺陷，本文運用M電商平臺基于用戶畫像組合的群組數據集來進行分析。該數據集包括三個部分，一是70個大中城市用戶在該平臺購買耐用消費品（電子電器類商品）的月度數據（2013—2017年，共60期）；二是70個大中城市用戶在該平臺購買生活必需品（食品類商品）的月度消費數據（2015—2017年，共36期）；三是全國地級市用戶在該平臺購買電子電器類商品的年度消費數據（2015—2018年，共4期）。鑒于月度數據的高頻優勢及70個大中城市的房價在觀測期變動更為明顯，本文以數據集一為主要分析資料，將其他數據用于穩健性檢驗。

（二）房價數據

為與消費數據匹配同期房價信息，我們從“國信房地產信息網”平臺上整理了70個大中城市“新建商品住宅”和“二手商品住宅”的月度銷售價格指數數據，并將這兩類房價指數以2013年1月為基期進行轉換，以反映房價的連續變動。數據顯示，這兩類房價指數的變動趨勢一致，在觀測期內呈現“駝峰狀”變動，這主要是因為觀測期內發生了兩輪全國性房地產調控。由于新建商品住宅的價格能更加靈敏地反映住房供給和需求的關系，分析中以新建商品住宅價格指數來衡量房價變動。

（三）土地財政與民生建設

既往文獻中的一般做法是以一個城市的土地出讓收入來衡量土地財政。考慮到不同城市土地出讓規模的基礎不同，本文借鑒相關文獻中的做法，以“土地出讓收入/GDP”來測度土地財政(Chen et al.，2022）。土地出讓數據同樣由作者整理自“國信房地產信息網”。

民生建設是一個具有本土色彩的概念，民生建設的核心目標在于居民福祉增進和生活品質提升。雖然學界對這一概念的內涵與測量還存有爭論，但考慮到數據資料的可得性，本文選擇從地方政府的民生支出和居民收入獲得水平兩個維度進行測量。這兩個維度亦反映了一個社會“休生養息”的狀況（高柏，2018）。具體而言，政府民生支出（社會保障和就業、醫療衛生、教育支出占GDP的比重）是社會保障水平的有效表征；而居民收入獲得水平（可支配收入與人均GDP之比）則體現了居民從經濟增長中分享福利的程度。對上述指標進行探索性因子分析的結果顯示，各指標能有效擬合為一個“因子”（見表1），其分值越高代表民生建設水平越高。

居民消費除受房價變動影響外，還受其他因素影響。為盡可能減少遺漏變量偏誤，分析中除群組屬性變量之外，本文還進一步控制了同時影響房價與消費的重要經濟社會因素。為節約篇幅，變量的描述性統計從略。由于因變量納入方式及變量的缺失值數量不同，本文在統計分析部分將分別報告有效樣本量。

四、統計分析結果

本研究的實證分析分兩步展開。首先，本文基于電商大數據識別并檢驗房價對消費的因果效應；其次，本文基于統計結果擬合出代表房價—消費關系的變量，并探究土地財政對二者關系的形塑機制。

（一）房價上漲帶來消費困境？

1.基準回歸：房價上漲抑制了消費？

本文的第一項任務是對城市房價變動與居民消費反應的關系進行實證再考察。根據消費數據特征，本文構建如下普通最小二乘估計（Ordinary Least Square，簡稱OLS）模型：

其中，

C

j,m,y

表示

j

城市

y

m

月的平均消費支出（取對數），

Hprice

j,m,y

為城市月度房價指數（取對數），

Z

j,y-1

是城市層面滯后一年的控制變量，

j

m,y

分別為城市和時期固定效應，

用以捕捉房價變動與消費之間的關系。

表2的Panel A中列(1)~(4)的城市層面估計結果顯示，在逐步納入城市和時期固定效應、城市控制變量及以省份和時期的交互項所代表的固定效應后，房價上漲與居民電商消費均顯著負相關。Panel B中的群組層面估計亦顯示，在控制群體特征后，房價上升與消費的關系仍顯著為負。此結果與既往文獻中關于房價上漲抑制消費的結論一致。以Panel A中列（3）中的結果為例，當其他條件不變時，新建住宅價格較基準月上漲10%，平均消費支出下降約5.3%。

2.因果識別與穩健性檢驗

盡管前述分析控制了諸多變量，但房價與消費的關系估計仍可能受到未觀測的遺漏變量的影響，此類因素會打破公式（1）的識別假定（Graham & Makridis，2023）。一種有效的解決策略是尋找只影響住房市場供給側的因素進行因果識別（Waxman et al.，2020；邁恩、蘇非，2021:82-86）。本文從地方政府土地供給模式和房價調控政策兩方面構造外生工具變量（instrumental variable,簡稱IV）。這兩類政府政策干預會影響住房供給與房價，但對居民非住房消費沒有直接影響，故可滿足IV的相關性和外生性要求。具體而言，本文構建了一個工具變量

D

j

Treat

j,m,y

，其中

D

j

為虛擬變量，按照韓立彬、陸銘（2018）的分類，本文將樣本城市中土地供給屬于“收緊型”的城市賦值為1，屬于“放松型”的賦值為0；

Treat

j,m,y

亦為虛擬變量，若一個城市處于房價調控放松期賦值為1，反之則賦值為0。這樣，如果城市

j

既是土地供給“收緊型”的城市又處于房價調控放松期，則這一交互變量對房價的影響預期為正。

Panel A中列（7）的IV估計結果顯示，房價對消費的負向影響較OLS估計值增大，這可能是不同群體消費的異質性所致，后文將進一步探討。列（8）剔除電商活動月（“618”和“雙11”）數據后，估計系數變化不影響結論的穩健性。Panel B中的群組層面估計結果亦一致。由此可以得出，外生政策沖擊帶來的房價上漲對樣本群體的消費反應有顯著負向影響，即房價上漲對消費有抑制效應。

為確保基準結果的穩健性，本文進行了一系列檢驗，包括品類間和不同電商平臺間的替代效應檢驗（用數據集二進行估計、基于不同電商平臺搜索量的加權估計），拓展樣本范圍檢驗（以數據集三進行估計），替換因變量檢驗（替換為全國城市人均社會消費品零售總額、基于“中國勞動力動態調查”2012—2016年數據所計算的家庭人均消費支出），以及采用其他房價度量方式檢驗（商品房月度銷售價格、月度同比價格指數）。各項檢驗結果均表明房價上漲對消費的抑制效應是穩健的。

3.異質效應：房價上漲拉大了消費不平等？

在上述結果基礎上，本文進一步分析了房價上漲是否會拉大消費差距。對此，我們使用再中心化影響函數（Recentered Influence Function，簡稱RIF）進行檢驗（公式2），其優點是可以靈敏地捕捉自變量的輕微變化對因變量分布的影響（Firpo & Pinto,2016）。

其中，

是樣本群體消費支出的分布統計量，

X

i,j,m,y

是群組特征變量，其他變量含義同公式(1)。此處我們關心的是

的取值大小及方向。

表3報告了RIF-OLS回歸的結果。無論是以分位數比、基尼系數（Gini）還是泰爾指數（Theil L和Theil T）來衡量消費不平等的分布狀態，房價上漲都顯著拉大了樣本總體的消費差距,這與劉靖、陳斌開（2021）的發現一致。

（二）土地財政與“房價—消費”關系

此部分的任務是將房價—消費關系視為分析對象，探究土地財政對該關系的形塑效應并解析背后的社會邏輯。我們先構建了一個廣義結構方程模型，在樣本城市中進行了以下分析，結果見表4。首先，城市土地財政水平與房價上漲之間顯著正相關。這與既往文獻中的判斷一致。其次，土地財政水平與民生建設狀況并不顯著相關，但與非農固定資產投入之間顯著正相關。最后，房價上漲對樣本群體消費有顯著抑制效應，而加強民生建設對促進居民消費水平則有著顯著正向影響。雖然上述結果只是相關分析而非因果解釋，但這有助于我們更加直觀地在經濟社會結構中理解房價與消費的關系。

1.社會嵌入邏輯：“以地為利”何以扭曲房價—消費關系？

為檢驗土地財政特征如何影響房價—消費關系，本文借鑒蒙克（2017）的研究思路，構建了一個能夠量化二者關系強度的變量。具體而言，本文首先基于前文公式(1)的估計框架，提取各觀測單元（城市—時期）中房價變動對居民消費的影響效應，記為

δ^

j,m,y

，然后將該變量作為進一步分析的因變量。根據表2所示的估計結果，該變量的值越小（即房價對消費的負向影響越大），表明在該觀測單元中房價上漲對平均消費的抑制效應越強。在此基礎上，本文構建土地財政形塑效應的估計模型如下，其中

Land_finance

j,y-1 為滯后一年的土地財政水平。

表5的Panel A呈現的是以“土地出讓收入占GDP比重”所度量的土地財政水平對房價—消費關系影響的估計結果。如前文所述，此處分別基于普通最小二乘估計（OLS）和工具變量（IV）構建了兩種擬合房價—消費關系的因變量。因變量的擬合值越小，代表房價對消費的抑制作用越強。Panel A中列（2）和列（4）的估計結果顯示，土地財政的系數分別為-0.254和-0.311，均在統計上顯著為負。這表明在同樣的條件下，一個城市的土地財政水平越高，房價上漲對消費的抑制作用越強。為了進一步克服內生性問題，受相關文獻（Graham & Makridis，2023）啟發，在Panel B部分，本文又以各個城市2012年的土地出讓面積占全國土地出讓總面積的比重（份額）與2013—2017年全國土地出讓面積的變動（移動比率）的交乘項作為Bartik工具變量進行估計，結果亦與前述一致。這些結果支持了本文的假設1，即一個城市的土地出讓水平越高、土地財政依賴性越強，房價上漲對非住房消費的抑制效應越強。

本文進一步探究了土地財政何以扭曲房價—消費關系。如前文所述，土地財政模式與城市房價上漲之間的正反饋關系背后的兩個重要社會機制分別是居民家庭為買房而信貸與為買房而儲蓄。限于缺少樣本群體和城市層面的住戶貸款數據和儲蓄數據，我們用一個城市的信貸水平（金融機構貸款余額/GDP）來測量居民信貸擴張狀況，用一個城市的儲蓄水平（金融機構存款余額/GDP）來測量居民儲蓄狀況。表6中列(1)~(3)的估計結果表明，房價上升與一個地區的信貸擴張顯著正相關。列(4)中的結果則表明，信貸水平提升是房價上升抑制居民消費的重要中介因素。而列(5)~(7)的估計結果表明，房價上升與一個地區的儲蓄水平亦顯著正相關。列(8)表明，儲蓄水平增加是房價抑制居民消費的另一個重要中介因素。這些結果意味著土地財政形塑房價—消費關系的結構效應深深嵌入在居民的經濟社會行為之中。

2.社會脫嵌邏輯：民生建設失衡何以加劇土地財政的扭曲效應？

如前述結構方程模型的估計結果所示（見表4），土地財政水平與民生建設水平并無顯著相關性。那么，民生建設的結構失衡是否會加劇土地財政對房價—消費關系的扭曲效應？借鑒普拉薩德（2019:305-307）的做法，本文在年度層面將樣本城市按照民生建設水平進行中心化處理并分為高水平和低水平兩組，然后根據各組估計參數的大小和組間比較來檢驗假設2。表7中的結果顯示，相較于民生建設水平較高的城市，土地財政對房價—消費關系的扭曲效應在民生建設水平較低的城市更為明顯。

為何民生建設滯后會加劇土地財政的扭曲效應？根據前述分析，本文在不同民生建設水平下考察房價對居民信貸和儲蓄的影響。估計結果（見圖1）顯示，無論是全國城市還是樣本城市，在民生建設水平較低的地區中，房價上漲對信貸和儲蓄的拉升作用都更明顯。我們可從兩方面來理解這一結果。一方面，民生建設水平較低意味著居民可支配收入水平較低，當面對同等水平的房價漲幅時，民生建設水平較低地區的居民就需要更高信貸杠桿或更多儲蓄以滿足購房需求。另一方面，也不排除是由于社會保障與住房獲得的替代關系，即為了彌補公共福利和保障的不足，民生建設水平較低地區的居民更傾向于通過購置房產來增進保障能力，從而推高信貸與儲蓄水平。

綜上所述，房價與消費關系的扭曲既與地方政府土地財政模式這一結構性推手相關，也與民生建設狀況緊密關聯。換言之，近年來地方政府“重地輕人”“重投資輕消費”的城市化與經濟發展模式是城市房價攀升與居民消費不振的重要結構性根源。這也表明，在推動經濟社會高質量發展時需要協調好經濟建設與社會建設的關系，尤其是在考慮到民生建設投入大、見效慢、地方政府激勵弱（郁建興、吳結兵，2022），且土地財政模式困境重重的背景下，以重建社會來再造經濟（孫立平，2009）、以民生建設托舉經濟發展（高柏，2018）的意義則更為突出。

五、總結與討論：從投資于地到投資于人

活力充盈的居民消費對經濟發展和民生福祉提升具有基礎性作用。面對經濟社會發展過程中的消費困境問題，學界從諸多方面展開了廣泛探討，其中關于城市房價上漲是否以及如何影響了居民消費，一直是爭論激烈的議題。既往關于房價與消費關系的研究極其豐富，但多局限于經濟視角，這在一定程度上遮蔽了對二者關系背后復雜的社會過程的分析。

本文基于社會轉型視角，對房價—消費的關系問題進行了解析。首先，基于電商消費大數據，本研究發現轉型期的城市房價上漲顯著抑制了樣本群體的平均消費水平并拉大了總體消費不平等。其次，本文重點揭示了地方政府的土地財政模式對房價—消費關系的形塑效應及其社會過程。研究發現，一方面，土地財政與房價的交互強化通過增加居民為滿足購房需求的信貸和儲蓄壓力，扭曲了房價與消費的關系；另一方面，土地財政模式脫嵌于民生建設的失衡格局又加劇了這種扭曲效應。這兩種相互交織的過程機制為我們重新理解轉型期的房價與消費關系和居民消費困境問題提供了新的視角。

在以土地為中心的地方發展模式之下，一方面，作為制度主體的地方政府借助土地財政獲得了可觀收入，極大地促進了城市化建設、基礎設施改善與地區經濟發展（劉守英等，2022）；同時，土地財政作為非稅收入也極大地增強了地方政府的自主性，在一定程度上減輕了民眾的直接稅負擔，這有助于增進社會穩定（Zhang，2017）。但另一方面，這一發展模式的后果之一卻是住房價格的快速上漲，這影響了居民的消費，也拉大了消費差距。

本文的實證分析主要依賴電商平臺大數據，其真實、高頻的特性提升了測量精度與分析的可靠性。然而，與其他大數據分析類似，本文分析結果雖然內在效度強，但在外在效度尤其是樣本代表性上相對不足。數字消費群體更多代表了偏好線上購物的居民，其消費行為和決策模式可能與非數字消費者有系統性差異。盡管本文進行了多種外部效度檢驗，但在將本文的研究結論向更廣泛居民群體推廣時仍需謹慎。此外，因數據資料的限制，本文分析的時段局限于2013—2017年這一城市房價劇烈變動的轉型期。居民信貸與儲蓄數據的不完善也可能給機制效應估計帶來偏差。上述不足均有待后續研究完善。

美國“次貸危機”引發了經濟社會衰退，其重要誘因既在于高風險的住房抵押貸款加劇了金融系統的脆弱性（楊典、歐陽璇宇，2018），也在于過大的財富差距和過快的家庭債務擴張引發了居民消費支出的急劇下降，進而影響了整個經濟基礎的穩定（邁恩、蘇非，2021）。這對于我們理解中國的住房市場、居民消費以及經濟社會發展都具有啟示意義。

其一，在保證住房市場秩序穩定的前提下，房價的調控不能僅止步于“限購（放松）”“限貸（放松）”等需求端的舉措，還需進一步改變地方政府對以房地產為核心的土地財政的過度依賴。通過構建可持續的地方財政體系，地方政府在“經營城市”過程中可減少對土地出讓收入的依賴。同時，要轉變地方政府以城市規模擴張、大拆大建作為顯性績效的發展觀，將包容性增長，特別是“人的城市化”及土地增值收益合理分配等指標納入發展目標（華生,2013:220-221）。

其二，居民消費困境的成因是十分復雜的問題，欲解決這一問題，除了需要讓房地產市場平穩健康發展之外，還需要重視民生建設。中國正在構建一個多層級政府共同負責的新型民生保障體制（焦長權、董磊明，2022）。“投資于人”的民生建設不僅意味著需要持續強化覆蓋教育、醫療、就業支持及養老服務的社會保障體系，以穩定居民預期、增進消費活力；而且也意味著需要通過促進收入公平分配、拓寬城鄉居民多元化增收渠道等方式提升中低收入群體消費能力，進而為有效夯實內需基礎提供支撐。正是在這些意義上，加強“投資于人”的民生建設和居民利益格局的再調整，有助于我國內需市場的擴容提質和經濟社會的高質量發展。