璟橒二期？懋源再摘順義薛大人莊宅地

大家幫2025年北京土地的第24篇推送

時隔近一個月，北京宅地終于再次開拍。

今天，順義薛大人莊地塊成功找到買家，這是北京2025年下半年成交的第3塊宅地，也是北京2025年全年的第25塊宅地。

至此，北京2025年宅地總成交額來到1035.15億。

2025北京土拍成交地圖

具體的成交信息是↓↓↓

地塊名稱：順義區薛大人莊村剩余1、2號地塊土地一級開發項目SY00-0025-6017地塊二類城鎮住宅用地；

拿地房企：懋源；

成交金額：10.3億元（底價）；

住宅樓面價：2.8萬/平。

順義薛大人莊地塊全景圖

從地塊全景圖我們也可以看出，其周邊已經是非常成熟的別墅區了，而懋源拿下薛大人莊新地塊，算是補全了這個區域最后一塊拼圖。

也就是說未來新地塊新項目交房，這個板塊將不會再有施工的影響，將成為一個更靜謐，居住舒適度更高的“高端別墅區”。

關于地塊周邊的現狀，我們從今年4月份的衛星圖中，似乎能看得更準確一些。

6017地塊衛星圖

配套方面，從地塊開車上京密路大約2km，同樣是駕車情況下，到地鐵15號線國展站大約5km。

商業配套方面，地塊西南側900米左右是溫榆廣場，駕車6公里左右可以到祥云小鎮，10公里左右可到順義后沙峪山姆會員店。

教育資源方面，板塊內有青苗學校、天竺第二小學、順義區天竺中學、天竺中心小學。

因為大概率要建豪宅產品，所以周邊配套方面，幾乎可以忽略不計。

我們還是從地塊本身以及目前順義在售豪宅項目來看今天懋源這塊地。

目前新地塊周邊，有距離最近的懋源璟橒還在售，西北側直距5公里是華潤新豪宅項目，西北側直距8公里左右則是懋源云紀。

懋源新地塊周邊主力在售新房

了解了現在區域內在售豪宅項目后，我們再看看新地塊與它們之間的各項數據對比。

6017地塊占地面積2.3萬平，地上建筑規模是3.68萬平，容積率是1.6。

6017地塊相關數據

而其他3個項目這三項數據分別是：

懋源璟橒：占地面積3.63萬平、建筑面積5.86萬平、容積率1.6；

華潤項目：占地面積6.55萬平、建筑面積6.62萬平、容積率1.01；

懋源云紀：占地面積17.1萬平、建筑面積17.8萬平，容積率1.1。

新地塊的容積率相較于華潤項目和懋源云紀還是有一定的差距，這么看，做璟橒二期的可能性還是比較大。

而懋源璟橒的產品系包括合院、疊墅和平墅三類。

還有一點，相較于璟橒30米和云紀局部36米的建筑高度，新地塊的控高提高到了40米，也是可以效仿云紀做一部分洋房產品。

總之，新地塊不會“做小”，幾乎是板上釘釘的事兒了。

再看價格，薛大人莊新地塊是懋源花10.3億底價獲得，住宅樓面價2.8萬/平。

再看其他三個項目的樓面價，懋源璟橒3.11萬/平，懋源云紀2.67萬/平，華潤項目3.5萬/平。

也就是說，懋源新拿地比3年前的2022年，每平節省了3000塊。

而懋源璟橒目前的網簽均價是7.3萬/平，參考這樣的售價，與新地塊2.8萬/平的樓面價之間差著4.5萬/平的價差。

拿地成本變低，又有一期產品力的背書，懋源新地塊的開發難度并不大。

而且，按照計劃懋源璟橒今年9月30號一期交付，二期也在明年年初交付，如果交付口碑做得好，也會對隔壁新地塊產生正面促進作用。

此外，8公里外的懋源云紀，目前成交的26套住宅，成交均價6.2萬/平，華潤新項目目前還沒定價，再加上如今的市場環境，預計后期也會對新地塊的定價產生一定的影響。

懋源云紀網簽數據（8.26）

最后，區域內二手房，具備參考性的也是一些豪宅項目。

新地塊南側的棕櫚灘別墅，貝殼顯示有4套在售，面價300+平，總價2800萬起。

項目西南側的恒大麗宮，也是獨棟別墅，最小面積680平，總價6000萬起。

地塊周邊二手房項目情況

進入2025年下半年，北京土拍市場稍顯冷清，7月、8月兩個月總共有3宗地成交，還都是底價，9月份目前也只有朝陽呼家樓地塊和豐臺岳各莊地塊確定拍賣，而且據包哥拿到的消息，9月份的兩塊地也基本上是底價成交。

不管如何，還是要恭喜拿地的房企。

期待懋源在自己的“舒適區”，再做一個驚艷市場的項目出來。

以上。

個人觀點 僅供參考