單價增15000+，北京星河灣想換房黃杉木店？

星河灣，北是京東四環邊，一片被櫻花和海棠裝點的豪華住宅區，不僅是財富與地位的象征，更承載著無數夢想、爭議與悲歡。

而最近大熱的樓盤黃杉木店雙子星，璞樾和紫京宸園正好位于星河灣旁。

星河灣的規劃布局，正好為雙子星提供了支撐。

簡而言之，拆哥認為璞樾像是天上的海洋，紫京宸園是天上的北京，它們都比星河灣意境更深邃。

星河灣是兩個地塊的靠山。

董卿、陳凱歌、許晴、井柏然等知名人士均在星河灣買過房。郎平、郭德綱等也被傳在曾是星河灣業主。

2013年，知名影星黃曉明花費了3600萬元買下一套703平方米的星河灣。當時單價約5.1萬/平方米，交完款后，由于沒有北京購房資格，并沒有立即過戶。

當黃曉明后來有了購房資格，要求賣方配合過戶時，問題出現了——原來的房主購房時年僅13歲，屬未成年人。長大后他不承認父母的賣房行為，辯稱父母當時授權他人賣房損害了他的權益。

官司雖然贏了，但房子仍然過不了戶。

汪小菲，于2011年購入星河灣朗園的一套房產。

2024年，汪小菲將這套房子掛牌出售，標價6600萬元，單價不到10萬/平方米。

房子設計極盡奢華：兩梯一戶，獨占一個單元面積；一條足足有約3*20米長的過道，按北京房價計算，僅這條過道就價值300萬；客廳面積110平方米；衛生間多達6個；衣帽間也多達6個；還有7個陽臺。

然而，再豪華的豪宅，也保障不了美滿姻緣。這套見證了汪小菲與大S婚姻的房產最終被掛牌出售，也印證了“某些豪宅修不成美滿姻緣”的現實。

星河灣的房價經歷了顯著波動。2013年黃曉明購房時，單價僅為5.1萬元/平方米。

到2022年，星河灣均價已漲至9萬元/平方米，黃曉明那套房子價值達6300萬元，九年間升幅76%。

然而房地產市場并非一直高歌猛進。數據顯示，星河灣朗園的房價從2024年9月的95737元/平方米降至2025年8月的87534元/平方米，下降近萬元。

拆哥粉絲聽我直播講過。星河灣房產在法拍市場的數量遠超過泛海。想買黃杉木店新房的朋友，加選房師微信 menglin_2019

2021年1月，星河灣一處法拍房以6.4折公開拍賣，起拍價1408萬元，市場價2200萬元，差價792萬元。

2025年初，星河灣朗園一套復式戶型以4.8折上拍。建筑面積667.51㎡，市場價6700萬，起拍價僅3200萬。高折扣法拍房的出現，反映了部分業主的居住效能不是很強。

法拍房市場為購房者提供了高性價比的選擇，但也伴隨著風險。黃曉明的經歷就是警示——即使贏了官司，房子也可能因被查封而無法過戶。

星河灣占地面積約35萬平方米，總建筑面積60萬平方米，分為朗園和暢園，共13棟樓。內有高低錯落的立體式園林，綠化率高達45%。東南角還配建了星河灣四季會所，里面的羽毛球館比較有名。

2025年8月，星河灣朗園二手房報均價為87534元/平米。實際成交7.8-9.5萬之間，樓層差、戶型差非常大。

是這樣的，300平米以下中高樓層能支撐84000的價格。周邊華紡易城好戶型在2025年夏天，成交價還能有66000，價差算是合理。

如果高樓層好戶型單價+15000，選璞樾和紫京宸園，這個價差也經得起考驗。如果是星河灣的差戶型低樓層，未來的價差會在20000+。

星河灣的櫻花和海棠，依然年年綻放，默觀著這座都市豪宅里的人間戲劇。

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