調研札記?| 天序1958：主城新開鋪片區高定改善大宅

2025年7月起，"2025年高品質住宅示范案例征集暨產品力測評活動"進入實地調研階段，由克而瑞湖南區域與湖南省房協聯合組建專項調研小組，赴多個高品質項目進行調研，并形成了調研札記。

由省房協指導的本次調研活動將重點圍繞項目規劃設計理念、工程質量管控體系、智慧社區建設、綠色低碳技術應用及客戶服務創新等維度開展專業評估，旨在挖掘行業標桿案例，樹立品質住宅典范。

本期項目——長沙天心區?天序1958

調研時間：2025年8月14日

調研團隊：克而瑞+省房協調研小組

城市煥新的核心承載

在長沙“一核兩帶多區”更新框架下，新開鋪片區以5895畝更新體量、200億投資規模，聚合湘江外灘與省府中軸雙重資源。

天序1958位于長沙南二環與天心大道交匯處，是新開鋪片區城市更新的首發項目，由天心國資、中建五局、葛洲壩集團三家國央企聯合開發，為購房者提供“國企品質+主城資源”的雙重保障。

項目總建筑面積約17萬㎡，容積率僅3.1，規劃10棟純板樓高層住宅，全盤采用兩梯兩戶設計，僅打造143㎡、188㎡兩種改善戶型，圈層純粹。

調研核心亮點解析

1

工藝標準：藏在毛坯里的安心細節

天序1958的毛坯交付并非“粗坯”，而是通過16項精工體系為后續裝修打下扎實基礎：

結構穩固保障：廚衛/空調孔位提前預埋鋼套管，避免業主裝修時破壞梁體結構；剪力墻優化布局避開常見改造位，采用高標混凝土提升墻體強度。

靜音生活守護：精密窗框+窗縫三重密封，通過嚴苛淋水檢測；客廳臥室采用裝配式ALC輕質隔墻板，隔音效果遠超傳統。

墻面平整工藝：“界面劑增強→沖筋找平→分層抹灰→滿掛玻纖網→抹面收光”五道工序，2米靠尺嚴檢墻面實現毫米級平整。

防滲防潮系統：煙道增設擋煙反坎防串味，每建10層進行壓力測試；淋浴區防水刷涂至2米高，干區達1.2米，雙重試水確保零滲漏。

權威質量背書：施工過程100%實測實量，政府質監站季度考評持續優良，第三方飛檢評分蟬聯第一。

調研小組觀察：

這些工藝沒有華麗的展示面，卻真實關系著十年后的生活品質。項目將精工標準具象化——從預埋鋼套管守護建筑筋骨，到五重抹灰保證墻面歷久彌新，每一處細節都在回應購房者對“房子本質”的關切。

2

地下車庫：比星級酒店更體貼的歸家第一站

天序1958將傳統陰暗的地下車庫，升級為 “星光鎏云”泊車廳，三大改變刷新體驗。

入口處以云石吊頂漫射柔光+銀河流光星空頂破除了傳統車庫的昏暗感，配合遞進式智能照明系統實現車行光啟、離場燈隱的動態指引，顯著降低夜間泊車的視覺疲勞。

空間結構上采用魯班獎標準的三維管線工藝，BIM技術模擬管線排布，車道區挑高約2.7米，搭配鋁制格柵吊頂，將雜亂管線轉化為藝術展廊級的整潔頂面。

實用性革新則體現在2.5米超寬車位設計與金剛砂恒固地坪的組合——前者為主流SUV提供從容的開門空間，后者采用美國施貝固化劑強化抗剮蹭性能，即使在暴雨沖刷下仍能保障防滑安全。

調研小組觀察：

項目的車庫設計跳脫傳統功能性思維，以光影美學、工程巧思、人性化預判三重創新，將歸途轉化為生活儀式。其價值不在于堆砌高端材質，而在于對高頻痛點的精準回應。這種對隱蔽空間體驗的高標準追求，正是當下改善型產品差異化的核心突破點。

3

全封窗立面與園林共生

主城沉浸式生活劇場

天序1958突破主城高密度社區的局限，以“晶鉆”光幕立面公建化封窗與中軸園林形成光影共生。

高約

4.5米金屬格柵搭配“銀翼”懸挑鋁板

古銅色鋁板勾勒的“晶鉆立面”

不僅提升建筑顏值，更通過

南北全封窗設計

實現景觀視野，讓約140米中央景觀軸、4000㎡闊景中庭成為業主美好生活的框景畫作，與好房子產品系中對居住生態環境的重視深度契合。

項目于7月25日開放10000㎡全維實景展示區，以約140米超長中軸為主脈，延展約4000㎡闊景中庭，漸次鋪展 “三序風光”，為高階客群量身打造1.6萬方中軸式園林。

開闔45米的禮序門庭、3000片鎏金鋁板手工拼接的“金鱗”挑檐、高達5.8米的宇宙金奢石雙面照壁、進口黑沙金整石打造的24級弧面疊水等匠造細節，均是主城不多見的園林設計。

室內外空間聯動頗有亮點：1600㎡架空層泛會所——涵蓋健身房、商務會客、游樂場、咖啡茶室等6大主題功能，精準匹配居者高頻生活場景，采用全景玻璃幕墻，讓園林綠意無縫銜接室內。

調研小組觀察：

項目讓公建化立面成為園林的‘取景框’，全封窗不僅為顏值，更讓家成為自然延伸的容器，其園林公區就像是“會生長的生活劇場”，沒有炫技式的水景堆砌，而是讓自然真切融入日常。

4

全域五房戶型：為真實生活預留的成長空間

無論是143㎡的“全能五房”還是188㎡的“央景樓王”，都以家庭真實生活為藍本重構空間邏輯。

143㎡“成長型五房”

突破傳統格局，創新性打造“第五自由空間”——類獨梯獨戶、四開間朝南的采光優勢、南北雙陽臺設計，約7.6㎡的可變區域，通過靈活隔墻實現書房/兒童游戲室/茶室的三重變身，讓二胎家庭也能享有獨立成長天地。

188㎡戶型則用約3.15米層高，17.5米南向面寬重構空間尺度。獨創雙入戶動線，約9.5米空中浮島串聯起客廳與餐廳，形成約78㎡LDKB超大聚會空間；主臥270°飄窗將湘江風光與社區園林雙重框景。

共性價值：

小戶型大容量：143㎡兩梯兩戶純板五房設計，南北雙陽臺四開間朝南，通過極少剪力墻設計，實現四房至五房靈活演變。

大宅社交屬性：188㎡以雙入戶動線實現臟凈分離，約78㎡LDKB空間成為家庭社交樞紐，獨創9.5m空中浮島滿足觀景的同時可探索更多功能場景運用。

全齡細節：雙陽臺帶家政間配置，滿足晾曬與觀景雙重需求。

調研小組觀察：

這兩個戶型精準回應長沙家庭的核心訴求——3-3.15米舒適層高，143㎡讓普通預算獲得五房可能性，188㎡用‘一室三用’提升空間效率。當房子能伴隨孩子成長、適應老人照護、承載朋友歡聚，便是對‘好戶型’最務實的詮釋。

市場價值

滿足改善圈層的置業需求

項目以“主城核心地段資源+天序系高度產品力”雙核驅動，在長沙主城改善市場開辟獨特賽道，成為區域主力熱銷項目。

價值邏輯：不可復制的資源護城河

主城核芯地段資源：占據城市價值核芯，坐擁二環樞紐、享500畝南郊公園主城高端生活圈、瞬達五一繁華商圈、配套超一梯隊名校等多維資源矩陣。

天序系高定產品力：主城難得新規低密純板大宅，面積143㎡起步的純改善住區，大門、公區、園林等實景品質可見。

精工細節技術壁壘：全砼外墻杜絕滲漏、BIM技術優化車庫層高、五重防水體系，構建隱性品質護城河。

三家國央企聯合背書：天心國資+中建五局+葛洲壩集團三重保障，兌現“所見即所得”的品質承諾。

在售信息速覽：

高層：建面約143-188㎡主城低密高定大宅，價格13500-15500元/㎡。

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調研總結：

長沙天序1958作為新開鋪城市更新首發之作，以國企精工基因+純粹改善內核為雙核驅動，通過三大國匠聯袂開發、143㎡起純粹社區，在長沙主城更新浪潮中樹立了“好房子”實踐樣本。

其以中建【天序系】高定產品力、高得房靈動戶型、雙名校目送式教育、精工毛坯交付體系為價值錨點，借力200億城市更新紅利+500畝南郊公園生態半徑形成稀缺價值支撐，為長沙改善市場提供了“資源確定性+高定產品力”的高效解決方案，將持續定義主城品質住宅的基準線。