謝逸楓：顫抖吧！前7月全國(guó)賣地收入斷崖式下滑，怎么辦

文/謝逸楓

8月19日，財(cái)政部門數(shù)據(jù)顯示，前7月國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入16950億元（前6月14271億元），同比下降4.6%（前6月同比下跌6.5%），跌幅收窄1.9%，對(duì)比2021年前7月土地收入44107億元，今年前7月少了24457億元，堪稱暴跌。

前7月全國(guó)賣地收入1.6950萬(wàn)億元（前6月1.4271萬(wàn)億元、前5月11281億元），但是賣地收入占地方財(cái)政、稅收比例依然高，堪稱一部史詩(shī)級(jí)最成功的土地財(cái)政學(xué)、經(jīng)濟(jì)學(xué)。土地是財(cái)富之母，是一個(gè)城市、一個(gè)國(guó)家的最大原始財(cái)富。

前7月全國(guó)一般公共預(yù)算收入13.5839萬(wàn)億元，同比下降0.1%，一般公共預(yù)算支出16.0737萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)3.4%，意味著錢不夠花，背后是財(cái)政赤字規(guī)模從2021年的4.38萬(wàn)億元已經(jīng)上升到2025年的5.66萬(wàn)億元，比2024年增加1.6萬(wàn)億元。

稅收被稱為“經(jīng)濟(jì)晴雨表”，受工業(yè)品出廠價(jià)格指數(shù)(PPI）下行、經(jīng)濟(jì)下行、實(shí)體經(jīng)濟(jì)低迷、減稅、房地產(chǎn)下降的因素影響，今年以來(lái)全國(guó)稅收收入出現(xiàn)下滑。前7月全國(guó)稅收收入110933億元，同比下降0.3%，低于上半年GDP增速5.3%。

稅收降幅持續(xù)縮窄，反映經(jīng)濟(jì)向穩(wěn)向好。月度稅收收入連續(xù)4個(gè)月同比保持增長(zhǎng)，其中4月份增長(zhǎng)1.9%、5月份增長(zhǎng)0.6%、6月份增長(zhǎng)1%、7月增長(zhǎng)1.2%。前7月主要稅種增長(zhǎng)平穩(wěn)，國(guó)內(nèi)增值稅、國(guó)內(nèi)消費(fèi)稅、個(gè)人所得稅分別增長(zhǎng)。

一般公共預(yù)算中由稅收和非稅收入組成。稅收收入降幅持續(xù)縮窄的同時(shí)，非稅收入增幅逐步回落，罰沒(méi)收入出現(xiàn)下滑。上半年全國(guó)非稅收入24906億元，同比增長(zhǎng)2%，比前5月增幅3.7%收窄1.7%，5月、6月、7月非稅收入分別下降。

數(shù)據(jù)顯示，2025年上半年共發(fā)行國(guó)債7.88萬(wàn)億元，同比增加20547億元，增長(zhǎng)35.28%。全國(guó)發(fā)行新增地方政府專項(xiàng)債券2.16萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)45%。為了支撐廣義財(cái)政支出穩(wěn)經(jīng)濟(jì)，今年以來(lái)政府加快發(fā)債，彌補(bǔ)財(cái)政收入不足。

數(shù)據(jù)顯示，2025年上半年政府債券凈融資7.66萬(wàn)億元，同比增加4.32萬(wàn)億元。在財(cái)政收入總體平穩(wěn)增長(zhǎng)，以及政府加快發(fā)債籌資支撐下，今年上半年財(cái)政支出保持一定力度，其中民生支出保障有力，成為支撐明確穩(wěn)經(jīng)濟(jì)、穩(wěn)增長(zhǎng)的關(guān)鍵。

中指數(shù)據(jù)顯示，2025年截至8月17日，300城住宅用地推出規(guī)劃建面2.7億平方米，同比下降20.3%。成交2.2億平方米，同比下降7.0%，降幅較上半年有所擴(kuò)大。300城土地出讓金同比增長(zhǎng)23.3%，增幅較上半年收窄約5%。

中指數(shù)據(jù)顯示，2025年7月300城各類用地供求同比持續(xù)下降，2025年1月-7月300城各類用地推出面積12.8億㎡（同比下降11.5%），成交11.0億㎡（同比下降7.8%），樓面價(jià)同比上漲20.7%至1276元/㎡，呈現(xiàn)量跌價(jià)漲。

城市能級(jí)和區(qū)域來(lái)看，住宅用地表現(xiàn)分化，一線城市成交樓面價(jià)同比大漲64.6%至45115元/㎡，溢價(jià)率22.38%。三線、四線城市推出面積降幅最大達(dá)23%。商辦用地成交面積同比下降15.8%，樓面價(jià)微跌0.7%。

中指數(shù)據(jù)顯示，2025年1月-7月TOP100房企銷售總額為20730.1億元，同比下降13.3%，雖同比略有調(diào)整，但仍呈現(xiàn)改善趨勢(shì)。TOP100房企權(quán)益銷售額為14522.5億元，權(quán)益銷售面積為7451.8萬(wàn)平方米，反映出行業(yè)整體處于調(diào)整階段。

CRIC數(shù)據(jù)顯示，上半年300城經(jīng)營(yíng)性土地成交建筑面積2.5億平方米，較2024年同期下跌8%，再度刷新2010年以來(lái)的上半年新低紀(jì)錄。各月份成交規(guī)模均保持同比回落，毫無(wú)疑問(wèn)，目前全國(guó)土地市場(chǎng)延續(xù)“縮量提質(zhì)”趨勢(shì)。

截至7月25日，全國(guó)經(jīng)營(yíng)性土地招拍掛成交4194萬(wàn)平方米，同比下降15%，降幅較上月增加了11%。2025年以來(lái)，各月土地市場(chǎng)供求規(guī)模均呈同比回落態(tài)勢(shì)。本月成交金額1320億元，同比持平，土地市場(chǎng)延續(xù)控量提質(zhì)。

其一是前7月國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入1.6950萬(wàn)億元，同比下降4.6%，占到前7月全國(guó)一般公共預(yù)算收入13.5839萬(wàn)億元的12.47%（前6月12.34%），而2020年46%、2021年42.97%、2022年32.81%、2023年26.75%、2024年22.16%。

2019年上半年-2024年上半年全國(guó)賣地收入分別為32526億元、35101億元、41407億元、28279億元、22875億元、17763億元，增速分別為同比上漲3.1%、上漲7.9%、上漲18.0%、下降31.7%、下降19.1%、下降22.3%。

前7月全國(guó)賣地收入16950億元，對(duì)比2021年同期全國(guó)賣地收入41407億元，數(shù)據(jù)上來(lái)看，堪稱賣地收入腰斬。值得注意的是同比下降4.6%，對(duì)比2022年-2024年同期分別31.7%、19.1%、22.3%的跌幅，呈現(xiàn)收窄、改善的整體趨勢(shì)。

2019年前7月-2021年前7月全國(guó)賣地收入突破3萬(wàn)億元-4萬(wàn)億元后，2022年前7月首次跌破3萬(wàn)億元，2023年-2024年前7月首次跌破2萬(wàn)億元，意味著全國(guó)土地收入正式見(jiàn)頂，總體的跌幅正在逐步收窄、改善、好轉(zhuǎn)的趨勢(shì)。

按照前7月全國(guó)土地供應(yīng)下降、去庫(kù)存周期、土地出讓金收入、房企資金狀況四項(xiàng)指標(biāo)來(lái)看，2025年前7月國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入占到前7月全國(guó)一般公共預(yù)算收入的比例將下降到12%、地方一般公共預(yù)算收入的比例下降到20%。

其二是前7月全國(guó)土地與房地產(chǎn)相關(guān)的稅收收入11252億元（前6月9753億元）。全國(guó)土地與房地產(chǎn)相關(guān)的稅收收入2020年1.9694萬(wàn)億元、2021年2.0793萬(wàn)億元、2022年1.9216萬(wàn)億元、2023年1.8538萬(wàn)億元、2024年1.8537萬(wàn)億元。

前7月全國(guó)土地與房地產(chǎn)相關(guān)的稅收收入11252億元占全國(guó)稅收收入11.0933萬(wàn)億元的10.14%。2020年13%、2021年12%、2022年11.53%、2023年8.74%、2024年10.59%。如包括房地產(chǎn)領(lǐng)域5項(xiàng)稅收，占到全國(guó)總稅收入的15%以上。

說(shuō)明100塊稅收收入里面，房地產(chǎn)、建筑業(yè)的稅收貢獻(xiàn)15塊錢，意味著全國(guó)土地與房地產(chǎn)相關(guān)的稅收總收入占到全國(guó)財(cái)政收入、地方財(cái)政收入、全國(guó)稅收、地方稅收的比例更高，對(duì)財(cái)政貢獻(xiàn)、地方收入更高。

前7月全國(guó)土地和房地產(chǎn)相關(guān)稅收中，契稅2694億元，同比下降15%。 房產(chǎn)稅3201億元，同比增長(zhǎng)11.2%。城鎮(zhèn)土地使用稅1653億元，同比增長(zhǎng)5.8%。土地增值稅2786億元，同比下降17.8%。耕地占用稅918億元，同比增長(zhǎng)3.1%。

其三是前7月全國(guó)賣地收入16950億元，全國(guó)賣地收入2020年8.4142萬(wàn)億元、2021年8.7051萬(wàn)億元、2022年6.6854萬(wàn)億元、2023年5.7996萬(wàn)億元，2024年4.8699萬(wàn)億元，說(shuō)明賣地收入自2021年之后，連續(xù)4年保持下降的趨勢(shì)。

前7月全國(guó)土地與房地產(chǎn)相關(guān)的稅收收入11252億元，2020年1.9694萬(wàn)億元、2021年2.0793萬(wàn)億元、2022年1.9216萬(wàn)億元、2023年1.8538萬(wàn)億元、2024年1.8537萬(wàn)億元），土地與房地產(chǎn)相關(guān)五項(xiàng)稅收收入自2021年之后，連續(xù)4年下降。

前7月全國(guó)房地產(chǎn)收入（全國(guó)賣地收入、土地與房地產(chǎn)相關(guān)五項(xiàng)稅收收入）2.8202萬(wàn)億元（前6月2.4024萬(wàn)億元），2020年10.3836萬(wàn)億元、2021年10.7844萬(wàn)億元、2022年8.6070萬(wàn)億元、2023年7.6531萬(wàn)億元、2024年6.7236萬(wàn)億元。

前7月全國(guó)賣地收入16950億元，土地收入大跌，歸根結(jié)底是土地供應(yīng)緊縮、缺乏新項(xiàng)目投資意愿、房企在建項(xiàng)目開(kāi)發(fā)和在售項(xiàng)目銷售緩慢，缺乏現(xiàn)金流，因債務(wù)和融資的壓力導(dǎo)致新增拿地面積和金額減少，以去庫(kù)存為主。

盡管今年以來(lái)熱點(diǎn)和核心城市爆發(fā)一波地王潮，出現(xiàn)高總價(jià)和高單價(jià)的地王。但是出現(xiàn)地王的數(shù)量和出現(xiàn)地王的城市數(shù)量有限，整體的土地供應(yīng)下降和大部分城市土地市場(chǎng)低迷，無(wú)法為土地收入帶來(lái)高收入。

其四是根據(jù)土地依賴度統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，即國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入除以地方一般公共預(yù)算收入。盡管2003年-2021年全國(guó)地方對(duì)土地財(cái)政依賴逐年增高，2021年后，出現(xiàn)連續(xù)3年下降后呈現(xiàn)上升。可以看出，地方對(duì)土地的依賴不減。

前7月全國(guó)房地產(chǎn)收入2.8202萬(wàn)億元，占全國(guó)一般公共預(yù)算收入13.5839萬(wàn)億元的20.76%（前6月20.28%，2020年56.77%、2021年53.24%、2022年42.25%、2023年35.30%、2024年30.60%，說(shuō)明占全國(guó)一般公共預(yù)算收入仍高。

前7月全國(guó)房地產(chǎn)收入2.8202萬(wàn)億元，占地方一般公共預(yù)算本級(jí)收入7.7301萬(wàn)億元的36.48%（前6月35.86%），2020年103.7%、2021年97%、2022年79%、2023年65.2%、2024年56.3%，說(shuō)明占地方一般公共預(yù)算本級(jí)收入比例仍高。

前7月全國(guó)房地產(chǎn)收入2.8202萬(wàn)億元，占全國(guó)稅收收入11.0933萬(wàn)億元的25.42%（前6月25.85%、前5月24.50%），2020年67%、2021年50.39%、2022年51.65%、2023年42.25%、2024年38.42%，說(shuō)明占全國(guó)稅收收入比例仍高。

如五項(xiàng)房地產(chǎn)相關(guān)稅收，十一項(xiàng)的稅收收入約1.5萬(wàn)億元，加上全國(guó)賣地收入的16950億元，2025年前7月房地產(chǎn)總收入突破3萬(wàn)億元。2020年11.2142萬(wàn)億元、2021年11.7051萬(wàn)億元、2022年10萬(wàn)億元、2023年9萬(wàn)億元、2024年7萬(wàn)億元。

房地產(chǎn)總收入（全國(guó)賣地收入、土地與房地產(chǎn)相關(guān)五項(xiàng)稅收收入）看，分別占到全國(guó)財(cái)政收入、地方收入更高。除稅收的財(cái)政之外，地方財(cái)政收入100塊中，房地產(chǎn)貢獻(xiàn)36元，意味著地方財(cái)政收入里面，房地產(chǎn)貢獻(xiàn)非常大。

其五是土地財(cái)政井噴根源。從1987年-1995年全國(guó)土地收入總額2148.5億元，1995年土地出讓收入是420億元，1987年-2016年總額超過(guò)33萬(wàn)億元。1999年至2016年，這18年土地出讓收入總額超過(guò)31萬(wàn)億元，年均1.7萬(wàn)億元。

1999年-2008年10年間，全國(guó)土地出讓金累計(jì)總金額收入5.3萬(wàn)億元，1999年至2011年，這13年是土地資產(chǎn)化最為迅猛的年代，土地出讓金累計(jì)總金額收入12.75萬(wàn)億元，幾乎年均1萬(wàn)億元，呈現(xiàn)井噴現(xiàn)象。

1999年-2009年，中國(guó)土地出讓總收入已達(dá)6.9萬(wàn)億元人民幣。其中多數(shù)為2004年土地出讓實(shí)行“招拍掛”以來(lái)所獲得。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，1999年-2008年，全國(guó)土地出讓收入累計(jì)5.3萬(wàn)億元人民幣。而2009年土地出讓總收入為1.59萬(wàn)億元人民幣。

20世紀(jì)80年代末之后，土地市場(chǎng)在全國(guó)主要城市逐步建立。1992年至2003年，全國(guó)累計(jì)收到1萬(wàn)多億元人民幣的土地出讓金。2002年的分稅制、2004年土地出讓方式發(fā)生重大變化，經(jīng)營(yíng)性土地以招標(biāo)、拍賣、掛牌的方式出讓。

由于“招、拍、掛”的核心是“價(jià)高者得”，全國(guó)土地收入猛增。公開(kāi)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2006年全國(guó)土地出讓收入達(dá)7000億元人民幣，2007年全國(guó)土地出讓收入1.3萬(wàn)億元人民幣，2008年土地出讓收入9600多億元人民幣。

其六是土地財(cái)政迎來(lái)拐點(diǎn)。數(shù)據(jù)顯示，1998年全國(guó)土地出讓收入為507億元，2021年增至8.7051萬(wàn)億元，創(chuàng)土地收入歷史新高。1998年-2024年，過(guò)去26年全國(guó)賣地收入累計(jì)總金額85.0107萬(wàn)億元，年均賣地收入總金額3.2696萬(wàn)億元。

自2005年-2009年，全國(guó)土地出讓金額一直上漲。2005年全國(guó)土地出讓收入為?5500億元至5900億元?，2006年達(dá)7000億元，2007年為?13000億元，2008年9600億元?，同比下降2 0%。2009年15910億元?，同比增長(zhǎng)63.4%。

自2010年至2017年，全國(guó)土地出讓收入分別為2.7萬(wàn)億元?（增長(zhǎng)70.4%）、33166億元、28422億元、41250億元、42940億元（增長(zhǎng)3.2%）、32547億元（下降21.4%）、37457億元（增長(zhǎng)15.1%）和52059億元（增長(zhǎng)40.7%）。

2018年-2021年達(dá)到土地收入天花板，2018年6.5096萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)25%，2019年7.2517萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)11.4%，2020年8.4142萬(wàn)億元?，同比增長(zhǎng)15.9%，首次突破8萬(wàn)億元大關(guān)，較2019年的7.2517萬(wàn)億元增長(zhǎng)1.2萬(wàn)億元，堪稱大爆發(fā)。

2021年突破8.7051萬(wàn)億元，創(chuàng)下歷史新高，同比增長(zhǎng)3.5%。終于在2022年迎來(lái)下降的拐點(diǎn)，并且連續(xù)4年下降。2022年6.6854萬(wàn)億元，同比下降23.3%，2023年57996億元，同比下降13.2%，2024年4.87萬(wàn)億元，同比下降16%。