萬物云朱保全:房地產行業進入存量市場,業主對物業費定價敏感度正在提升

出品 | 搜狐財經

作者 | 王澤紅

8月19日，萬物云（02602.HK）召開2025年中期業績發布會，董事長、執行董事兼總經理朱保全，執行董事兼首席運營官何曙華，財務負責人王緒斌，副總經理、資產經營中心總經理葉菲等高管出席。

財報顯示，2025年上半年，萬物云實現營收181.4億元，同比增長3.1%；毛利為24.93億元，同比增長3.8%，毛利率保持在13.7%；核心凈利潤13.2億元，同比增長10.8%。

其中，包括住宅物業管理服務、物業及設施管理服務以及BPaaS解決方案業務的循環型業務，收入同比增長9.5%至163.1億元，占總收入的比重攀升至89.9%。

此外，開發商關聯業務收入占比降至6.5%，核心業務收益增幅與開發商業務降幅之間的“剪刀差”開始呈現。

談及當下的物業行業現狀，朱保全認為正在經歷三重矛盾：

第一，隨著房地產行業進入存量市場，業主對物業費定價的敏感度正在提升，希望主導物業費的定價，這是今天現實中的一個矛盾；

第二，當前存在著政府對存量市場的期待和行業現實之間的矛盾。隨著物業市場變得越來越活躍，在每一個投標過程中，往往都會竄出幾個人來做中間商，頭部企業要聯起手來，共同反對這種行業亂象。

第三，公共資源收益，這也是物業企業被抨擊的一個主要點。現在很多業主委員會愿意把公共資源收益去發紅包，這個恰恰與公共資源收益的定位大相徑庭，它應該是作為未來住房養老金的有效補充部分，這才是公共資源收益最有意義的地方。

何曙華認為，如今市場調整，業主對物業的服務品質和價格的關注度顯著提升，部分地方政府順應出臺相關物業費價格政策，萬科物業的“彈性定價”模式恰恰是目前市場自我調節的必然過程。

財報顯示，萬科物業在重慶落地彈性定價的項目，物業費收繳率提升了20%；上半年，其在存量市場中獲取114個住宅物業項目的年化飽和收入為6.68億元，同比增長31.5%。

自2024年以來，萬物云通過股權轉讓和債務清償協議，從萬科收購了多處資產，涉及商品房、商鋪、商業樓、酒店公寓及停車位等。

針對關聯方資產的去化工作，葉菲在業績會上透露稱，萬物云今年3月已成立了“驚蟄”專項工作組，探索資產去化路徑，逐步剝離這些重資產，以維護自身的輕資產模式，確保核心業務高效運轉。

據她所說，萬物云針對不同資產類型，制定了差異化策略：對于銷售型資產，重點把控銷售價格與獲取成本的關系，在整體損益≥0的原則下，盡可能實現應賣盡賣，持有期間注重盤活經營以提升價值；

對于運營型資產，則致力于精細化運營。例如，在武漢新唐項目僅投入500萬元進行微改造，就實現了客流量增長26%、銷售額提升31%的顯著成效。

年初，萬物云提出H類真人、R類機器人、A類智能體的三類員工協作模式。經過半年多AI應用建設，各類AI智能體已在公司內部紛紛涌現。今年7月，首批6名AI員工完成轉正答辯正式上崗。

談及AI應用時，朱保全強調稱，盡管AI已經成為時代答案，但企業仍需清醒的意識到，業務側的應用AI不能一廂情愿，必須與客戶需求、服務感知相結合；也不能陷入技術自嗨，必須積極與行業、學界交流。

在他看來，完全自動化是童話，人機協作才是未來。“完全替代、員工失業絕不是我們想要的答案。因此，企業需要做好員工的轉崗規劃與技能培訓。”

而對于萬物云全年的業績指引，王緒斌稱，基于中報3.1%的營收增長與10.8%的核心凈利潤增長，預計這兩項指標2025年全年增速會進一步擴大。業績達成的核心路徑在于通過彈性定價等帶來的物業底盤的內生增長，新業務新能力價值釋放，投資驅動業務增長，以及AI帶來的降本增效等。