城中村改造：三元里征收拆遷遇糾紛怎么辦

在廣州三元里這類城中村改造中，征收方常以“政策支持”“全村同意”施壓，但程序違法、補償不公、強拆頻發仍是痛點。

一、 警惕！三元里拆遷的3大法律陷阱

1、“村民代表簽字=全體同意”？違法！
《村民委員會組織法》第24條明確規定：土地征收補償方案必須經村民會議（或戶代表會議）討論，三分之二以上成員同意才有效。村委會擅自代簽或偽造簽字，可起訴撤銷。

2、“無證房=零補償”？未必！
三元里大量80-90年代自建房雖無產權證，但符合“一戶一宅”且長期居住。根據最高法判例（2023）粵行終XX號，此類房屋應按重置成新價+區位價補償，絕非“違建不補”。

3、“商鋪補償按住宅算”？侵權！
臨街宅基地房改商鋪若有營業執照、持續納稅，根據《廣州市城中村改造條例》第35條，應按經營性用房市場租金評估停產停業損失，補償標準可達住宅3倍。

二、 補償款分配的2個核心爭議（附解法）

案例：2023年白云法院判決：外嫁女李某戶口在三元里，雖婚后居住外地，仍獲判80㎡安置房認購資格。

三、 對抗違法強拆的3步救命法則

1、強拆前24小時：

• 手機開啟云端備份，對房屋內外360度錄像（重點拍攝貴重物品）
• 將土地證、建房證明等原件轉移至銀行保險箱
• 在門窗隱蔽處張貼《權利告知書》：“此房產存在產權爭議，強拆將提起刑事報案”

2、強拆現場：

• 立即撥打110并錄音：“我是三元里XX路X號業主，現遭非法強拆，請出警制止！”
• 拍攝強拆人員面部、車輛車牌、指揮者通話場景（勿肢體沖突）
• 高喊：“我要求出示法院強制執行裁定書！”（90%強拆無此文件）

3、強拆后72小時：

四、 談判桌上必爭的4項補償（附計算標準）

1、房屋補償

• 有證房：周邊商品房均價×1.3（容積率修正）
  *（例：三元里當前房價4萬/㎡，則補償基準5.2萬/㎡）*
• 無證房：重置價（3000元/㎡）+ 土地區位價（2.8萬/㎡）

2、臨遷費

• 住宅：原面積×45元/㎡/月（廣州2024標準）
• 商鋪：前3年納稅均額×150%（最低5000元/月）

3、征地獎勵金

• 政策上限：房屋補償款的25%
  （警惕！簽約越早獎勵越高是心理戰術）

4、集體物業分紅

• 要求公開改造后商業面積分配方案
• 法定底線：不少于15%物業收益歸集體分配

五、 勝訴關鍵：掌握程序違法的7個死穴

當征收方存在以下任一問題，補償方案可被法院撤銷：

1、未發布《征收決定》即入戶評估

2、評估機構未經村民投票選定

3、補償方案公示期少于30日

4、強拆前未書面催告履行

5、夜間（22：00-6：00）或節假日強拆

6、未提存補償款即拆除

7、拒絕提供評估報告依據

律師行動建議：
收到《補償安置方案》后立即：

1、要求公開全體村民簽字記錄（可申請政府信息公開）

2、委托律所對方案做合法性審查

3、聯合10%以上村民聯名要求聽證

終極警示：三元里改造的2個黃金維權期

方案公示期（30天內）
書面提交異議可阻斷強拆程序，需保留郵政EMS回執

收到補償決定書（6個月內）
起訴期限一過，政府即可申請司法強拆（合法！）

記住：當村口掛起“XX%簽約率”橫幅時，法律才是你最后的底牌。拒絕在空白協議上簽字，堅持“先補償后搬遷”，讓推土機在法治的軌道前熄火。