上海剛需買房最安全、泡沫最小的地方

　　上海剛需購房者們，在郊區(qū)買套房子，真的太難了，基本上怎么買怎么都是個(gè)“跌”：

　　有的郊區(qū)板塊，大餅畫的太大，但是實(shí)際落地遙遙無期，配套很差，房價(jià)完全站不住；

　　有的外溢板塊，完全沒有產(chǎn)業(yè)托底，全靠市區(qū)外溢，在下行市場非常不抗跌；

　　最慘的就是那些遠(yuǎn)郊無餅（規(guī)劃）的地方，買在那些地方未來很多年都無法翻身。

　　那是否有泡沫比較少，地緣產(chǎn)業(yè)比較雄厚，配套也比較健全的區(qū)域呢？

　　答案肯定是有的，有一個(gè)經(jīng)常被忽略、非常不熱門的區(qū)域，就符合這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)：

　　閔行的顓橋板塊。

　　當(dāng)然開頭就這么說，可能會(huì)和網(wǎng)上眾多媒體對(duì)顓橋的評(píng)價(jià)形成強(qiáng)烈反差：

　　大家一般都認(rèn)為顓橋發(fā)展很不順利：

　　這里從來不是區(qū)域發(fā)展的重點(diǎn)，大部分時(shí)間都是城市開發(fā)的邊角料區(qū)域。

　　那為什么這個(gè)閔行發(fā)展上的邊角料區(qū)域，成為了我口中適合剛需買房泡沫最小的區(qū)域呢？

　　網(wǎng)上對(duì)于顓橋的評(píng)價(jià)，大多是發(fā)展“不順利”的，經(jīng)常被冠以閔行最拉垮的區(qū)域：

　　因?yàn)樗麕缀跬昝赖腻e(cuò)過了閔行全面崛起過程中的幾輪機(jī)遇，每波大開發(fā)中都扮演了邊角料的角色：

　　以前閔行只是南部的衛(wèi)星城開發(fā)重心都在老閔行，顓橋當(dāng)時(shí)只是上海縣中非常外圍的邊角料地區(qū)，大量的農(nóng)田村莊；

　　1988年的上海縣地圖，南側(cè)為老閔行

　　1992年老閔行合并上海縣之后，區(qū)府中心搬到莘莊，新的發(fā)展重心全力擁抱市中心——顓橋又成為了莘莊外圍，成為新的邊角料地區(qū)。

　　雖然后面顓橋和北橋合并，成為了如今的顓橋，但是二弱相加，依然沒有改變板塊的邊角事實(shí)。

　　直到近些年，閔行南部產(chǎn)業(yè)全面升級(jí)，按照順序也該讓顓橋起飛了——

　　但是又跳過了顓橋以吳涇為核心開發(fā)大零號(hào)灣……

　　每一個(gè)時(shí)代都沒有成為時(shí)代主角，顓橋的城市開發(fā)明顯能看出各個(gè)時(shí)代邊角料的印記，城市開發(fā)的比較混雜：

　　早年作為郊區(qū)承建的動(dòng)遷房，定位市區(qū)外溢和本地改善（產(chǎn)業(yè)居民和老閔行本地）的老式商品房；

　　近幾年城市更新開發(fā)的次新商品房，以及一些房齡比較老的別墅社區(qū)，還有曾經(jīng)南上海第一豪宅的上海星河灣。

　　邊角料區(qū)域的城市界面大多都是如此混雜：

　　因?yàn)樵谡麄€(gè)開發(fā)周期內(nèi)都沒有一個(gè)明確的規(guī)劃定位，因此開發(fā)的都是東一塊西一塊，城市界面不太整潔。

　　再疊加滬閔路、滬金高速對(duì)板塊的割裂；

　　以及板塊內(nèi)大量老舊鄉(xiāng)鎮(zhèn)城市界面的影響，顓橋在網(wǎng)上經(jīng)常被冠以一個(gè)“不宜居”的稱號(hào)。

　　畢竟閔行全境都是“主城區(qū)”——

　　顓橋的發(fā)展現(xiàn)狀看起來，的確是有些無法匹配其主城區(qū)的身份。

　　尤其在前幾年，五大新城開發(fā)的火熱，新城的城市界面又都十分漂亮。

　　購房者更加愿意選擇為了嶄新的城市界面去選擇五大新城的新房次新房，顓橋大多數(shù)時(shí)候只能作為市區(qū)外溢購房者的次選。

　　缺乏定位、板塊界面一般、規(guī)劃利好較小，因此在2022年那波上漲行情里，顓橋的次新房漲幅也談不上多漂亮。

　　像比較典型的次新房2012年的招商雍華府，2020年成交均價(jià)5.3萬-5.4萬，2023年上半年成交均價(jià)6.5萬，漲幅只有20%。

　　相比于上游暴漲30-40%的莘莊南廣場、漲幅超過30%的春申，落后了一個(gè)大身位。

　　房子不會(huì)賣，價(jià)格不好談

　　賣房策略輕度咨詢

　　客觀來說，如果按照當(dāng)年的“增量思維”去分析樓市，顓橋這個(gè)地方的房子，潛力就完全比不過五大新城。

　　五大新城規(guī)劃更好、城市界面更好、房齡更新，為什么不去選擇五大新城的新房？

　　但是，眾所周知，如今上海的城市開發(fā)完全慢了下來，不再是當(dāng)年那個(gè)無限拓張的開發(fā)模型。

　　因此上海樓市的買房分析模型，完全變化了。

　　越來越少的資源投入到郊區(qū)新城，轉(zhuǎn)而投回市區(qū)，郊區(qū)的大餅幾乎都不能信了。

　　買房從買規(guī)劃看預(yù)期，變成了買現(xiàn)在——買房優(yōu)先選擇已經(jīng)成熟、有購買力拖底的區(qū)域，而非靠大餅搏未來的區(qū)域。

　　就是對(duì)于剛需購房者來說，在郊區(qū)買房，未來漲多少或許已經(jīng)不重要了；

　　關(guān)鍵是別無止境下跌，板塊得有底褲能拖底。

　　這個(gè)時(shí)代，顓橋的優(yōu)勢(shì)就凸顯了出來，尤其是相比于五大新城：

　　到市中心的距離和時(shí)間比新城更快，且擁有兩大核心優(yōu)勢(shì)，第一就是足夠成熟的資源，第二就是足夠充實(shí)的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)。

　　而這兩點(diǎn)優(yōu)勢(shì)，也讓顓橋在如今這個(gè)存量開發(fā)時(shí)代，成為了上海郊區(qū)里面，泡沫最小、安全度最高的區(qū)域之一。

　　首先，顓橋有兩條高架和兩條地鐵，相比于五大新城單高架+單地鐵的能級(jí)本身就更高。

　　如果以人民廣場為中心，由于5號(hào)線-1號(hào)線的通達(dá)性，四十幾分鐘就可以到人廣。

　　開車的時(shí)間基本在1小時(shí)左右，不過高峰時(shí)間段肯定是堵車的，尤其去市區(qū)走滬金高速，過莘莊立交要堵車好一會(huì)。

　　這相比于號(hào)稱市中心最近的新城嘉定新城，基本在同一量級(jí)。

　　在之前我們也發(fā)文分析過，上海市中心正在向徐匯方向拓展上海市中心，向東南轉(zhuǎn)移。

　　從這個(gè)維度來看，顓橋到“市區(qū)”的時(shí)間直接被進(jìn)一步縮短，優(yōu)勢(shì)更加明顯。

　　而本地商業(yè)資源上，萬達(dá)廣場（核心）+龍盛國際+沿街商鋪的配置，基本打平松江新城和嘉定新城。

　　當(dāng)然這個(gè)跟印象城的能級(jí)肯定是有差距，不過對(duì)于居民生活肯定是夠用了。

　　而相比于新城，顓橋的教育資源比較優(yōu)秀，基本是少有的可以在剛需預(yù)算段，能兼顧滿足自住+學(xué)區(qū)需求的板塊。

　　田外金都+顓橋中學(xué)的組合，150-200萬可以老房子掛戶口，450-500萬可以買到自住的（招商雍華府、眾眾德尚世嘉）商品房兩房。

　　此外，新開不久的七寶鑫都成績特別亮眼，更是讓顓橋板塊小火了一把：

　　學(xué)校四校（含分校）錄取21人，七寶中學(xué)錄取13人，市重率20.3%，普高率85.6%，坐穩(wěn)閔行二梯隊(duì)完全沒問題。

　　除了醫(yī)療資源相對(duì)比較匱乏，需要借助上游位于莘莊的閔行中心醫(yī)院，其實(shí)本地配套來看，顓橋相比于廣大的郊區(qū)地區(qū)優(yōu)勢(shì)都十分明顯。

　　即便是大家詬病的城市界面問題，這些年經(jīng)過整治舊改，社區(qū)環(huán)境也有了明顯的改善升級(jí)。

　　說顓橋泡沫小、安全度高，相比于前面提到的本地的資源成熟，更重要的一層原因在于：

　　雖然顓橋一直沒有很高能級(jí)的規(guī)劃（圖紙），但是由于自身本身工業(yè)區(qū)板塊的底色——

　　顓橋其實(shí)是一個(gè)扎根在產(chǎn)業(yè)區(qū)里面的居住社區(qū)，周圍有大量的產(chǎn)業(yè)購買力給板塊的房價(jià)拖底。

　　顓橋板塊內(nèi)部就有航天科技城、向陽科技綠洲、元江產(chǎn)業(yè)片區(qū)等多個(gè)科創(chuàng)園區(qū)。

　　這些園區(qū)的產(chǎn)業(yè)并非大家認(rèn)知里的落后產(chǎn)能，以科研、高科技為導(dǎo)向的產(chǎn)業(yè)園區(qū)中，大量的營收過億的企業(yè)，持續(xù)的給顓橋帶來了大量的購買力。

　　顓橋目前共擁有市級(jí)以上專精特新企業(yè)累計(jì)93家，擁有近40家工業(yè)企業(yè)營收過億，30余家服務(wù)業(yè)企業(yè)實(shí)現(xiàn)營收過億。

　　更關(guān)鍵的是顓橋周邊也分布著莘莊工業(yè)區(qū)，南邊的紫竹園區(qū)和閔行開發(fā)區(qū)等工業(yè)區(qū)。

　　以莘莊工業(yè)區(qū)為例，目前的發(fā)展勢(shì)頭仍然很迅猛，今年上半年維持高速增長。

　　相比于廣大郊區(qū)板塊沒有產(chǎn)業(yè)支撐的現(xiàn)實(shí)，顓橋周圍強(qiáng)大的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)直接就為顓橋的房價(jià)拖住了底。

　　而顓橋自身的板塊特點(diǎn)又讓這里沒有太多跟風(fēng)買入的投資客，幾乎沒有房價(jià)被過分高估暴漲的時(shí)期。

　　綜合來看，如果只是300-500萬預(yù)算在上海郊區(qū)選房，這里無疑是一個(gè)安全度很高的板塊：

　　成熟，有產(chǎn)業(yè)購買力拖底、房價(jià)沒有明顯虛高的區(qū)域。

　　像招商雍華府，如今最新的成交價(jià)水平依然在5.7-5.8的水平，相比于2019年仍有10%左右的漲幅。

　　作為一個(gè)房齡十幾年、距離市中心20公里的郊區(qū)次新房，這個(gè)價(jià)格水平也算是比較保值的了。

　　目前，顓橋的發(fā)展方向其實(shí)是兩個(gè)：

　　一方面，是推進(jìn)顓橋核心區(qū)的舊改，類似于之前的寶華紫薇花園，就是舊改出來的地塊。

　　這個(gè)其實(shí)對(duì)于區(qū)域的增量有限，主要是給區(qū)域內(nèi)帶來一批改善型社區(qū)，但是總價(jià)過高的次新房在這個(gè)區(qū)域其實(shí)是有些風(fēng)險(xiǎn)的。

　　就和暴跌到7萬的上海星河灣一樣。

　　顓橋這種沒有中產(chǎn)社區(qū)定位、基本是剛需為主的區(qū)域，改善型項(xiàng)目的處境都很尷尬，價(jià)格和流通性都會(huì)面臨風(fēng)險(xiǎn)。

　　像星河灣這種豪宅社區(qū)，在整個(gè)上海頂級(jí)購買力都在向市中心轉(zhuǎn)移的大趨勢(shì)下，價(jià)格暴跌幾乎是必然的。上海郊區(qū)的標(biāo)桿小區(qū)，遲早都要暴跌

　　當(dāng)然也有南部靠近北橋部分的城中村改造項(xiàng)目尚灣林語，這種項(xiàng)目就會(huì)更尷尬，基本周邊啥都沒有，自然銷售情況不好。

　　開盤一年多，只賣了一百多套。

　　另外一個(gè)方向看起來利好更多：

　　就是向東發(fā)展，擁抱15號(hào)線沿線，承接南部大零號(hào)灣開發(fā)的利好。

　　比如顓橋最新成交的地塊就位于顓橋東部的君蓮片區(qū)。

　　像之前入市許久的位于元江路的保利光合上城也是位于這個(gè)15號(hào)線周邊區(qū)域。

　　這片區(qū)域，其實(shí)就是擁抱閔行南部最重點(diǎn)的規(guī)劃，大零號(hào)灣的產(chǎn)業(yè)開發(fā)紅利。

　　網(wǎng)上大部分宣傳顓橋新房的廣告、帖子，大多也是用大零號(hào)灣去吹整個(gè)區(qū)域的發(fā)展。

　　大家需要注意，雖然今天我這篇文章，是肯定了顓橋的板塊價(jià)值——

　　但是注意，我肯定的，僅僅是剛需預(yù)算段300-500這個(gè)段位。

　　至于那些價(jià)格比較貴的，無論是新房還是次新房我都不是很推薦。

　　因?yàn)閰菦芎痛罅闾?hào)灣的開發(fā)，對(duì)于顓橋的次新房來說，可能是利空而非利好。

　　大零號(hào)灣定位很高，和張江一樣都是科創(chuàng)策源地——

　　但是需要注意的是，一方面這地方的大規(guī)劃還比較早期，另一方面這地方同期也在大規(guī)模銷售新房。

　　顓橋的定位更加接近于剛需板塊而非中產(chǎn)板塊，對(duì)于相對(duì)更高預(yù)算的二手房購買力基本是沒有吸引力的。

　　隨著吳涇新房的開發(fā)，未來可能會(huì)出現(xiàn)一個(gè)情況：

　　區(qū)域的產(chǎn)業(yè)購買力，也就是中產(chǎn)們會(huì)聚集到吳涇，讓吳涇成為房價(jià)高地，并不能帶飛顓橋的房價(jià)、還會(huì)壓顓橋一頭，讓顓橋相對(duì)貴的房子很難賣。

　　實(shí)際的情況就類似于五大新城和周邊板塊的關(guān)系：

　　新城核心區(qū)最貴，反而是靠著市區(qū)更近的一些區(qū)域，價(jià)格還賣不過新城核心區(qū)，甚至滯銷。

　　因?yàn)槟切?duì)市區(qū)有通勤考慮的朋友，依然大概率會(huì)去莘莊七寶買房子，顓橋這種邊角料不被選擇的情況會(huì)持續(xù)存在。

　　當(dāng)然，如果大零號(hào)灣真的能達(dá)到張江的量級(jí)，那么強(qiáng)大的購買力把顓橋的次新房帶飛也是輕而易舉——

　　只不過到底能否實(shí)現(xiàn)，就要看大零號(hào)灣未來發(fā)展了，讓我們拭目以待。