沒賣完就遭甩賣！鼓樓豪宅盤又將易主？

樓盤還沒賣完，開發商就“打包甩賣”？

近日，鼓樓鳳樾府作為抵押物現身阿里資產，資產處置主體為光大興隴信托有限責任公司，債務人為寧波創金達信投資有限公司，債權總額39.0328億。

截至目前，已有1名意向人，意味鳳樾府或將再度易主。

01

通過關鍵時間線，回顧鳳樾府的前世今生。

2018年，四平路廣場東南角地塊被鼓樓區納入棚戶區改造項目；2019年改造正式啟動，完成后由江蘇建寧府置業有限公司建設打造新住宅。

2022年5月，由“建寧府”轉身而來的“鳳樾府”正式亮相，由金科代建開發與操盤，規劃10棟住宅和1棟辦公樓，住宅為6棟4-6F多層洋房、4棟32-33F高層住宅，共約510套房源。

初登場的鳳樾府，放風“對標河西海玥花園”，定調“鼓樓封面級大宅”，把高端改善的排面“拉滿”：

產品配置上，高層主力建面約143-190㎡、洋房主力建面約180-230㎡，不考慮3500元/㎡裝修包，參考高層首開53103元/㎡銷許價（2022年6月），總價門檻750萬+。

升級裝修上，大金、威能、唯寶、高儀、巖板、鋼琴烤漆等，放在彼時的南京樓市，足以與河西高端改善盤“掰手腕”。

但鳳樾府的銷售成績，顯然匹配不上它的“野心”。

2022年6月，項目首開188套房源，坊間盛傳“零”成交。有媒體統計，同年9月26日，南京網上房地產數據顯示累計認購27套、成交7套，去化率不足2成。

后因銷售去化困難、自身資金鏈斷裂等原因，金科退出鳳樾府，操盤方變更為光大信托。

2022年12月，鳳樾府促銷降價，兩套房源折后僅3.6萬/㎡，引起軒然大波。有分銷人員表示，3.6萬/㎡雖有“噱頭”意味，但折扣著實很給力，還不錯的樓層4萬/㎡左右就能入手。

2023年2月底，鳳樾府因大幅降價促銷，收到相關部門的警示通知函。江蘇建寧府置業有限公司回函稱“項目備案價格嚴重脫離市場”，導致項目去化艱難，經公司決策采取階段性打折。

此次風波，以鳳樾府暫停銷售為結果。在售樓處關閉期間，鳳樾府還因拖欠2萬多的服裝定制費用，被投訴至人民網領導留言版。

2024年9月，鳳樾府重啟銷售，對園林、車位等公區進行提升，并于11月推出高層7號樓的130套房源，精裝銷許均價52600元/㎡。

然而，銷售情況未見明顯好轉。南京網上房地產顯示，自2022年首開以來，鳳樾府共推出318套住宅（另有3套商鋪），截至2025年8月，總認購20套、成交104套，去化率不足4成。

截至目前，鳳樾府共推出3棟高層住宅，剩余2棟高層、6棟洋房未售。據了解，8、10號樓預計近期交付，7號樓預計年底交付；洋房即將封頂，有望下半年上市。

02

將目光瞄準此次拍賣。

該筆債權總額為39.0328億元，處置機構為光大興隴信托有限責任公司，債務人為寧波創金達信投資有限公司，債權招募時間為2025年07月14日-2026年01月10日，抵押物為項目公司的73.33%股權。

具體來看：

①債務企業為南京房地產開發項目公司，開發住宅項目位于南京市鼓樓區，可遠眺長江，區位優質，定位改善型，戶型區間140㎡-230㎡。

②項目公司運營情況良好，賬戶資金充裕，銷售均價約3.7萬元/㎡，月均流速5-10套，可以滿足自主開發經營，項目五證齊全，目前在建在銷狀態，其中四棟樓封頂，三棟樓已預售。

③項目規劃面積10.0萬㎡，主要為4棟高層、6棟洋房，剩余可售建面8.3萬㎡，剩余貨值近30億。

敲黑板，銷售均價約3.7萬/㎡，對比此前約5.3萬/㎡的銷許價，基本上是打7折賣房。

今年6月，有中介在小紅書發帖：鳳樾府建面約143㎡戶型成交總價約530萬，建面約157㎡戶型總價約610萬，算下來單價約3.7萬-3.9萬/㎡不等。

阿里資產信顯示，此次債權資產轉讓目前已有1名意向人，鳳樾府再易主的可能性很大。至于此次債權拍賣，是否會對鳳樾府的后續交付、銷售等形成影響，銳評君將保持關注。

03

鳳樾府的慘淡收場，固然與市場環境、城市界面、房企品牌等因素有關，但在銳評君看來，更核心癥結在于產品定位與市場需求的錯位。

以高層房源為例，建面約143-192㎡、銷許均價約5.3萬/㎡，不含包總價約645萬-1000萬。

對比同期熱銷的金基皓樾：主力建面約122-143㎡，總價約500萬起步（另有5000元/㎡升級包），價格更親民。更何況，金基皓樾的地段位置、低密洋房、品牌實力等優勢更明顯。

即便當下鳳樾府放低姿態，將銷售價格拉低至約3.7萬-3.8萬/㎡，其競爭力依然堪憂。

鼓樓當下改善選擇，綠城金基沁百合的品牌與產品實力更明顯，建面約124-143㎡戶型+4-7層低密洋房，更具吸引力；后期競爭對手，有龍湖亞倫G96、鼓樓小桃園G52等，容積率更低。

行業持續洗牌， 遭遇困境的項目遠不止鼓樓鳳樾府。江北世茂璀璨江山、江寧濱江藍光G08、燕子磯寶能金融中心等，也曾經歷降價拍賣，涉及住宅、商業乃至未開發地塊。

市場格局重塑之下， 于購房者而言，能在南京樓市持續深耕并保持穩健的房企，多為央企、國企、優質民企，安全性相對更高。更何況，“內卷”的南京樓市，儼然已是“買方市場”，買房人可多方對比，選擇優質產品。