對話|中商聯(lián)蔡云：商業(yè)需在細(xì)中解決難題，在多業(yè)態(tài)融合里找機(jī)會

8月12-15日，由觀點(diǎn)機(jī)構(gòu)主辦的『2025年博鰲房地產(chǎn)論壇系列活動』在海南隆重舉行，鳳凰網(wǎng)(房產(chǎn))為特約支持門戶網(wǎng)站。

中國商業(yè)聯(lián)合會購物中心分會副會長兼專家委員會首席專家蔡云在會間接受鳳凰網(wǎng)采訪時，圍繞商業(yè)地產(chǎn)的老舊商業(yè)體改造、資產(chǎn)購買、商業(yè)運(yùn)營等方面話題進(jìn)行了深入解讀。

鳳凰網(wǎng)房產(chǎn)：近兩年，能源企業(yè)、消費(fèi)企業(yè)、科技企業(yè)在一線城市核心區(qū)域購買商業(yè)資產(chǎn)的現(xiàn)象頻繁出現(xiàn)。相較而言，購買寫字樓、長租公寓資產(chǎn)的頻次，高于購買購物中心，這是為什么？

蔡云：的確，在商業(yè)地產(chǎn)的大宗交易市場，購買寫字樓的比較多。以上海為例，今年上半年的大宗交易規(guī)模達(dá)到158億元，大部分資產(chǎn)集中在寫字樓、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等。

因為寫字樓和長租公寓一類資產(chǎn)受到市場的影響更大，同時寫字樓的出租管理和運(yùn)營管理相較購物中心更好管理。長租公寓則是因為市場需求相對較好，疊加國家政策支持，帶動資產(chǎn)的成交。

但收購購物中心的情況也有，例如今年上半年，大家保險聯(lián)合加拿大退休金計劃投資委員會以12.9億元對價，收購了龍湖集團(tuán)旗下4個購物中心49%股權(quán)。實際上，從投資回報率來看，購物中心和寫字樓等業(yè)態(tài)都差不多在5%左右，并且由于近兩年寫字樓普遍空置率上升、出租率下降，購物中心的投資狀況相對平穩(wěn)。

在投資領(lǐng)域，伴隨我國公募 REITs發(fā)展，更多種類、更大規(guī)模的商業(yè)物業(yè)能夠參與被投資。目前幾只商業(yè)公募REITs的收益率在上半年都跑贏了大盤了收益率。未來以商業(yè)資產(chǎn)為底層的投資工具，或?qū)⒌玫礁嚓P(guān)注，不過公募REITs一類的投資品收益率和分紅水平都是相對平穩(wěn)的，是低收益的長期投資品。

鳳凰網(wǎng)房產(chǎn)：商業(yè)體量飽和或許是一個老生常談的問題，您認(rèn)為飽和的問題是否可能在未來某一個時間段內(nèi)被消化？

蔡云：中國的商業(yè)地產(chǎn)體量飽和，主要是源于結(jié)構(gòu)不合理，與經(jīng)濟(jì)水平有關(guān)系。解決這個問題也是拿時間衡量不出來的，也就是說，現(xiàn)在已經(jīng)沒法以時間換空間。需要具體問題具體分析，商業(yè)體的好壞和具體的團(tuán)隊運(yùn)營能力、企業(yè)對市場的判斷、國家政策、地方消費(fèi)的趨勢都有關(guān)系。

并且大城市有大城市的壓力，三四線城市有三四線城市的壓力，關(guān)鍵在于每一個項目在運(yùn)營過程中的實際措施與效果，比如怎么精準(zhǔn)判斷你的客戶人群、怎么優(yōu)化結(jié)構(gòu)、怎么在結(jié)構(gòu)調(diào)整中去取勝等等。

整體而言，商業(yè)地產(chǎn)市場繼續(xù)在修復(fù)，伴隨更多穩(wěn)增長、促消費(fèi)的措施落地，未來商業(yè)與文旅、藝術(shù)、文創(chuàng)、教育、體育、康養(yǎng)等的結(jié)合將更深一步，此類新業(yè)態(tài)將成為未來商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的主要特征，多業(yè)態(tài)融合的復(fù)合場景消費(fèi)生態(tài)圈也將更常見。

鳳凰網(wǎng)房產(chǎn)：在城市更新的大方向之下，老舊商業(yè)體改造也或成為一重點(diǎn)。您認(rèn)為老舊商業(yè)改造的關(guān)鍵點(diǎn)有哪些？

蔡云：老舊商業(yè)體改造的一項重點(diǎn)是要融入在地文化并傳承，同時需要科技賦能，盡可能實現(xiàn)節(jié)能降碳等，改造可以一部分一部分地進(jìn)行。

商改住的改造需謹(jǐn)慎，因為這個從商業(yè)最基礎(chǔ)的，它從交土地出讓金、土地使用性質(zhì)到設(shè)計結(jié)構(gòu)都是不一樣的，商業(yè)真正改成住宅，可能性不大，一般可能改成長租公寓、長期經(jīng)營性物業(yè)，但改造起來也是有難度的。

當(dāng)前在商業(yè)體改造和重組運(yùn)營中，確實不少是由國資接盤，因為國企在資金獲取等方面有優(yōu)勢。伴隨行業(yè)發(fā)展，國企也在積極引進(jìn)專業(yè)團(tuán)隊、采用輕資產(chǎn)運(yùn)營，通過多種方式改善管理方式和運(yùn)營效果。

（來源鳳凰網(wǎng)房產(chǎn)/風(fēng)財訊，王婷婷/文）