對話|中商聯(lián)蔡云：商業(yè)需在細(xì)中解決難題，在多業(yè)態(tài)融合里找機(jī)會(huì)

8月12-15日，由觀點(diǎn)機(jī)構(gòu)主辦的『2025年博鰲房地產(chǎn)論壇系列活動(dòng)』在海南隆重舉行，鳳凰網(wǎng)(房產(chǎn))為特約支持門戶網(wǎng)站。

中國商業(yè)聯(lián)合會(huì)購物中心分會(huì)副會(huì)長兼專家委員會(huì)首席專家蔡云在會(huì)間接受鳳凰網(wǎng)采訪時(shí)，圍繞商業(yè)地產(chǎn)的老舊商業(yè)體改造、資產(chǎn)購買、商業(yè)運(yùn)營等方面話題進(jìn)行了深入解讀。

鳳凰網(wǎng)房產(chǎn)：近兩年，能源企業(yè)、消費(fèi)企業(yè)、科技企業(yè)在一線城市核心區(qū)域購買商業(yè)資產(chǎn)的現(xiàn)象頻繁出現(xiàn)。相較而言，購買寫字樓、長租公寓資產(chǎn)的頻次，高于購買購物中心，這是為什么？

蔡云：的確，在商業(yè)地產(chǎn)的大宗交易市場，購買寫字樓的比較多。以上海為例，今年上半年的大宗交易規(guī)模達(dá)到158億元，大部分資產(chǎn)集中在寫字樓、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等。

因?yàn)閷懽謽呛烷L租公寓一類資產(chǎn)受到市場的影響更大，同時(shí)寫字樓的出租管理和運(yùn)營管理相較購物中心更好管理。長租公寓則是因?yàn)槭袌鲂枨笙鄬^好，疊加國家政策支持，帶動(dòng)資產(chǎn)的成交。

但收購購物中心的情況也有，例如今年上半年，大家保險(xiǎn)聯(lián)合加拿大退休金計(jì)劃投資委員會(huì)以12.9億元對價(jià)，收購了龍湖集團(tuán)旗下4個(gè)購物中心49%股權(quán)。實(shí)際上，從投資回報(bào)率來看，購物中心和寫字樓等業(yè)態(tài)都差不多在5%左右，并且由于近兩年寫字樓普遍空置率上升、出租率下降，購物中心的投資狀況相對平穩(wěn)。

在投資領(lǐng)域，伴隨我國公募 REITs發(fā)展，更多種類、更大規(guī)模的商業(yè)物業(yè)能夠參與被投資。目前幾只商業(yè)公募REITs的收益率在上半年都跑贏了大盤了收益率。未來以商業(yè)資產(chǎn)為底層的投資工具，或?qū)⒌玫礁嚓P(guān)注，不過公募REITs一類的投資品收益率和分紅水平都是相對平穩(wěn)的，是低收益的長期投資品。

鳳凰網(wǎng)房產(chǎn)：商業(yè)體量飽和或許是一個(gè)老生常談的問題，您認(rèn)為飽和的問題是否可能在未來某一個(gè)時(shí)間段內(nèi)被消化？

蔡云：中國的商業(yè)地產(chǎn)體量飽和，主要是源于結(jié)構(gòu)不合理，與經(jīng)濟(jì)水平有關(guān)系。解決這個(gè)問題也是拿時(shí)間衡量不出來的，也就是說，現(xiàn)在已經(jīng)沒法以時(shí)間換空間。需要具體問題具體分析，商業(yè)體的好壞和具體的團(tuán)隊(duì)運(yùn)營能力、企業(yè)對市場的判斷、國家政策、地方消費(fèi)的趨勢都有關(guān)系。

并且大城市有大城市的壓力，三四線城市有三四線城市的壓力，關(guān)鍵在于每一個(gè)項(xiàng)目在運(yùn)營過程中的實(shí)際措施與效果，比如怎么精準(zhǔn)判斷你的客戶人群、怎么優(yōu)化結(jié)構(gòu)、怎么在結(jié)構(gòu)調(diào)整中去取勝等等。

整體而言，商業(yè)地產(chǎn)市場繼續(xù)在修復(fù)，伴隨更多穩(wěn)增長、促消費(fèi)的措施落地，未來商業(yè)與文旅、藝術(shù)、文創(chuàng)、教育、體育、康養(yǎng)等的結(jié)合將更深一步，此類新業(yè)態(tài)將成為未來商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的主要特征，多業(yè)態(tài)融合的復(fù)合場景消費(fèi)生態(tài)圈也將更常見。

鳳凰網(wǎng)房產(chǎn)：在城市更新的大方向之下，老舊商業(yè)體改造也或成為一重點(diǎn)。您認(rèn)為老舊商業(yè)改造的關(guān)鍵點(diǎn)有哪些？

蔡云：老舊商業(yè)體改造的一項(xiàng)重點(diǎn)是要融入在地文化并傳承，同時(shí)需要科技賦能，盡可能實(shí)現(xiàn)節(jié)能降碳等，改造可以一部分一部分地進(jìn)行。

商改住的改造需謹(jǐn)慎，因?yàn)檫@個(gè)從商業(yè)最基礎(chǔ)的，它從交土地出讓金、土地使用性質(zhì)到設(shè)計(jì)結(jié)構(gòu)都是不一樣的，商業(yè)真正改成住宅，可能性不大，一般可能改成長租公寓、長期經(jīng)營性物業(yè)，但改造起來也是有難度的。

當(dāng)前在商業(yè)體改造和重組運(yùn)營中，確實(shí)不少是由國資接盤，因?yàn)閲笤谫Y金獲取等方面有優(yōu)勢。伴隨行業(yè)發(fā)展，國企也在積極引進(jìn)專業(yè)團(tuán)隊(duì)、采用輕資產(chǎn)運(yùn)營，通過多種方式改善管理方式和運(yùn)營效果。

（來源鳳凰網(wǎng)房產(chǎn)/風(fēng)財(cái)訊，王婷婷/文）