廣東
南泰批發市場地塊，終于出來了!
就在今天，廣州規自局發布了南泰批發市場（翠城花園東地塊）的修規方案。
幾個重點：
1、026、001號地塊調整為中小學用地，占地約2萬平，估計就是昌崗中路小學
年初海珠區就透露過，地塊規劃配建27班小學，計劃引入昌崗中路辦學。
同時，昌崗中路小學本身有直升五中的名額，這個書包組合在海珠西非常能打。
2、南側004號地塊調整為商業商務用地(B1/B2/S9)，占地約2.78萬平，容積率約7.2，限高200米
也就是說，20萬方商業綜合體是在的，可能還有200米地標。
3、032號地塊為商住混合用地，占地約4.2萬平，容積率約3.4，限高100米，總建面約14.3萬平
相比年初海珠推介的版本（容積率4.0-4.5），住宅密度降低了。
更關鍵的是，14.3萬平大型社區+3.4容積率+非超高層的組合，在海珠西簡直是吊打全場。
4、007號、433、005號地塊均為公園用地，合計大約1.68萬平
可以這么說，南泰批發市場地塊修規方案出來，均好性和確定性更強了：
20萬方商業體+14.3萬平住宅+昌崗中學&五中書包+三地鐵環繞+海珠西更成熟的二環區域。
5、據我們了解，目前，中海、保利、華潤、綠城，都在關注南泰地塊。
前段時間，有人說南泰批發市場地塊變成停車場，不會那么快出讓，但真正原因其實是這塊地挖出了文物：
但現在看來，調查勘探估計已經完成，南泰批發市場的出讓節奏，應該要提速了。
總之，海珠西，又要抖三抖。
今年的海珠西，確實是卷，15個新盤，大多集中在400-800萬價位段，越看反而越難選。
為什么？
一方面是因為盤子太多，另一方面是因為新盤各有各的bug。
比如說，盤子小、超高層、高容積率、近高速、城市界面雜亂...
南泰批發市場，就好像是專治這些疑難雜癥而來。
海珠西沒大盤？
這里反手就是一個38萬平綜合社區，商業學校公園地鐵全包了。
海珠西太多超高層？
翠城花園東項目限高100米，按3米層高計算，扣掉首層6米入戶大堂后，最高做到31層。
小學也是自己配建，初中有直升五中的名額，在以電腦派位為主的海珠來說，確定性確實高出不少。
而且，昌崗中路小學是海珠老牌小學，近年發布學位預警，這所配建的新學校，既能分流學生，又能更充分享受本部傾斜。
就城市界面和生活氛圍來看，南泰批發市場地塊足夠成熟，但并不老氣。
這塊地在翠城花園東側，周邊是大批20年樓齡左右的二手盤，包括翠城花園、光大花園、保利紅棉等等。
如果以昌崗中路和新滘西路為界，這里可以看作為“海珠二環”，聚集了近10-30年間通過舊廠舊村改造而成的大型社區。
這里不像昌崗中路以北的海珠一環那么“老”，也不像新滘西路以南的海珠三環那么“新”。
周邊居住氛圍濃厚，城市界面相對和諧、且配套便利度高。
再有一個，就是商業和地鐵配套，具有稀缺性。
20萬方商業，體量比太古匯還大，打造出來會是海珠西最大的地標式商業體。
就現在的海珠西來看，沒有哪個盤會有這么大的商業。
三地鐵環繞，2號線+8號線+11號線，半小時內去到市區各個核心板塊。
翠城花園東地塊，距離寶崗大道站，實測不到400米，慢慢走就是5分鐘左右；距離另一邊的江泰路站，步行距離不到600米。
中大10分鐘內，琶洲、北京路、芳村都在20分鐘內，只有去天河稍微遠一點。
自駕也很方便，市區半小時內，走鶴洞大橋去芳村，走內環去河北，昌崗中路連著新滘西路直達琶洲。
南泰批發市場地塊，周邊潛在置換需求非常旺盛。
參考二手成交量，江西南-寶崗一帶，一直是市區最活躍的板塊之一。
地塊周邊的光大花園、翠城花園，更是海珠西綜合能力最強的兩個標桿二手盤。
他們的共性，是樓齡新、靠近地鐵站、對口省一級名校、原裝電梯房、小區帶花園、周邊商業發達，以家庭客為主。
海珠西，能同時做到這幾點的二手，幾乎沒有。
但缺點也很明顯，就是產品落后、使用率低、密度高。
比如翠城花園，小戶型甚至三梯九戶，使用率只有80%左右，格局設計就更是過時。
所以，這些二手業主，都會是南泰項目的潛在買家。
或者是從大家庭獨立出來的年輕人組建小家庭，或者是小房換大房，置換升級，又不用離開原有的圈子。
原地就近置換，對他們來說，明顯是最舒服的選擇。
而且，相對于其他新盤，南泰批發市場的綜合性，明顯是next level.
就我們了解的情況，很多買家，確實在等南泰批發市場項目。
海珠西雖然是卷，但綜合性高的樓盤，還是能跑量。
保利燕語堂悅，寶玉直+地鐵口中型社區+小高層+新規戶型，標簽就是海珠西六邊形選手。
目前，項目貨量只剩20%不到，搶手的90平三房、110平四房基本清貨，價格也略有上漲，去到5.8~6.8萬/平。
而南泰批發市場地塊，更像是升級版的六邊形選手。
近約40萬平的綜合性大盤+昌崗中路&五中+20萬平地標式商業體+三地鐵環繞+更低的居住密度+新規戶型+好房子。
無論是新房還是二手，都沒有對手，還有條件做出更加改善的產品。
唯一的bug，就是沒有超新規，使用率最高做到110%，但放在海珠西，還是夠用的。
最后，大家覺得南泰批發市場地塊，地價該去到多少？應該做什么產品？
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