樓市，接下來要注意了…

剛剛，樓市大新聞。

北京推出新政，“全面放松五環(huán)外限購、加大公積金購房力度?！?/p>

具體到細(xì)節(jié)，北京戶口家庭、交夠2年社保的非北京戶口人群，單身人士，可以在北京5環(huán)外，想買幾套買幾套。

外地人可能對北京五環(huán)沒有概念。

這么說吧，北京五環(huán)有很多產(chǎn)業(yè)驅(qū)動的熱門板塊，比如互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)成群的海淀北、阿里所在的朝陽北、中央商務(wù)區(qū)東壩、京東和小米所在的亦莊開發(fā)區(qū)等等，都屬于五環(huán)外。

為什么放開呢？

很簡單，北京樓市壓力位出現(xiàn)了。

據(jù)統(tǒng)計，2025年7月，北京新房成交量環(huán)比下降超20%，創(chuàng)下今年單月新低；二手房市場掛牌突破16.5萬套，處于歷史高位，而月成交量卻持續(xù)低迷，去化周期持續(xù)拉長。

五環(huán)外非產(chǎn)業(yè)地段新盤去化率不足，很多樓盤出現(xiàn)了“開盤即滯銷”的情況。

成交低迷+庫存積壓，導(dǎo)致五環(huán)外房地產(chǎn)傳動鏈路陷入停滯。而目前對于北京來說，5環(huán)外正是高速發(fā)展期，已經(jīng)承接了全城一多半的人口，1/4的地鐵線路。

大基建都在開工，需要真金白銀的支撐，所以必須放松限購，盤活鏈路，才能繼續(xù)基建配套大開發(fā)。

其次預(yù)期管理非常重要。

在今年上半年全國樓市小陽春草草結(jié)束后，房地產(chǎn)就陷入了靜態(tài)期，這時候管理市場預(yù)期和信心，非常重要，否則連北上廣深的價格都扛不住，那么價格還得往下出溜。

對于北京購房者來說，接下來五環(huán)外的重點板塊，可以重點關(guān)注一下，除了上文提到的產(chǎn)業(yè)核心板塊，還有平原新城的（順義、大興、亦莊、昌平、房山的新城等地區(qū)）的地鐵房，畢竟價格已經(jīng)跌得很扎實了，如果成交涌進(jìn)來，價格肯定會抬頭。

但對于非產(chǎn)業(yè)板塊，可以繼續(xù)觀望。五環(huán)外的老破小已經(jīng)距離最高點，跌去了50%，即使放開限購，也很難對整體兌現(xiàn)利好。

因為這次松綁，目標(biāo)很明確，就是把有買房需求的人，尤其是改善型的，驅(qū)動到五環(huán)外的非核心高庫存板塊，去補窟窿。

除非對五環(huán)外無差別全面放開限購，不要求社保，那么勢必虹吸北方人群，扎堆買房，沖入京城，但這好像又違背了北京對樓市的一貫態(tài)度。

畢竟北京是帝都，不希望太多的人進(jìn)來搶資源。

其實這兩年，房地產(chǎn)一直都沒有預(yù)防性政策托舉，只是靠“根據(jù)當(dāng)前情況做決策”，所以徹底陷入了被動。

按照目前國內(nèi)的房地產(chǎn)狀態(tài)，普通的政策已經(jīng)很難奏效，唯一好轉(zhuǎn)的邏輯是，9月大降息+進(jìn)出口+消費數(shù)據(jù)一路走強，形成的合力，人們的收入預(yù)期扭轉(zhuǎn)，才會映射到樓市上。

看了一下，近兩個月，進(jìn)出口數(shù)據(jù)還不錯，上半年中國進(jìn)出口總額超21.79萬億，同比上漲了2.9%。其中，出口13萬億元，增速更是高達(dá)7.2%，貿(mào)易順差達(dá)4.21萬億元，同比擴大1.4萬億元。

只要接下來中美和談沒問題，進(jìn)出口大概率還會持續(xù)走強。目前中美正在處理一些技術(shù)問題，繼續(xù)延期90天的可能性在60%以上。

其實問題出現(xiàn)在俄羅斯石油上，印度因為購買俄羅斯石油，被川普加了25%的關(guān)稅，而東大其實也是俄羅斯石油的大金主，目前川普可能試圖以此威脅東大，但吃不吃這套，還要看我們這邊的回應(yīng)。

邏輯上，東大手里有反制牌，就不可能因為貿(mào)易戰(zhàn)，而放棄俄羅斯石油戰(zhàn)略。接下來的24小時非常關(guān)鍵。

消費刺激，應(yīng)該會在降準(zhǔn)降息后，貨幣流動性增強，地方有錢了會進(jìn)行大規(guī)模刺激，起碼全面恢復(fù)兩新資金支持。

而降息，基本會跟著美聯(lián)儲走，目前給出的消息是，會在9月底左右落地。因為37萬億美債，讓川普很煎熬，現(xiàn)在每天都在研究如何換美聯(lián)儲主席。

所以這段時間，購房者要保持中性，不要太樂觀，也不要太悲觀。

基本面上，房價已經(jīng)跌了好幾年了，向下的空間有限，庫存小的城市，房價已經(jīng)跌到很扎實的位置了。

而經(jīng)濟如果能反彈，那么房價在明年扭轉(zhuǎn)的概率其實是很大的。

經(jīng)濟反彈，在歷史上出現(xiàn)過很多次，都是在很短的時間內(nèi)完成的，比如98年亞洲金融危機之后，2008年的四萬億計劃之后，2016年的全國大棚改政策后。

每一輪全球量化寬松周期打開，全球性降息之后，都是經(jīng)濟迎來反彈的好時機。

而現(xiàn)在發(fā)達(dá)國家大部分都存在通脹現(xiàn)象，屆時歐美國家出現(xiàn)新一輪物價上漲，中國產(chǎn)品的相對價格更具競爭力，跨國企業(yè)為降低成本會更傾向于選擇中國供應(yīng)鏈，從而增加中國出口，緩解國內(nèi)產(chǎn)能過剩問題，減輕通縮壓力。

而且，到時候輸入性通脹可能伴隨國際資本流入，若匯率缺乏彈性，美元收匯和資本流入會通過外匯占款創(chuàng)造基礎(chǔ)貨幣，推動中國投資需求增加，外資會到人民幣資產(chǎn)市場撿籌碼。

目前全國打響的反內(nèi)卷、控價、控產(chǎn)能運動，也是為了到時候，一起結(jié)束通縮環(huán)境。

當(dāng)外貿(mào)訂單涌入全產(chǎn)業(yè)鏈的國內(nèi)沿海城市后，會對當(dāng)?shù)胤績r形成支撐力，而后向內(nèi)陸城市傳播。其實2021年上半年，國內(nèi)就出現(xiàn)過這樣的行情趨勢。

外需拉動經(jīng)濟車輪后，才能為刺激內(nèi)需創(chuàng)造時間和空間。

歸根結(jié)底，這么多年來，經(jīng)濟還是吃的改革開放紅利。而房地產(chǎn)一旦硬著陸，內(nèi)需就徹底萎靡了。

但外需，只能算短期的重要 “助力”，而內(nèi)生性動力才是經(jīng)濟長期增長的 “根本”。只有夯實內(nèi)生動力，才能在全球經(jīng)濟波動中保持穩(wěn)定，實現(xiàn)從 “規(guī)模增長” 到 “質(zhì)量增長” 的跨越。

所以這段時間，又是育兒補貼，又是上幼兒園大班免費，都是為了補民生，提收入的，但這遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，所以年底之前，應(yīng)該還會有大動作出來，大家再熬一熬。

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