上海“商改住”新政，將重構租賃市場格局

　　近日，上海市政府下發了 《關于推進上海市商務樓宇更新提升的實施意見》，引發市場熱烈討論，其中“商改住”是重要內容之一。

　　同策研究院聯席院長宋紅衛認為，此次“商改住”政策改革的尺度將對未來整個上海住房租賃市場格局產生重要影響。從以下四點來看：

　　一、本次政策將“商改住”區域管理分成三類區域，對應三種“商改住”要求

　　第一類區域是城市主中心、副中心區域，這些區域可以根據周邊產業需求，把商辦物業改造成服務公寓和人才公寓；

　　第二類區域是地區中心區域，比如五大新城、金橋、張江等區域，要求強化職住平衡，這些區域可以把商辦類物業改造成租賃住房包含人才公寓；

　　第三類區域是社區中心區域，要求強化社區活力和開放眾創功能，可以把商辦類物業改造成養老類、幼兒托育類、租賃住房含人才公寓，還有城市建設者管理之家（藍領公寓）。

　　二、本次政策讓“商改住”變得合法合規高效且風險可控

　　這次“商改住”是一次制度性的改革，讓“商改住”變成有明確路徑、可復制、可落地、風險可控的合法路徑。因為之前的“商改住”在產權性質、規劃用途、各部門的審批流程上，不僅復雜還存在著很多不確定性，本次改革后，只要是在15年的期限內，可以全周期按照合同管理并且不用改變產證。

　　三、本次政策對“商改住”改革寬而不亂，要求嚴格

　　盡管對“商改住”政策進一步優化寬松，但是整體要求嚴格，比如對現狀工業用地違法、違規、違約用作商務用途的，要依規處理，加大退出力度，恢復產業用地的生產功能。同時“商改住”僅限于配套服務運營，不能分割銷售。

　　四、本次“商改住”變革對上海市場一舉三得

　　第一、上海商辦市場的坪效在下降，有些核心區域辦公樓樓齡較長、設備老舊，租金很難上去，租戶很難看上，最終只能空置。有些辦公樓剩余年限不足20年，從大宗交易的角度來講，買家也不會介入。但是項目所處的最大價值就是地段，一旦“商改住”之后，功能改變帶來的產品和服務價值就被創造出來，好處也隨著而來，比如提高職住平衡，就近消費，帶來區域就業和稅收等等。

　　第二、從租賃市場來看，核心地段租賃住房供應很少，“商改住”可以極大優化租賃市場的空間布局。

　　第三、解決資產荒的問題，今年上半年人民幣存款增加17.94萬億元，其中住戶部門的存款增加了10.77萬億元，但是上半年的住戶貸款僅增加了1.17萬億元，大量的資金趴在銀行儲蓄賬戶上，資本市場缺乏好的投資標的，“商改住”也給社會資本打開了投資的空間。

　　從這次“商改住”政策的改革，我們可以看到城市更新已經從原來強調硬件更新的1.0時代向功能和空間重構轉變的2.0時代，在規劃管理上向著更靈活、動態管理的方向變革，這也是國際大都市普遍的做法，我們也期待上海的未來會更美好。

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