數(shù)據(jù)顯示：上海的豪宅，還要繼續(xù)暴跌

上個月我寫了一篇文章：上海豪宅，開啟新一輪暴跌。

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大量的次新豪宅，價格最近都出現(xiàn)了新一輪下降，又繃不住了。

基于豪宅開始新一輪暴跌的現(xiàn)象——

最近幾天，我系統(tǒng)性的研究整理了豪宅的掛牌數(shù)據(jù)，發(fā)現(xiàn)了更加可怕的事實：

從數(shù)據(jù)來看，上海的豪宅，恐怕還要繼續(xù)下跌。

開篇需要先引入一個數(shù)據(jù)概念，就是掛牌率：

掛牌率=上海所有掛牌房源的總數(shù)量÷上海的房屋總量。

上海的平均掛牌率一直在1.5%-2.5%之間，當下上海的總掛牌量就處于歷史高位：

二手房掛牌量突破20萬套，但掛牌率約為2.5%（826.7萬套存量住宅中，約20.67萬套掛出）。（數(shù)據(jù)截至五月末）。

眾所周知，最近上海的掛牌量已經有所下降，綠牌內網從17.5w套已經下降了1萬套左右，當下上海的平均掛牌率是不到2.5%的。

這個數(shù)據(jù)，從側面能夠反映一個社區(qū)的房價走勢：

小區(qū)的掛牌率如果大于平均掛牌率，代表拋盤大于買盤，價格大概率要走低——

即便是短期因為成交火熱價格上漲，如果掛牌率居高不下，那么價格還要繼續(xù)下跌。

即便不參考平均掛牌率，我們也是普遍認為掛牌率的安全上限就是3%；

超過這個數(shù)字，基本代表著該社區(qū)房價還要繼續(xù)下跌。

上海的豪宅，為什么開啟了新一輪下跌呢？

其實從掛牌率這個數(shù)據(jù)上，就能看出來答案：

上海豪宅的拋盤量太大了，當下市場，肯定是無法止跌的。

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我綜合統(tǒng)計了市區(qū)幾大主流豪宅區(qū)、主流豪宅社區(qū)的掛牌率數(shù)據(jù)。

掛牌量以綠牌中介的內網掛牌量為主，部分數(shù)據(jù)參考了紫牌豪宅中介的部分區(qū)域數(shù)據(jù)以及部分區(qū)域龍頭中介機構的數(shù)據(jù)進行了修正。

眾所周知，豪宅領域綠牌并不是王者，實際掛牌量應該要大于我所陳列的綠牌數(shù)據(jù)。

可以說，上海豪宅的整體掛牌率結果觸目驚心的。

我統(tǒng)計的這些社區(qū)幾乎涵蓋了市場上的大部分熱門項目，流通性都是相對不錯的；

但是結果顯然并不好看：

整體這些豪宅社區(qū)的綜合掛牌率高達5.41%，超過上海平均掛牌率2.5%的兩倍，也遠遠高于3%的安全邊界。

如此大的掛牌量，幾乎可以斷言：

上海的豪宅社區(qū)，價格還沒有到底部，需要等市場消化完這批房源才能實現(xiàn)止跌回穩(wěn)。

當然，這個數(shù)據(jù)背后，我們也能總結出幾點“有意思的”市場行情分析。

第一，新房大量供應的黃浦，二手豪宅的預期價格，遠沒有大家想象中堅挺，二手價格大概率還要跌。

黃浦的新房供應潮，主要集中在泛新天地地區(qū)（新天地、豫園、老西門），以及董家渡地區(qū)。

中海順昌玖里（下圖）、翠湖六期、上海壹號院、露香園、嘉里金陵東路可以視為泛新天地區(qū)域；

外灘壹號院二期（下圖）、綠城外灘蘭亭、黃浦慶城府等可視為董家渡區(qū)域。

這些項目的問世，首先帶來的是老牌（房齡老）豪宅業(yè)主的拋售潮，而其中自然是以黃浦區(qū)地緣為主。

相信大家都聽過那個傳說：

翠湖的業(yè)主都會想去買新的一期，家里住翠湖、還要再買翠湖。

但是傳說背后，大家都隱藏了關鍵一點：

手上的老房子大概率要掛牌出售。

我之前就說過:

上海的富人的確深不見底，但是遠沒有小說里那么夸張，翻手拿出一億現(xiàn)金就去買房了，大部分人現(xiàn)金都沒有那么充裕。

大部分身價一兩個億的富人，憑借著相對普通人更為充裕現(xiàn)金流，最多可以做到的，也就是先買后賣——也就是先搖號新房、后賣掉二手；

但是這不意味著他真的能一直持有手上的老豪宅不賣掉，現(xiàn)金流很容易崩。

我們當下遇到的很多豪宅掛牌，都是因為買入了新房豪宅，不得不處理手上的老豪宅。

新房的豪宅熱銷，帶來的結果，自然是“后置化”的老牌豪宅拋售潮。

黃浦的新房大量上市，尤其是有了翠湖六期、上海壹號院這些“新型”豪宅產品——

帶來的結果就是大家從翠湖一二三四、黃浦灣等一系列老牌豪宅社區(qū)中逃離。

黃浦的新房未來還要上市，那么，短期黃浦的二手豪宅很難止跌。

關鍵是，黃浦的二手豪宅雖然跌到了18萬新房價格以下，但是還遠遠沒到地價（12-13萬），也就是真實市場底價的水平。

從趨勢上看，恐怕價格還要繼續(xù)下探。

房子不會賣，價格不好談

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第二，徐匯濱江的豪宅價格基本離觸底不遠了。

這一方面得益于徐匯濱江的新房供應較少：

近兩年叫得上名字的也就是云錦三期、百匯園三期、啟元、綠城潮鳴東方，大戶型體量都不是那么大。

其他的大多數(shù)都是掛著徐匯濱江名字的中產盤——

吸引的不是豪宅本地業(yè)主的置換，因此徐匯濱江地緣的大規(guī)模改善置換并沒有黃浦那么大的體量。

另一方面，得益于徐匯濱江整體的豪宅總價并不是那么貴，2500-3500區(qū)域的門檻型豪宅很多。

在上海的“門檻型豪宅”們，突然賣瘋了一文中我就說過，隨著上海全市2500-3000萬檔次新房的供應停止，今年全市這個總價的“門檻型”豪宅快速去化——最近幾個月，徐匯濱江成交了幾十套。

二者作用之下，徐匯濱江的掛牌率其實都不算高，可以說徐匯濱江的豪宅其實已經階段性的觸底。

當然，之后東安地王的大體量新房上市，肯定也會帶來一次置換潮流，不過對于已經跌到地價附近的一些老牌豪宅——比如尚海灣一期、百匯園一期；

恐怕未必會帶來如黃浦那么大的震蕩，因為置換的性價比沒有那么高。

第三，之前投資客比較多的項目，最近拋的也很多。

比如濱江凱旋門、九廬就是典型。

這里很多朋友可能會好奇，為啥中海建國里這種同期的新盤、號稱都是外地人買的小區(qū)咋還掛牌不多？

這點可以回顧一下：

其實當年中海建國里賣的時候，新房銷售并沒有那么理想。

遠遠比不上濱江凱旋門二期、九廬第一次開盤那種瘋狂，自然也不會有特別瘋狂的掛牌量。

至于品質差、撿垃圾大媽、共用社區(qū)等問題，只是會反映到價格里，并沒有讓大家惡心到大量拋盤。

結語

當然，還有一些其他現(xiàn)象：

1、比如戶型比較差的次新豪宅，也并沒有那么吃香。

典型的就是復興瓏御的一期，不方正是很大的問題，尤其是豪宅領域。

2、曾經號稱浦西第一豪宅、靠品質戰(zhàn)勝地段的古北壹號，掛牌率也非常高，達到了7.3%。

這就是在市中心豪宅大量供應時代必然出現(xiàn)的結果：

單打獨斗的項目和地段，很難斗得過成片的富人區(qū)。

篇幅有限，其他具體案例，市場走勢分析、板塊分析，我們后面會繼續(xù)推文解讀。