警惕高層住宅“吃”人

文/狗蛋本蛋

8月1日晚上，長沙北辰三角洲小區，一位21歲女子走在小區地面人行道上，被高空墜落的物體砸中后腦勺，不幸身亡。

不是業主高空拋物所致。釀成這場悲劇的，是小區建筑外墻。

經當地公安部門現場偵查確認，墜落物是建筑外墻脫落的水泥塊。

這場悲劇或許本可以避免。

涉事樓棟6棟所在的E3區，物管是萬科物業，萬科物業2024年起進行排查，今年剛排查過涉事的6棟。該小區外立面外墻脫落、滲水問題去年就已經存在。

意味著，整件事情存在兩個漏洞。

一是，物業排查疏漏且不重視。

當地住建局一名負責人告訴媒體，“有幾棟樓存在外墻脫落、滲水，已經申報物業專項維修資金，在走流程，但從申報材料看，涉事的6棟只申報了外墻滲水維修，沒看到說外墻有脫落的情況。”

有自稱業主的網友表示，E3是重災區，曾親眼看到水泥塊砸在入戶大廳正前方。澎湃新聞記者走訪現場證實，該小區不少樓棟肉眼可見存在外墻剝落痕跡。

二是，流程僵化低效。

2024年11月物業完成施工單位招標，直至事發仍未完工。維修資金申請流程冗長、多方協調低效，直接延誤了隱患處置。

如果物業能排查到位，盡早發現并重視隱患，也許不至于失去一條人命。

有人會問，是不是樓齡太大，外立面老化了？

實際上，小區建成才10年。

許多人認為外立面脫落是20年以上“老舊小區”的專利，但現實讓人無奈：

外立面隱患正在低齡化。

狗蛋隨機統計今年以來發生的10起外墻脫落案例中，6個小區樓齡≤10年，甚至有交付僅半年就出事的“次新房”。

具體來看，樓齡最老的廈門虹霞大廈，今年4月1日發生臨街墻面脫落，碎塊比拳頭還大，伴隨碎塊掉落的還有幾根鋼筋。這個項目建成至今20年，外立面為石膏裝飾外墻，此前已經發生多次脫落。

一個月之后，廈門另一個商品房小區金博水岸，6米長的外墻磚塊墜落，直接砸穿一樓遮雨棚，旁邊就是小區單元入戶門，幸虧沒砸到人。

這個小區樓齡15-16年，早在去年7月，就有業主反映外墻開裂，但物業不夠重視。

紅框內所示為外墻脫落區域

相比之下，武漢百瑞景小區、寧波春瀾璟園、深圳前海華發新城華苑，都是樓齡小于5年的次新房。

外立面脫落隱患低齡化，癥結也不難找。

2010年以來，地產行業野蠻生長，萬丈高樓平地起，各種高層、超高層扎堆蓋，但質量追不上數量。尤其2015年以后，房子成了高周轉下的產物，品質更難評了。

因此，不管是10年樓齡，還是最近幾年交付的次新房，都平等地存在外墻脫落隱患。這類住宅高層在存量市場中占比超過50%。

大風、高溫或者連續降雨，會成為外立面脫落誘因。但真正合格的房子，應該有安全冗余，在設計、選材、施工環節就考慮到極端氣候。

像外墻和基層的粘結強度設計、伸縮縫的預留（應對熱脹冷縮）、防水節點的密封（避免雨水滲透導致材料空鼓），這些細節如果偷工減料，或設計不合理，天氣稍極端就容易出問題。

選材的不合理，同樣會埋下長久隱患。

7月14日，天津經緯城市綠洲武清二期，其中一棟樓頂層房檐墜落，從30多層掉下來，砸壞地面好幾輛車，現場如戰場。

這個小區3年前就發生過類似的樓頂脫落。

從照片來看，樓頂采用GRC裝飾線條，這是一種以耐堿玻璃纖維為增強材料、水泥砂漿為基體材料的纖維水泥復合材料，優點是質量輕、造型能力強，比一些高端裝飾材料更經濟，缺點是壽命短。

專業人士告訴狗蛋，GRC空心條，理論上有20年壽命，但實際可能只有十年。

因為材料易受環境影響，如果施工不規范，用于高層外立面時，相當于埋下不定時炸彈。

6月份，媒體報道上海浦江頤城尚院，有部分樓棟屋頂搖搖欲墜（如下圖所示），用的也是GRC空心條。

頤城尚院

關于GRC空心條板，國家工信部2010年就發布相關文件，明確必須按照規定期限淘汰。

有關部門意識到，這種材料耐久性差，容易脫落。

但2010年之后，仍然很多新建小區采用GRC。

狗蛋說，禁止使用可以減少新增，但對于已經使用GRC的存量房來說，應該趕緊推動定期排查，后續管控和介入管理才是降低風險的關鍵。

此外，還有兩種外墻容易脫落，值得重視。

一種是老舊小區常見的瓷磚外墻；

另一種是近些年常見的粘錨外墻結構，通常用水泥砂漿把保溫板材料粘接到基墻，再用錨釘固定，最外層刷涂料。

隨著時間的推移，投用的高層建筑只會越來越多，每一棟高樓都可能成為“空中刺客”，平等威脅每一個業主的安全。

為了不讓長沙的悲劇重演，有關部門、物業公司必須重視這項“面子工程”。

目前，建筑物外立面防水工程，國家規定的質保期是5年；裝飾物、滴水線等或裝飾裝修工程，質保期一般是兩年；時間是不是應該改改了？質保時間短，會不會變相促使開發商放松對品質的要求？

還應該盡早出臺政策，強制高層住宅定期全面檢查外立面，極端天氣前后專項排查；加快科技應用，比如無人機搭載智能監測設備，更準確、高效、全方位掃描外立面隱患。

專項公維金的申請流程可以靈活一些，別一拖就是幾個月；

廈門那個掉了6米長外墻的小區，后來物業公司及負責人被懲戒了，當地住建局表示，該小區物業公司組織管理松散、審批流程冗長、應急滯后。

住建局還說，將認真吸取經驗教訓，加強對轄區物業企業公維金申請流程的培訓，督促轄區物業管理企業，開展建筑外墻脫落風險隱患排查。

對老百姓而言，大家要的是事前的監管和介入，而不是事后的追責。

另外，業主自身也要重視起來。

《民法典》第一千二百五十三條規定，建筑物、構筑物或者其他設施及其擱置物、懸掛物發生脫落、墜落造成他人損害，所有人、管理人或者使用人不能證明自己沒有過錯的，應當承擔侵權責任。

什么意思？

你家房子外立面脫落致人傷亡，或者砸壞了別人的車輛，作為業主的你，是要被追責的，除非能證明過錯在第三方，如物業失責或開發商交付時就存在安全隱患。

所以，發現小區外立面有安全隱患，要及時催促物業檢查維護。

總有人說，高層住宅以后要淪為“貧民窟”，觀點過于絕對。不過，倒是可能先淪為“空中刺客”。

你抬頭看見的那一道外墻裂縫，或許是他人生命的倒計時。