深圳樓市的一次刺探

作者 | 騎豬英雄

文章來源 | 格隆匯樓市

又是下午拿地，晚上就把挖掘機(jī)開進(jìn)了現(xiàn)場。

這樣的，畫風(fēng)的轉(zhuǎn)變，很難說不是時代的一個縮影。

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過去，可能開工大吉都要擺個舞臺剪彩，放兩串鞭炮。

如今開工的速度，就像轉(zhuǎn)換一個電視頻道那么迅速。

昨天（8月4日），深圳市成功出讓年內(nèi)第7宗住宅用地寶安沙井A319-1225，綠城擊敗華潤、越秀以及中海以12.15億元斬獲，折合樓面價20363.7元/㎡，溢價率約11.47%。

令到市場比較詫異的是，拿下地塊的居然是只有一次開拓過深圳市場經(jīng)驗的綠城。

一方面，綠城這兩年面臨著經(jīng)營壓力，另一方面綠城今年拿地表現(xiàn)得相當(dāng)激進(jìn)。

據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)統(tǒng)計1-7月綠城在上海、杭州、蘇州華東等地已經(jīng)拿下了十多宗用地，共計522億元拿地金額，僅杭州就貢獻(xiàn)了將近200億元的拿地金額。

一反常態(tài)，如此大手筆拿地，在眾多資金緊張的同類房企中就顯得尤為鮮明了。

當(dāng)同類房企都還在小心翼翼地測試著成本，綠城就已經(jīng)準(zhǔn)備大干一場，是什么支撐綠城押注這些城市，投票這些地塊？

尤其是，綠城在深圳的項目并不多，并且首戰(zhàn)深圳的表現(xiàn)也比較一般。

一個是曾經(jīng)光明的綠城桂語蘭庭，另一個是這次的沙井地塊。

綠城首個打開深圳市場項目的是位于光明區(qū)光明中心的綠城桂語蘭庭。

2023年3月首批房源951套88~130平，包括942套住宅和9套商業(yè)，備案均價約50073元/㎡，單價區(qū)間約4.08萬—5.94萬/平，總價區(qū)間約363萬～738萬，開盤當(dāng)天宣布賣了25億元，折算下來去化約58%。

在當(dāng)年眾多項目的開盤成績中，算比較誠實的一個了，但如今順銷已久，依舊剩余大量的房源未被解押。

根據(jù)深圳房地產(chǎn)信息平臺，綠城桂語蘭庭當(dāng)年951套房源，如今依舊剩4套住宅未售，且已經(jīng)備案及簽下認(rèn)購書的僅457套，還剩481套住宅“在建抵押”。

而2024年3月綠城桂語蘭庭加推320套房源，備案均價約4.78萬/㎡，單價區(qū)間約4.32萬-5.16萬/平，總價區(qū)間約384萬-607萬，也存在32套房源“在建抵押”。

“在建抵押”是什么意思？

平臺上解釋得很清楚，就是指房屋售出前開發(fā)商為貸款將房屋抵押給銀行，根據(jù)其與銀行的協(xié)議，在一定條件下可以銷售。

換句話說，綠城把整個項目超過四分之一的房源都抵押給了銀行，并且即使可售部分的房源已經(jīng)基本銷售完畢的情況下，仍還未償還銀行的貸款。

一個項目1982套房源，可售部分房源幾乎都快賣光了，仍未償還銀行貸款對抵押的房源進(jìn)行解押，這是什么概念？

比如預(yù)售資金監(jiān)管導(dǎo)致回款無法自由使用；比如貸款合同中的解押條件未滿足，銀行對解押有額外要求；比如開發(fā)商財務(wù)狀況不佳，優(yōu)先償還其他債務(wù)等，都是有可能的。

作為深圳市場的首作，對綠城的重要性，遠(yuǎn)超單一項目的盈利本身。

銷售和交付的表現(xiàn)，不僅檢驗開發(fā)商進(jìn)入當(dāng)?shù)厥袌龅拈_發(fā)實力、產(chǎn)品力，也檢驗開發(fā)商對當(dāng)?shù)厥袌龅恼{(diào)研能力、跨區(qū)域運營能力以及品牌口碑等。

若首個項目證明企業(yè)具備成熟的跨區(qū)域運營體系，后續(xù)拿地、開發(fā)的決策會更高效。

而綠城桂語蘭庭不僅市場銷售表現(xiàn)出，連產(chǎn)品力和品質(zhì)也曾經(jīng)被深圳的業(yè)主質(zhì)疑質(zhì)量減配。

所以，這次綠城再次拿下深圳的地塊，能否彌補(bǔ)之前的缺失？

是需要打上問號的。

但無論如何，都表現(xiàn)出綠城這次對擴(kuò)張深圳版圖的信心。

市場留出空間

綠城這次拿下的沙井地塊，周邊地段以及配套優(yōu)質(zhì)。

距離深圳地鐵11號線沙井站步行約500米，1小時內(nèi)可南山各大核心區(qū)域；

北面一路之隔是百佳華佳漾匯商業(yè)，南面還有一塊約12012㎡的商業(yè)用地待開發(fā)，距離寶安沙井的大型綜合商業(yè)體萬豐海岸城步行也只約2.7公里；

一路之隔便是沙井二手房標(biāo)桿之一的“鴻榮源禧園。

按照成本估算，業(yè)內(nèi)認(rèn)為宅地未來銷售4萬+/平不僅可保住成本，也有一定的利潤空間。

目前寶安沙井板塊，二手房市場掛盤均價約4萬/平。

其中，樓齡較新，小區(qū)品質(zhì)優(yōu)越的樓盤如鴻榮源禧園、萬豐海岸城以及西薈城三期的實際成交單價在4萬-5.6萬/平區(qū)間。

不過按照宗地的規(guī)劃設(shè)計要求，很大概率這個項目會成為沙井新的標(biāo)桿項目。

A319-1225宗地規(guī)劃建筑面積約59665㎡，包括：住宅53595㎡、商業(yè)1500㎡、物業(yè)服務(wù)用房120㎡、9班幼兒園3200㎡、托育機(jī)構(gòu)500㎡、社區(qū)級公共配套用房750㎡，容積率為3.1。

而整個沙井市場少有這么低密度的項目。

同時，市場也期待綠城能夠把杭州的標(biāo)桿經(jīng)驗，品質(zhì)經(jīng)驗帶來深圳。

但是綠城這次能否真的為深圳帶來更優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品呢？

需要時間來檢驗。

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作者觀點，不代表格隆匯立場