這一次，廣州要拼了

7月的最后一天，廣州終于掛地了！

今天（7月31日），廣州市客運站地塊和琶洲南區AH090224地塊一期掛牌。

這兩塊地，我們之前劇透過，近期上土委會的地塊，感興趣的同學可戳下邊復習：

廣州土拍，要發狠了

其中，廣州市客運站地塊是商住混合地，起拍總價約13.56億元，起拍樓面價約33452元/平。

而琶洲南區AH090224地塊一期，是保利天奕北側的商業地，起拍總價約1.35億，起拍樓面價約10368元/平。

正式競拍時間，會在9月1日。

這兩宗地，表面看都不是什么狠角色，但是趨勢和信號意義還是很明顯。

1）降地價

廣州市客運站地塊，起拍樓面價約3.35萬/平，扣除公服配建后實際為3.6萬/平，還有額外5%的容積率獎勵。

相比去年拍出的廣州大道中地塊（越秀東山云起），扣除配建后，實際樓面地價去到4.6萬/平。

此外，市客運站地塊占地約1.01萬平，原先規劃為7.5容積率，現在降到了4，大約4萬平建面，總價降了不少。

琶南224地塊，旁邊是去年龍星拿下的琶南226號地塊，樓面地價約12117元/平。

2）限制超新規使用率

可以肯定的是，120%以上使用率已經絕版了，這是廣州定調的，“避免依賴超高得房率刺激市場成交的短期行為。”

我們有詳細的消息，但避免麻煩還是不放了，感興趣的加拆神助手。

今后的宅地，應該都是類似市客運站地塊的條件，使用率維持在100-110%左右。

3）打安全牌

廣州市客運站地塊，體量不大，有廣火片區連片改造的預期，而且片區很多年沒有出過新盤，供應稀缺。

周邊二手小區很多，大多建于2000年之前，還聚集了大量服裝批發市場的小老板，潛在置換群體很厚。

琶南224地塊，掛地文件里就對拿地企業有非常明確的指向，且要求100%自持：

但話又說回來，光憑這兩塊地，真心是不夠給力。

包括整個7月下來，廣州才拍了一宗地，掛牌兩宗地。

樓市數據更不用說，截止到7月30日，廣州新房網簽約4573套，環比6月預計下跌約30%，同比去年7月下跌約9%。

市場太平淡了，一劑猛藥都不足夠，需要的是十全大補藥。

可以肯定，大招是肯定會有的，而且定了KPI——

商品房銷售面積年內同比轉正，房地產開發面積第三季度同比轉正。

意思就是，今年要實現止跌回穩。

我們還拿到了一些內部數據，信息量很大，下面分享下。

一、砸下356億，加大專項借款使用力度

據市里透露，目前全市專項借款請領總額達約1425億，但僅使用635億元，累計使用率大約45%，不到一半。

那到第三季度末，使用率至少要達到70%，也就是說，到9月底，至少有356億元砸下來。

356億是什么概念？

差不多是今年上半年全市網簽金額的1/4，中心六區的1/2。

真·樓市版“平準基金”。

二、增加存量商品房購買力度，批發式去庫存

這356億元，會用在哪里？

自然是購買存量商品房。

據市里數據，全市目前已使用專項借款購買存量商品房大約2.2萬套。

這個力度，差不多是今年前5個月的新房網簽量了。

| 數據來源：中指院

接下來，政府下場購買商品房，力度可能會達到空前的程度，直接就是“批發式去庫存”。

至于重點區域，大家可以關注海珠、黃埔、增城、南沙，這四個區域，都是市里重點點名的。

一些新房庫存量巨大的板塊，比如海珠西、黃埔知識城，都有望解困。

三、鋪開買房送學位政策

昨天，從化官宣買房送學位政策，估計很多人都看到了。

雖然反響不算很大，但更重要的意義在于釋放信號——買房送學位政策，要加速鋪開。

從化是繼南沙和花都之后，第三個實行買房送學位的區。

而之所以反響不算大，是因為這些區域都是遠郊區，因學位需求而買房的人不算多。

但如果，在黃埔、白云、番禺、增城這些剛需主力區域，能做到買房送學位、網簽即入學，那能撬動的需求就不少了。

盲猜一下，下一個放開的區域，就是增城。

四、加速上硬菜

不難發現，6-7月，土拍熱點都不多。

最直接原因，其實是新規變換期，很多開發商拿不準報規的尺度，需要一個可參考的模板。

而新模板，很快也要出來了，大家可以蹲蹲保利航二西項目、敏捷隆輝項目。

超新規收緊已經是明牌，接下來的趨勢，會是卷品質、卷學鐵商，配合合適的地價、有購買力的市場，精準供地，還是會吸引不少開發商。

比如說，白云蕭崗齊富路北側地塊地價優化，已經在走流程，主流房企都在關注。

還有之前說過有8塊地，現在掛牌了其中兩宗，還有六宗沒上：

這期間，也有一些新消息，加碼確定性：

比如廣棠011、021地塊，很大概率能讀天瑞配建的省實九年制學校，也可以參與清灣的學校搖號。

廣棠兩宗地，位置核心，南面經科韻路約10分鐘直達金融；西面約1公里直達匯景新城；東面緊挨著廣氮。

石圍塘048號地塊，公布了調規方案，用地面積約7897平，建面約23691平，容積率約3.0，限高約80米。

體量小，總價不會很高，容積率中等，適合做好房子，產品可能是剛改搭配剛需方向。

此外，地塊北側還有一處A33用地，規劃一所小學。

現在來看，石圍塘地塊已經是明牌，白鵝潭悅府1公里外溢圈+學鐵商兼備+小而美臨江社區。

總之，菜是備好了，就看哪位金主下單了。