20萬/平全國單價地王問世 上海樓市信號意義不一般

就在全國人民為房價跌跌不休而有慶幸，有懊悔的時候，上海市徐匯區的土地拍賣卻在全國引發轟動，徐匯衡復地塊以每平方米超20萬元的樓面價被拍下，創下全國單價“地王”新紀錄。

讓人意外的是，這次拔得頭籌的不是央企、國企，而是一家剛成立不久的民營企業——上海祺祥旺宇置業有限公司（以下簡稱“祺祥旺宇”）。這家公司背后的掌舵人，是低調的浙商富二代葉舒祺。

天價地王出來后，讓人對于樓市從一邊倒繼續看跌，又開始轉向認為，其背后隱藏的信號意義不一般。

上海樓市要狂飆，并且引領全國樓市企穩向上嗎？

01

7月25日，意義非同一般，上海一日四地王。

其中上海徐匯區僅4705平方米地塊引得眾多房企爭奪。該地塊樓面地價起拍價就來到了163639元/平方米。該地塊吸引了祺祥旺宇和招商蛇口聯合體、中海地產等地產大鱷前來競爭，最終競價28輪，被祺祥旺宇以20.0257萬元/平方米的地價攬走，溢價率22.4%，一舉創下全國單價地王的紀錄，超過了2024年的徐匯濱江地塊13.1萬/平方米的樓面單價，也超過了靜安區迷你地塊樓板價16.23萬元/平方米的單價。

祺祥旺宇是浙江臺州汽車模具大王葉華彪之女的公司，該公司法定代表人葉舒祺。

資料顯示，徐匯地王除了該地塊處于上海核心地段，地塊面積小，總價不顯得太高外，其投資前景看好也是眾多房企爭搶該地塊的主要原因。

作為上海徐匯區衡復風貌區內十年來的首宗新增住宅用地，其稀缺性使得市場對其關注度極高。上海易居房地產研究院副院長嚴躍進認為，開發商在拿地成本較高的情況下，未來項目定價必然較高，預計后續項目售價達到28萬元/平方米及以上是完全有可能的。

據此，這將帶動周邊區域房價的上漲預期。不僅同區域的新房市場會受到直接影響，二手房市場也會因新房價格的拉動而出現價格上漲趨勢。周邊業主可能會調整心理預期，提高掛牌價格，這對當前二手房交易市場會帶來非常直接的影響。

同一日，還有虹口地王、莘莊地王和唐鎮地王誕生。其中，綠城以64.72億元拿下虹口地王；莘莊地王和唐鎮地王都被安徽高速拿下。

在嚴躍進看來，徐匯的全國單價地王本質上也是表明對上海高端市場的看好，也引導后續房企投資拿地更加關注此類優質土地。

2

徐匯的全國單價地王也與上海豪宅市場的火熱有著密切的因果關系。

上海易居房地產研究院的統計數據顯示，2025年上半年，上?？們r3000萬元及以上新房成交套數為1096套。

觀察歷史數據，上海已連續兩年該類豪宅交易超過千套（其中2024年為1542套），這說明購買力非常強。

如果將最近兩年上半年平均水平和2017-2023年平均水平做對比，其交易量增速達到214%。這充分說明最近兩年認購豪宅的市場動力非常強勁。

如果統計億元以上豪宅成交數據，今年上半年上海億元豪宅交易套數共計15套，比2024年上半年交易規模增加1套，進一步說明億元豪宅的購買力較強且具有可持續性。如果從全國范圍來看，今年上半年全國億元豪宅共成交19套（剩下4套分布在深圳和廣州），這說明全國近8成的億元豪宅成交集中在上海，這說明上海豪宅交易熱度極強。

上海無論土地市場還是豪宅市場的火爆，或將逐步傳導至上海房地產市場。上海或將成為全國樓市的風向標。嚴躍進認為，上海豪宅的較好表現，對于全國市場也有非常積極的示范作用。

歷年上半年上?？們r 3000 萬元及以上新建商品住宅成交套數（套）。

歷年上半年上?？們r 1 億元及以上新建商品住宅成交套數（套）。

3

資本的嗅覺是十分敏銳的。

就在上海豪宅和土地市場一片火熱的時候，外資已經提前抄底中國房地產了。

7月25日，官媒《中國房地產報》發布消息：

全球資管巨頭施羅德資本與杭州西子國際簽署戰略合作協議，共同設立30億元房地產投資基金，重點投資長三角核心城市的甲級寫字樓、社區商業中心等優質資產。

其實，這并非外資首次出手。

就在6月，黑石集團斥資56億元收購上海浦東嘉里中心15%股權，這是其2025年在中國市場的第三筆大宗交易。

之前，高盛集團與萬科合作設立100億元基金，專項投資粵港澳大灣區的長租公寓項目。

中東主權基金阿布扎比投資局（ADIA）以42億元買下北京國貿三期寫字樓，這是其年內第二次加倉中國商業地產。

我們要明白，外資加速入場的背后，其實是政策的松綁。

6月外匯管理局發布《關于進一步便利境外機構投資境內房地產市場的通知》，取消外資投資非自住類房產的額度限制，簡化外匯結算流程。

伺機抄底中國房產的外資，不止施羅德資本、黑石資本等。就在今年6月，美國知名商業地產集團漢斯集團旗下的漢斯（上海）私募基金，順利完成備案；此外，淡馬錫旗下淡明（上海）私募基金、安耐德資本旗下安耐德私募基金管理（北京）等，均完成備案；再早幾個月，美國范達集團旗下范達私募基金管理（上海）已完成登記。

越來越多外資機構在中國設立私募基金管理公司，表明外資對中國市場的興趣和投資意愿不斷增強，加速了在中國市場的布局。

數據顯示，2025年二季度，境外機構凈買入中國商業地產金額達287億元，同比增長210%，創2019年以來單季新高。

外資瘋狂抄底中國房地產的邏輯是，漂亮國總統特朗普正在逼迫美聯儲降息。美元存款利息要從5%降至2%，從而引發新一輪的美元潮拉開帷幕。要不了多久，大量美元又會像潮水一樣涌向全球。

當普通購房者還在為30年房貸焦慮時，國際資本已經備好"核武級"資金池，準備在不動產價格底部來一場世紀大掃貨。

億翰智庫也認為，作為土拍最火熱的城市，上海在一直創造紀錄，全國總價/單價地王也是在上海誕生，5月31日端午節當天，東安新村的最后兩塊地被上海地產拿下，三塊地總價超過523億，成為全國的總價地王。

據此他們認為，春江水暖鴨先知，敏感的城市和企業已經往前多走一步了，接下來上海樓市有望起飛？

答案還得靠市場來驗證。

不過，當全球資本在中國房地產市場掀起并購狂潮時，我們至少可以明確三點：

核心城市優質資產永遠稀缺：資本用真金白銀投票的區域，值得重點關注；

現金流比房價更重要：學會用資本的眼光計算租金回報率、空置率等核心指標；

工具革新創造新機會：REITs、不動產私募基金等工具，讓普通人也能參與資本盛宴。

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