港資加速“抄底”：1.1萬億消費只是表象，千年商都更有性價比

　　廣州作為千年商都，一直不缺消費力，而商業(yè)體的發(fā)展，卻一直青黃不接。

　　然而廣州的高檔商業(yè)體，幾乎都是港資企業(yè)在運營。像是太古匯、天環(huán)、K11、IGC，廣州這些超級商業(yè)IP，都是港資打造和運營的。他們無論是設計包裝、品牌意識還是招商運營，放眼全國，都是相當領先的存在。

　　近年來，不少知名港企頻頻在廣州商業(yè)市場“加碼”落子。在消費市場稍顯冷清的大環(huán)境下，千年商都卻越來越受到港資的青睞。從“商業(yè)洼地”到港資爭搶的“流量碼頭”，廣式消費與港資商業(yè)結(jié)合，正以驚人的潛力，一起聯(lián)手顛覆過往，再造新消費潮流。

　　“新天地”入駐廣州？

　　港資商業(yè)矩陣重塑廣州商圈

　　今年6月，廣州智都投資控股集團有限公司與瑞安新天地（上海）商業(yè)管理有限公司、讓·努維爾建筑事務所、廣東省建筑設計研究院集團股份有限公司四方正式簽約，啟動占地5萬平方米的新青水泥廠工業(yè)遺存活化工程。

　　新青水泥廠舊址（往期資料圖）

　　新青水泥廠工業(yè)項目不僅是法國著名建設大師讓·努維爾與廣州的又一次攜手合作，更是瑞安新天地首度落子廣州。

　　廣州再一次迎來資深港商的入駐。

　　作為瑞安集團旗下瑞安房地產(chǎn)的商業(yè)品牌，瑞安新天地成功打造出上海新天地、佛山嶺南天地等著名商業(yè)體，獨有的城市中心整體規(guī)劃舊改項目的“天地模式”是瑞安新天地一張顯眼的“名片”。

　　上海瑞安新天地廣場 攝影：Terrence Zhang

　　據(jù)報道，瑞安新天地選址廣州花都區(qū)的新青水泥廠舊址，設計理念將延續(xù)“整舊如舊”風格，以“保留歷史符號+融合現(xiàn)代功能”為核心理念，重點保護紅磚墻體、筒倉等工業(yè)元素，打造為一個新舊融合、特色鮮明的“廣州版新天地”。

　　項目目標建成大灣區(qū)文旅消費新極核，化身“灣區(qū)文旅消費新目的地”，與花都湖濕地公園等特色景點形成文旅矩陣，每年預計將吸引超百萬游客。

　　瑞安新天地行政總裁張斌透露，團隊已完成項目所在區(qū)域的深度調(diào)研，圍繞區(qū)域和工業(yè)遺產(chǎn)稟賦，通過新質(zhì)人群的導入，發(fā)展新質(zhì)場景，推動新質(zhì)消費，打造全新的城市名片。

　　項目計劃2025年完成概念方案設計，力爭2026年開工建設。

　　在此之前，今年的廣州還將迎來一系列含金量極高的港資商業(yè)的落地。

　　目前國內(nèi)僅有四座太古里，分別是北京三里屯太古里，成都太古里、上海前灘太古里和西安太古里。而廣州聚龍灣太古里，則是全國第五座、粵港澳地區(qū)第一座，更是“首個濱水太古里”，并且，廣州由此將成為繼上海之后，第二個兼具“太古里”和“太古匯”雙品牌項目的城市。

　　廣州聚龍灣太古里項目效果圖

　　據(jù)此前消息，廣州聚龍灣太古里計劃于2027年上半年起分階段落成。從2025年年底開始，將陸續(xù)舉辦展覽、大型活動、快閃店及其他精彩體驗，提前激活片區(qū)商業(yè)氛圍。

　　值得一提的是，廣州原有的太古匯于去年拿下了其北面的廣州文化中心地塊，對自身進行改造，商場將由13.8萬平擴容到約20萬平，為太古匯的“首店戰(zhàn)略”提供更充沛更優(yōu)質(zhì)的商鋪資源，補足商業(yè)綜合體功能的欠缺。

　　而K11 Select項目同樣有望于今年開業(yè)。

　　廣州K11 Select購物藝術中心項目為大灣區(qū)首個K11 Select，該項目涵蓋了住宅、商業(yè)、高端辦公等復合業(yè)態(tài)，將作為長隆萬博商圈首個全業(yè)態(tài)SMART TOD綜合體，以“未來生活+”為定位，為年輕家庭打造融合在地文化與現(xiàn)代商業(yè)的生活體驗場。

　　K11 Select效果圖

　　除此之外，新鴻基同樣布局于長隆萬博商圈的廣州南站ICC項目也預計從2025年起分階段落成。

　　廣州南站ICC效果圖

　　該項目是南站核心商務區(qū)內(nèi)86萬㎡的世界級TOD項目，集商住行等多元業(yè)態(tài)于一體。

　　另外，新鴻基還在南沙區(qū)慶盛樞紐站建設了總建面約30.7萬㎡的綜合體INC，同樣也是高端商業(yè)。

　　INC建設也基本完成，目前正在內(nèi)部裝修和招商，開業(yè)時間有待官宣。

　　可以預見的是，“亞洲第一人流量高鐵樞紐”將作為引流渦輪，為整個長隆萬博商圈帶來巨額的流量，能否以此激活整個板塊，將是對布局于此的企業(yè)的一大運營考驗。

　　“廣”受歡迎！

　　廣州與港資的“雙向奔赴”

　　熟悉廣州商業(yè)生態(tài)的人都知道，港資在其中的分量有多重。

　　自2001年太古首度進軍內(nèi)地，首站選在廣州，花費10年打造出高端商場廣州太古匯起，港資企業(yè)在廣州打造了一個又一個商業(yè)標桿作品，成為“金字招牌”。

　　圖源：廣州太古匯

　　而廣州的高端商業(yè)更是長期由港資商業(yè)占據(jù)。

　　港資商業(yè)在很長一段時間，在廣州消費市場是無往而不利的。

　　近期，港資代表領展披露的年報數(shù)據(jù)顯示，以人民幣計算，領展房托的中國內(nèi)地物業(yè)組合總收益及物業(yè)收入凈額同比分別增長29.7%及28.9%，增長背后主要受惠于廣州天河領展廣場等零售資產(chǎn)在資產(chǎn)提升后的穩(wěn)健表現(xiàn)。

　　太古匯的業(yè)績報告則顯示，廣州太古匯商場的租用率為100%。

　　港資商業(yè)在廣州大行其道的背后，是港資出色的長期運營能力。在快節(jié)奏的時代里，港資商場將生命周期無限延長，擔當起行業(yè)內(nèi)“領航者”的角色。

　　區(qū)別于傳統(tǒng)商場“封閉盒子”的形式，港資商業(yè)構(gòu)建起了沉浸式的消費場景。

　　天環(huán)廣場便是其中的標桿項目。

　　自2016年誕生時便以“城市中央公園”的建筑形態(tài)，成為天河路商圈乃至整個廣州商圈中的獨特存在。

　　天環(huán)廣場 圖源：新鴻基地產(chǎn)官網(wǎng)

　　這座開了9年的“公園”，依舊是能持續(xù)“引爆”市場、引發(fā)關注的現(xiàn)象級“流量密碼”。

　　在2024年廣州引進的404家品牌首店中，天環(huán)廣場以25家首店的成績位列TOP1，成為廣州名副其實的“首店收割機”；與此同時，同為港資商業(yè)的廣州太古匯與天河領展廣場并列第三（數(shù)據(jù)來源：贏商云智庫）。

　　毫無疑問的是，這些港資企業(yè)為廣州商業(yè)帶來了高質(zhì)量發(fā)展與創(chuàng)新活力。

　　這些商業(yè)運營的“尖子生”們近年來頻頻在廣州拿地，不僅僅是出于廣州的地緣優(yōu)勢。

　　廣場的消費市場充滿了潛力與活力。2024年廣州社會消費品零售總額突破1.1萬億元，近四年平均增速為4.5%。

　　除此之外，同為一線城市，廣州的拿地成本比上海更具有性價比。并且，廣州還予以了不少政策上的支持，更有利于長期運營的港資“慢工出細活”，緩解前期投入大、建設周期長的壓力。

　　另一方面，港資企業(yè)格外青睞舊改項目。以瑞安新天地為例，其通常會拍下城市中心的老舊街區(qū)地塊，再改造成為人氣商業(yè)項目。而廣州的舊改資源便相當豐富。

　　根據(jù)廣州市規(guī)劃和自然資源局給出的數(shù)據(jù)，廣州共有272個城中村，而今年的廣州市政府工作報告上，提到2025年廣州將搶抓新一輪城中村改造歷史機遇，加力提速推進城市更新，計劃完成城中村改造投資1000億元以上，這意味著將有許多城中村進入舊改的行列。

　　荔灣、越秀、海珠等老城區(qū)擁有著大量基礎設施陳舊、建于上世紀80-90年代甚至更早時期建筑，同樣將釋放出大量的待改造項目。

　　這些舊改資源將為港商進入廣州提供了基礎條件。瑞安新天地進駐廣州的首個動作便是拿下花都新青水泥廠舊改項目。

　　因此，廣州格外青睞港資商業(yè)，與此同時，港資商業(yè)也在近年來將目光頻頻投向了廣州這片“沃土”。

　　擅長精細化運營的港資商業(yè)在相當長的時間里，都作為行業(yè)內(nèi)的佼佼者，引領著內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的潮流與標準，影響著內(nèi)地的消費市場與商業(yè)格局。

　　然而，如今，受到宏觀大環(huán)境的影響，不管是市場還是企業(yè)都需要面對與以往相比更加復雜的形勢，港資旗下的商業(yè)也面臨著競爭激烈、需求不足的困境，商業(yè)市場挑戰(zhàn)加劇。

　　港資及時調(diào)整經(jīng)營策略。部分港資企業(yè)選擇積極推進在內(nèi)地的布局，充滿活力以及潛力的廣州成為了多家港資企業(yè)的“著陸點”。

　　港資企業(yè)加速布局廣州，為廣州帶來深刻變化的同時，其自身同樣面臨著變化。

　　港資能否抓住更大規(guī)模、更高規(guī)格的促消費機遇，穿越周期呢？你覺得這些即將落地的港資商業(yè)們還能延續(xù)天環(huán)、太古匯等商場的“傳奇”嗎？

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