深圳的地王算得了什么……

作者 | 飛天小女警

文章來源 | 格隆匯樓市

土拍很熱鬧的話，豪宅也會很熱鬧嗎？

突擊地王

這個月，都說深圳的地王捅破天了，八萬四一平方米的樓面地價，怎么賣？

什么樣的客群能接受12萬+/㎡的新房？

只能說，這些在上海宅地面前，都只是個弟弟。

因為深圳這些地塊，如果放在上海同級別的位置，起碼要翻一番。

今天（7月25日），全中國最牛的地塊誕生了。

位于上海徐匯區的XH-02(TPL）單元 051-11地塊成功出讓，成交總價為12.25億元，成交樓面價達到20.03萬元/㎡，溢價率約22.38%。

我的老天奶，看到沒？純樓面地價就已經20萬+/㎡。

比去年綠城斬獲的徐匯xh128D-07地塊還要貴，兩個地塊步行大約是4.1公里，相距比較近其實。

去年8月綠城潮鳴東方（xh128D-07地塊）占地面積約16666.04㎡，建筑面積約36665.29㎡，起始價36.96億元，起始樓面價約10.08萬元/㎡。

最終成交樓面地價約13.1萬元/㎡，溢價率約30%，成為上海涉宅地單價新地王，同時也刷新了全國涉宅用地最高單價紀錄

并且，不僅比去年的綠城潮鳴東方（xh128D-07地塊）貴，比今年2月上海靜安寺社區C050101單元095-7地塊的成交樓面地價也貴。

靜安寺社區C050101單元095-7地塊，總占地面積2084㎡，容積率1.44，限高12米，今年2月以總價48717萬元，樓面價162338元/㎡被上海靜投置新城市更新建設有限公司拿下。

在深圳，別說樓面地價能不能到16萬+/㎡，新房最貴賣到20萬+/㎡就已經很頂了。

按照溢價率來看，地塊成交的溢價率才22.38%，好像也不算太貴，深圳的地王溢價率都沖到了約86.1%。

而且這塊地，起拍就尊貴。

4705.49㎡的用地面積，起拍價就要10.01億元，起拍樓面地價就要163639元/㎡，比上海過去任何一塊地王的起拍價都貴啊。

但是，是哪家房企如此勇猛？出手如此闊綽？

不是哪個房企，而是一家從來沒有在上海土拍市場上出現過的公司——上海祺祥旺宇置業有限公司，不僅打敗了中海，還打敗了招商&徐房聯合體。

這家公司突圍得這么突然，是什么來頭？

據了解，原來是被浙江臺州汽車模具大王葉華彪家族拿下。

天眼查顯示，上海祺祥旺宇置業有限公司為今年1月注冊，法定代表人為葉舒祺，而葉舒祺為葉華彪之女。

雖然康平路、廣元路都有說不盡的故事，但作為初設公司，又是汽車模具領域的接班人，突然拿下這么貴的地，會不會年輕人下手沒輕重，有點意氣用事了呢？

今年5月葉舒祺名下新增一家注冊資本100萬元人民幣，經營許可范圍為“房地產開發經營；住宅室內裝飾裝修；建設工程施工”的公司。

還真不一定。

首先，上海的新房市場真的太牛了。

到底有多牛？就是看了價格都能讓人嚇一跳那種。

很貴的新房都賣得完，都有人要。

比如去年8月拿地的綠城潮鳴東方，今年5月以均價19.5萬/㎡開盤，小戶型單價約17.8萬/㎡，總價約4900萬，大戶型單價超過26.3萬/㎡，總價最貴的一套約1.54億。

120套總價4000萬起的豪宅，當日就售罄了。

再比如能建·西岸譽府今年3月以均價約14.3萬/㎡開盤，單價區間約11.6萬/㎡-16.0萬/㎡。

據不完全統計，2020年以來，徐匯濱江共約23個新房項目先后入市（含同一項目多次入市），共推出約4800套房源，所有入市的項目均價都超過了11萬+/㎡，并且幾乎每個項目的認籌客戶都要比房源的供應量多。

這些還有的不是別墅或者聯排產品。

再有就是地塊容積率約1.3，限高15米，預計就是建成別墅的模樣了。

所以，上海的別墅隨便建建，賣20萬/㎡，有沒市場？

還是可以的，畢竟綠城潮鳴東方已經驗證過上海的高端購買力了。

總之，非常強悍。

不過，綠城潮鳴東方拿地的時候便宜很多，約13.1萬/㎡的樓面地價比20.3萬/㎡可是要便宜了7萬多每平方米。

所以，業內有人打趣，或許大小姐拿了地，本就沒想過要賣呢？

全面“地王化”

XH-02(TPL）單元 051-11地塊成為新地王，其實市場是不意外的。

除了起拍價本身就已經是上海宅地一騎絕塵的代表，更重要的是，上海基本已經全面“地王化”了。

每隔一段時間的土拍，都把地王包圓，不斷地刷新土拍的價格紀錄。

比如過去的“地王”宅地——

這一批次的宅地，上海共出讓8宗用地，“地王”的集中度就非常高，8宗用地就出了3宗板塊“地王”。

厚禮蟹，這是在史冊上值得狠狠地記上一筆的。

浦東新區PDP0-0405單元C-020-01地塊，被招商蛇口&中旅投資以27.297億元拿下，成交樓面地價52360元/㎡，溢價率40%，成為唐鎮的新地王；

虹口區北外灘地區hk315-11地塊，被綠城中國以總價64.719億元拿下，成交樓面價126577元/㎡，溢價率46.33%，成為上海北外灘的溢價率王；

然后就是樓面地價沖到20.03萬/㎡的XH-02(TPL）單元 051-11地塊。

一天之內，3宗“地王”，這是過去都很難想象的熱度。

這是對上海市場巨大的認同，接下來或多或少間接傳導到上海的豪宅交易市場上。

同時，也說明房企在上海拿地的積極性很活躍，至少要比在深圳活躍得多。

大概是因為上海的豪宅氛圍要比深圳的濃厚得多。

并且相對而言，上海更容易出品質更高更好的豪宅。

不過，在容積率方面，深圳和上海有很大的差距。

上海就算是核心區，容積率也能做到一點多。

但深圳不行，容積率低于三都比較難。

上海的好房子是要建超級豪宅，所以，深圳的豪宅要加油了。

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作者觀點，不代表格隆匯立場