為什么成都先對(duì)樓市下手了？

過去兩個(gè)月，全國樓市一片寂靜，我甚至不知道該用什么詞來“合法”形容。

以前，還能把北京、上海、杭州拿出來說一說，誰知道它們這一輪也沒頂住，尤其北京，不少區(qū)域二手房不斷刷新近幾年新低，奔著 2016 年去了，算是一輪遲來的調(diào)整，這個(gè)話題沒辦法展開說。

市場越是這種情況，小道消息就越多。先是深圳，傳會(huì)全面解除限購，之后傳首付降至一成，還要取消增值稅。哎！深圳的炒房客這是有多急！這幾天又在傳，首套房利率將降至 2.5%，二套房為 1.5%，符合政策規(guī)定的三套房更是低至 0.5%，這屬于離譜！還有說要開始收房租稅的，就是炒流量。

這段時(shí)間，真正有實(shí)質(zhì)性動(dòng)作的只有成都。

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去年 10 月 22 日，我在“16 號(hào)內(nèi)參”中就寫過一篇文章《成都樓市，為什么操盤全國第一，為什么說在走鋼絲》，提示了風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)時(shí)成都的數(shù)據(jù)很漂亮，走出獨(dú)立行情，不僅沒怎么跌，有的板塊還漲了，特別是新房。一方面操盤手水平高，一方面吃人口紅利，虹吸全省。操盤手是在賭，賭經(jīng)濟(jì)盡快復(fù)蘇，全國樓市能起來，打個(gè)漂亮的時(shí)間差。

當(dāng)時(shí)我判斷 3 月是重要的時(shí)間節(jié)點(diǎn)，熬不過去就現(xiàn)原形。果然，5 月開始，成都二手房房價(jià)再次急速下跌，有重現(xiàn) 2023 年下半年之勢，不少小區(qū)打起房價(jià)保衛(wèi)戰(zhàn)。二手房庫存量截至 6 月底已經(jīng) 27 萬套，年內(nèi)肯定要破 30 萬套。

從表面數(shù)據(jù)看，成都上半年賣出 680 萬平米的新房，位列全國前二，二手房月均 2 萬套成交，能進(jìn)前五，但需求萎縮之后，新房現(xiàn)在只在 “5+1” 區(qū)域（除去天府新區(qū)）才賣得動(dòng)。

有些人會(huì)疑惑，為什么成都是城市工作會(huì)議后第一個(gè)出臺(tái)穩(wěn)樓市政策的？害怕垮壩，提前泄洪。

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有人把今天的成都樓市，形容成堰塞湖，因?yàn)檫^去幾年，準(zhǔn)確說是 2021 年之后，賣了太多太多的新房。2022 年新房就賣了 14.3 萬套，取代武漢，登上了樓市第一城寶座。2023 年新房賣了14.75 萬套，2024 年接著當(dāng)冠軍，甩開第二名一大截。

掐指一算，成都樓市明年就會(huì)遭遇第一次洪峰過境。然而，按照目前的市場走勢，需求還在下滑，到時(shí)候大量房源涌入二手市場，投資客都要跑路，市場更受不了。

有人做過一個(gè)大概統(tǒng)計(jì)，在新政之前，限售的新房房源大概是 30 萬套，其中包括 4.6 萬套三倍熔斷盤（所謂三倍熔斷盤是指最高限價(jià)被設(shè)定為起始價(jià)的 3 倍，達(dá)到這一價(jià)格后，土地不再繼續(xù)競價(jià)，可能通過抽簽或競配建決定競得者，就是當(dāng)初搖號(hào)最火爆的那批樓盤），還有 2 萬多套人才房和定向項(xiàng)目房。那個(gè)時(shí)間段成交的二手房源，處于限售期的，大概是 33 萬套。哪怕按照 5% 很保守的掛牌率計(jì)算，都會(huì)對(duì)市場有很大沖擊，所以才有了這次 721 新政。

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721 新政的核心就是將限售政策分批取消。在 2024 年 10 月 14 日之前購買的新房，只要辦完證就能出售，二手房得等到 2026 年 1 月 1 日，但不包熔斷超過三倍的熱點(diǎn)樓盤、定向銷售項(xiàng)目和人才房。

至于其他政策，二套房公積金首付比例下調(diào)等，對(duì)市場的影響并不大。

市場解讀很多，有人覺得該來的總會(huì)來，不如早點(diǎn)解除。其實(shí)除了提前泄洪，還有一個(gè)重要原因是打通二手置換鏈，讓一部分買房人賣舊買新，賣小買大，這也不是什么新招數(shù)。我很早就說過，全國都一樣，新房和二手房已經(jīng)徹底割裂。

二手市場現(xiàn)在就是自由化交易，跌就跌，政府不會(huì)再干預(yù)，其實(shí)也沒辦法干預(yù)，關(guān)鍵是想方設(shè)法賣新房，保銷量，保價(jià)格。從上半年看，為了讓新房更好賣，產(chǎn)品迭代加速，開發(fā)商和政府已經(jīng)把底牌亮出來了，不僅僅拿出最好的位置，戶型變化也非常大，盡一切可能討好買家，這和早幾年盡一切可能壓縮成本，完全不一樣。

為什么今天我說成都，其實(shí)國內(nèi)還有幾個(gè)城市很像成都，堰塞湖已經(jīng)起來了，但成都最厲害的地方在于消化能力強(qiáng)，常住人口持續(xù)增長，操盤手水平高，所以才能走出一條獨(dú)立行情。話說，之前傳出成都某大中介要調(diào)整傭金，買家不出錢，賣家出 3%，是不是聽到什么風(fēng)聲？

根據(jù)中介最新的反饋，這幾天大批掛牌的新房，約 80% 的掛牌價(jià)與當(dāng)初買入價(jià)持平，接下來新房、次新房、二手房之間的一場惡戰(zhàn)是免不了的。明著說，這給了一些投資客搶跑的機(jī)會(huì)，抓不住，怪不了別人，之前新房扎堆的板塊，提前迎來大考。

最后說幾句，最近有不少人咨詢我，說最近中介喊他們降價(jià)賣房，因?yàn)閹Э刺佟Ｆ鋵?shí)七八月是傳統(tǒng)淡季，太熱了，如果已經(jīng)是小區(qū)最低價(jià)，還沒人看，沒人談價(jià)，你現(xiàn)在主動(dòng)再降價(jià)也沒意義，除非降到一個(gè)你自己都無法接受的價(jià)格。建議到九十月份市場起來了再說，切不可頻繁降價(jià)，大忌。