塔子山，從城市公園到城市資產(chǎn)

近幾年世界地緣、經(jīng)濟環(huán)境方面“灰犀牛事件”不斷，讓人們更加審視優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)配置的方向。

很多人會問，在不確定的時代，什么樣的房子才能被稱為優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)？

城市的核心土地供應(yīng)情況，其實已經(jīng)提前回答了這一問題。

今年以來，熱點城市地價不斷被刷新。我們整理了成都土拍TOP20的地塊，發(fā)現(xiàn)了這些趨勢：

1、地價紀錄從2024年以來被全部刷新，也就是說，核心板塊的土地，在不確定的市場，擁有確定性。

2、TOP20地塊分別位于新城熱門板塊和主城核心地段，新城的配套有待完善，而主城部分宅地存在環(huán)境老舊等問題，三環(huán)內(nèi)配套完善、景觀優(yōu)質(zhì)的地塊幾乎絕版。

也就是說，既享受核心地段，又兼具稀缺景觀，并且匹配服務(wù)軟實力，才是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的王者配置。

公園壕宅，是高階圈層選擇資產(chǎn)之時的共同熱愛。

2015年，在曼哈頓，谷歌前董事長Eric Schmidt以1億美金出頭買下豪華公寓代表作One57，創(chuàng)下了紐約有史以來最貴公寓紀錄，理由是，“因為它可以欣賞到近乎整個紐約的風光”。

◎ 紐約中央公園 圖片來源網(wǎng)絡(luò)

2019年，最愛全球各地買房的對沖基金大佬Ken Griffin以約1.25億美元買下倫敦白金漢宮旁的頂級壕宅，并又將一套俯瞰紐約中央公園的頂層公寓收入囊中。

英國國家統(tǒng)計局（ONS）做了一項研究，發(fā)現(xiàn)距離公園100米以內(nèi)的房屋和公寓的價格，平均比500米以上的要貴出2,500英鎊，平均溢價為1.1%；如果在距離公園較近的基礎(chǔ)上，房屋還能擁有絕佳的視野，站在屋內(nèi)就能將美景盡收眼底的話，房屋價格更高，溢價能夠達到1.8%，平均為4,600英鎊。

◎ 綠地公園影響房價示意圖 來源：ONS

簡而言之：距離公園越近，房屋溢價越高；擁有前排視野，溢價進一步提高。反饋到市場上，城市公園資源疊加前排視野，成為放大資產(chǎn)價值的核心要素。

在北京、上海、深圳等一線城市，擁有公園資源的多個壕宅，二手房均價都超過了20萬元/㎡（數(shù)據(jù)來源：貝殼）。

◎ 數(shù)據(jù)來源：貝殼 氫地產(chǎn)制圖

同樣的故事也在成都上演。統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，2025年6月，多個公園精品住宅的二手房掛牌均價破8萬元/㎡，其中，交子公園銀泰華悅府、浣花溪公園草堂之春掛牌均價破9萬元/㎡（數(shù)據(jù)來源：貝殼等公開數(shù)據(jù)）。

尤為值得注意的是，公園頭排物業(yè)的價值更為顯著，頭排物業(yè)和非頭排物業(yè)的價差明顯。以交子公園為例，頭排物業(yè)與非頭排物業(yè)的價差，可達到約2.6萬元/㎡。

◎ 數(shù)據(jù)來源：貝殼等公開數(shù)據(jù) 氫地產(chǎn)制圖

基于此，資深業(yè)內(nèi)人士認為，近10年來，同時滿足城市中心地段+稀缺公園景觀資源的頭排物業(yè)，已成為評判成都標桿高端項目優(yōu)勢的標尺。

那么，在成都，哪個區(qū)域有誕生公園頭排物業(yè)的潛力？滿足上述條件的，錦城湖公園、浣花溪公園、東湖公園等，已經(jīng)無空地可開發(fā)；現(xiàn)有的稀缺供應(yīng)，指向東二環(huán)塔子山公園。

地處成都二環(huán)，占地約410畝的塔子山公園，不僅是地標，價值也早已在城市的發(fā)展中不斷走高，周邊多塊土地入市即引發(fā)房企爭奪。與此同時，蜀都大道、東大街以及二環(huán)路，幾乎將全城的資源都串聯(lián)至此。可以說，塔子山是成都三環(huán)內(nèi)，有豐富配套、有城市公園、且有新房供應(yīng)的罕見存在。

◎ 攀成鋼意境圖

塔子山周邊項目的價格，同樣是城市頭部，兩個代表案例：仁恒濱河灣和德商迎暉天璽。

作為攀成鋼的標桿，塔子山公園是仁恒濱河灣的重要加分項，在貝殼可以看到，仁恒濱河灣看塔子山公園的房源，平均掛牌價在5萬元以上，比不看塔子山的房源，價格可高出1-1.5萬元/㎡。

德商迎暉天璽看公園房源，在貝殼上的報價在4萬元/㎡以上，而不看公園的房源單價約3.4萬元/㎡。與此同時，一套看公園的大戶型，近期甚至逆市漲價60萬元。

◎ 數(shù)據(jù)來源：貝殼 氫地產(chǎn)制圖

由此可見，無論是在國外、北上廣還是成都，公園物業(yè)的價值都來到頭部。當高階人群在事業(yè)上獲得豐碩成就之際，自然會更加關(guān)注自身和家庭多元化的需求，以及資產(chǎn)配置方式的優(yōu)化。而城市公園物業(yè)占據(jù)“優(yōu)越地段+生態(tài)綠色”的雙重優(yōu)勢，彰顯出強勁的“恒產(chǎn)價值”。

隨著新規(guī)產(chǎn)品力的到來，有一種聲音認為，仁恒濱河灣、德商迎暉天璽等經(jīng)典老規(guī)項目的產(chǎn)品優(yōu)勢、觀景優(yōu)勢將被超越，塔子山公園的真正價值有望來到新高。

一方面，它們距離公園的距離還不夠近。這些年來，塔子山板塊出讓的真正公園頭排地塊僅一宗，被萬景拿下。

另一方面，稀缺，還在成就塔子山公園的更高溢價。

從區(qū)域控規(guī)來看，區(qū)域內(nèi)未來僅有兩宗土地待開發(fā)，也就是說，未來，塔子山的景觀也將成為絕版，土地的稀缺，決定了未來的高溢價。

◎ 塔子山公園

在此背景下，作為區(qū)域斷供六年后塔子山公園頭排的首個新規(guī)項目——萬景·公園道1號，就讓區(qū)域有了更高的價值錨點。

區(qū)別于多數(shù)城市公園項目選擇打造城市頂壕，萬景·公園道1號將產(chǎn)品面積鎖定在了建面約143-185㎡。作為成都高階人群主流的購買面積段，它又獲得了上佳的資產(chǎn)流通率，不僅實現(xiàn)了當前的高階居住，更兼顧了未來的資產(chǎn)流通。

看過這個項目之后，更可以毫不客氣的說：它的景觀尺度、建筑顏值、會所打造等，超過了諸多更高價位的新規(guī)壕宅。

◎ 萬景·公園道1號意境圖

◎ 萬景·公園道1號景觀視野意境圖

為了戶戶都有一線視野，項目圍合打造中庭景觀體系，獨棟獨單元點位排布，打造了132戶大平層產(chǎn)品，實現(xiàn)了戶戶樓間距的超越級表現(xiàn)，或內(nèi)瞰8000多方中庭園林、或直面525畝塔子山公園+綠軸公園，成為萬景·公園道1號每一戶的標配。稱得上：每一棟都是“樓王”。

◎ 萬景·公園道1號景觀視野意境圖

這樣的布局很聰明，因為產(chǎn)品能夠復制，但是，絕版的資源不能再生，所以，項目在著力讓公園資源與項目深度融合，這是區(qū)域此前項目不曾做到的。

而為放大觀景尺度，也為了更強的城市地標感，項目立面進行了不計成本的投入——將諸多項目慣用的窗墻體系，升級為千萬級產(chǎn)品的類幕墻體系，帶來IMAX級的完整框景。

要知道，類幕墻的造價遠超普通的窗墻體系價格，多個總價站上800萬的項目都達不到這種配置。

◎ 萬景·公園道1號建筑外立面整體意境圖

此外，建筑外部采用大面積類玻璃幕墻、弧形玻璃、金屬線條、天然石材等高檔材料，均呈現(xiàn)出建筑特有的藝術(shù)質(zhì)感，窗墻占比大，打造無界城市視野。

項目內(nèi)部的審美，同樣至關(guān)重要。

◎ 萬景·公園道1號大門意境圖

萬景·公園道1號占據(jù)整條街道，打造百米王府級大門，主入口高度超6.5米，帶來項目的第一眼震撼，并選用了大量金屬、溫德姆灰大理石、貝金米黃大理石、綠奢石玉柱等材料增加壕氣。

門內(nèi)，是為純粹圈層定制的高階場景。

區(qū)別于千篇一律的酒店式風格打造，項目用藝術(shù)打造理念，強調(diào)將社區(qū)本身視為藝術(shù)品，“芙蓉映萬景、莫奈織錦城”的景觀內(nèi)核，是居住在名畫之中，居住在藝術(shù)之中。

◎ 萬景·公園道1號景觀意境圖

項目延續(xù)成都蜀王府的東方禮序格局，打造五進大師院落，奢石、名木，以及多種成都意象符號滿布其中，并以近1000㎡的下沉會所+架空層泛會所連接高階圈層的興趣空間。

◎ 萬景·公園道1號會所意境圖

優(yōu)質(zhì)的城市資產(chǎn)，早已經(jīng)打上了限量的標簽。

比如草堂之春，僅有33席，每一席都成為傳承級的資產(chǎn)。

萬景·公園道1號，有著異曲同工之妙，全盤僅132席。這一數(shù)據(jù)意味著：這132席傳承級資產(chǎn)僅為少數(shù)人而生！

◎ 萬景·公園道1號建面約143㎡&185㎡戶型圖，非交付標準

項目戶型設(shè)計，同樣在強調(diào)與公園的融合。項目設(shè)計了建面約143㎡和建面約185㎡兩種戶型，在這些年流行的全景艙戶型中，做了一次深度升級——在這兩個戶型中，萬景做到了雙全景艙和三全景艙，視覺沖擊力從客廳來到室內(nèi)多個空間，多場景享受城市一線景觀終成現(xiàn)實。

其中，建面約185㎡戶型為空中水晶四合院，在大平層之中實現(xiàn)合院體驗，同時占位地塊觀景C位，擔當觀景體驗VVVIP。

而在新規(guī)產(chǎn)品力加持之下，將建面約185㎡的戶型，升級為對標市面230㎡的產(chǎn)品體驗，頭排雙端廳、270度全景無界視野、約63㎡LDKB洄游MAX島廳、女王主臥等，遠超市場同類產(chǎn)品！并且僅有34席，珍稀程度創(chuàng)新高。

◎ 萬景·公園道1號建面約185㎡裝修樣板間意境圖，非交付標準

◎ 萬景·公園道1號建面約185㎡裝修樣板間意境圖，非交付標準

◎ 萬景·公園道1號建面約185㎡裝修樣板間意境圖，非交付標準

建面約143㎡為三景艙大平層，其通過端廳+三全景艙設(shè)計，直接把空間感拉滿，將景觀納入室內(nèi)主要空間。高階大宅才有的三端廳設(shè)計、270度全景無界視野、約53㎡LDKB洄游MAX島廳、五星級酒店式套房等，直逼市面上180㎡以上戶型表現(xiàn)，是目前壕宅產(chǎn)品里的品價比之王。

◎ 萬景·公園道1號建面約143㎡裝修樣板間意境圖，非交付標準

這樣的新規(guī)產(chǎn)品，疊加一線公園景觀“價碼”，對標價值明顯。對比周邊的“底線項目”德商迎暉天璽就發(fā)現(xiàn)，其作為老規(guī)產(chǎn)品，公攤達到約25%。按項目優(yōu)質(zhì)房源4.5萬元/㎡價格計算，實際套內(nèi)單價將來到約6萬元/㎡。對比單價更高的仁恒濱河灣，區(qū)域?qū)嵉锰變?nèi)單價將更高。

這就意味著，“實得負公攤”的萬景·公園道1號，按實得面積計算，“資產(chǎn)底線”很高，更不要說，萬景·公園道1號和塔子山公園的距離更近，資源占據(jù)更優(yōu)越。

呼之欲出的價值，也正是萬景·公園道1號成為城市優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的強橫底氣。

作為城市景觀的深度占據(jù)者，萬景·公園道1號，早已被許多人列為今年的必看項。

其一，地段稀缺、土地稀缺、產(chǎn)品稀缺的塔子山，是主城三環(huán)內(nèi)的“優(yōu)中選優(yōu)”。

其二，區(qū)域首個新規(guī)產(chǎn)品的到來，意味著一個新時代的開啟，而萬景·公園道1號因為與塔子山公園更親密的關(guān)系，對于塔子山景觀更深度的占據(jù)，讓它成為當仁不讓的“1號選手”。

其三，千萬級產(chǎn)品紛紛推出之際，萬景·公園道1號不僅有上佳的產(chǎn)品競爭優(yōu)勢、價格優(yōu)勢，還擁有更為堅挺的資產(chǎn)特質(zhì)，解決了諸多高階人群的“下行”憂慮。

最后，作為萬景30年成都向心力作品，它的打造不惜成本，只為標桿而來，嚴控品質(zhì)之下，市場為之心動。

據(jù)了解，萬景公園道1號即將與，全球三大商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)商之一——仲量聯(lián)行，進行案場顧問服務(wù)合作。強強聯(lián)合，打造首個前置管家全周期服務(wù)體系，敬請期待！

綜上，如何在變局之中沉穩(wěn)穿越周期，打開資產(chǎn)溢價想象力的城市公園物業(yè)，無疑給出了一種答案。全新的時代，對于優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的抉擇，也有了全新的、更能經(jīng)得起推敲的邏輯。