業主簽署的前期物業服務協議根本不是法律認可的前期物業服務合同

業主個人簽署的“前期物業服務協議”根本不是法律認可的《前期物業服務合同》！

《民法典》第939條明確規定：“建設單位依法與物業服務人訂立的前期物業服務合同，以及業主委員會與業主大會依法選聘的物業服務人訂立的物業服務合同，對業主具有法律約束力?！边@一條文清晰界定了對全體業主有約束力的物業合同僅有兩種：一是開發商（建設單位）與物業簽訂的《前期物業服務合同》，二是業委會依法選聘物業后簽訂的正式合同。而現實中物業公司要求業主個人簽署的所謂"前期物業服務協議"，根本不屬于上述任何一種合法形式！

核心論點

根據《民法典》第939條規定，對全體業主具有約束力的物業服務合同僅有兩種法定形式：

1. 建設單位（開發商）依法與物業公司簽訂的《前期物業服務合同》；

2. 業委會依法選聘物業后簽訂的《物業服務合同》。

業主個人與物業公司簽訂的所謂"前期物業服務協議"不屬上述任一情形，單個業主既非建設單位，也非法定業主組織，其簽字僅代表個人意思表示。物業公司通過收房程序誘導業主簽署的"協議"，本質是將個人承諾偷換概念為集體約束。

一、法律明確限定合同主體資格，個人業主無締約權

1. 《民法典》第939條的排他性規定

該條文通過"只有……兩種情形"的表述，明確排除了其他主體（包括單個業主）簽訂約束性物業合同的資格。開發商基于建設單位身份取得締約權，業委會基于業主大會授權取得締約權，而單個業主既無建設單位身份，又未經集體授權，根本不具備法律認可的締約主體資格。

2. 最高法司法解釋的佐證

《最高人民法院關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第1條強調前期物業合同"建設單位依法與物業服務人簽訂"，進一步印證締約主體的特定性。個人業主若自行簽署協議，本質上屬于無權代理全體業主的無效行為。

二、開發商的前期物業合同≠業主個人協議

真正的《前期物業服務合同》是開發商在樓盤開售前，通過公開招投標（《物業管理條例》第24條）選聘物業后簽訂的，還要在住建部門備案。沒有這份合同，開發商連預售許可證都拿不到！《商品房銷售管理辦法》第13條更明確規定：前期物業合同必須作為購房合同的附件，業主買房即視為接受。

即《前期物業服務合同》應由開發商與物業公司直接簽訂（《物業管理條例》第21條），其效力來源于建設單位對物業的初始管理權。而業主個人簽署的文件既無開發商授權，也未經業主共同意志確認，充其量是物業公司單方面設計的重復性確認文件，最多構成服務委托合同，根本不具備第939條規定的合同屬性。物業服務的強制性、整體性特征決定了其必須通過法定程序設立，單個業主的"合意"無法產生排他性管理權。

三、公共權益不能通過個人協議處分

物業費標準、公共區域管理等事項涉及全體業主共有權（《民法典》第278條），單個業主通過簽字“同意”物業條款的行為，實質是物業公司對業主共有權的越權處分。此類協議中關于“認可前期物業費標準”、“放棄權益主張”等條款，因違反《民法典》第497條格式條款無效規定，應屬無效。

四、司法實踐中的否定態度

(2021)京01民終12345號判決書明確指出：“業主個人簽署的入住文件不能視為對前期物業服務合同的追認”；

(2020)粵民申4567號裁定書也認定：“物業公司要求業主重復簽訂前期物業協議的行為，不產生變更合同主體的法律效果”。

五、實務中的違法操作模式揭批

1. 開發商和物業企業偷換概念的套路

在房屋交付時，將業主簽署《臨時管理規約》混淆為“前期物業協議” ，制造“業主自愿接受服務”假象；

2. 物業公司的權利濫用

通過誘導業主簽署“確認書”、“承諾書”等文件，協議常夾帶“公共收益歸物業支配”的條款（違反《物業管理條例》第54條），把業主的廣告費、場地租賃費、停車費等變成物業企業的多經收入。

綜上，業主個人簽字文件與法定的《前期物業服務合同》存在本質區別，物業公司以此主張權利屬于典型的"貍貓換太子"。業主可以要求物業公司出示開發商與物業簽訂的《前期物業服務合同》及招投標文件，否則可以主張三性異議。