征收調(diào)查認定不公？無證房屋遭“視而不見”如何破局！

當數(shù)百平米的國有土地房屋被納入征收范圍，本是改善生活的重要契機。然而，當征收方在“調(diào)查登記”環(huán)節(jié)只認有證房屋，對明明白白存在的無證部分刻意忽略，被征收人即將面臨的，是補償權(quán)益被大幅縮水的殘酷現(xiàn)實。面對調(diào)查登記結(jié)論的“不公”，被征收人真的只能束手無策嗎？

一紙“答復”引發(fā)爭議：無證房屋緣何被“抹去”？

四川某民族自治州某縣，唐先生等四位被征收人，各自擁有幾十至數(shù)百平米不等的國有土地上房屋。其中部分房屋因歷史原因，未能辦理產(chǎn)權(quán)證書，相關(guān)用地、建設(shè)手續(xù)也不齊全。這些房屋承載著他們的生計與記憶，是實實在在的財產(chǎn)。

2024年6月，隨著該縣啟動國家公園建設(shè)，他們的房屋被劃入征收紅線。征收方隨后發(fā)布了《房屋征收補償方案》，其中載明了“被征收房屋的基本情況”。然而，這看似客觀的信息，卻讓唐先生等人心頭一緊——方案中認定的房屋和土地面積，遠小于他們實際擁有和使用的面積。這意味著，即將到來的補償計算，將建立在一個被嚴重壓縮的基礎(chǔ)之上，他們的合法權(quán)益面臨重大損失。

面對這一不公，唐先生等四人并未沉默。2024年7月，他們依法向該縣自然資源局提交了書面異議，明確指出補償方案中房屋和土地面積認定的錯誤，要求重新核實。然而，自然資源局的回復——《關(guān)于房屋基本情況核實申請的答復》——如同一盆冷水澆下。該答復僅簡單告知，四位申請人的宗地和房屋面積與此前公示信息一致。他們提出的異議和證據(jù)，似乎被輕描淡寫地“駁回”了。

法律利劍出鞘：復議程序揭露“敷衍式”調(diào)查

面對縣自然資源局的消極回應，唐先生等人在拆遷律師的專業(yè)指導下，于2024年8月毅然向該縣人民政府提起行政復議，請求撤銷那份流于形式的《答復》。

法律是維護公正的堅實盾牌。《四川省國有土地上房屋征收與補償條例》第12條明確規(guī)定：

調(diào)查范圍廣泛：房屋征收部門必須對征收范圍內(nèi)的房屋權(quán)屬、區(qū)位、用途、建筑面積等進行全面調(diào)查登記，被征收人有配合義務（拒不配合的，按檔案登記）。

公示與異議權(quán)：調(diào)查結(jié)果必須在征收范圍內(nèi)公示，且公示期不得少于7日。這是法律賦予被征收人的重要知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)。

異議處理程序：對公示結(jié)果有異議者，可在公示期內(nèi)向征收部門提出書面核實申請。征收部門則負有在受理后15日內(nèi)予以核實并告知申請人的法定義務。

拆遷律師在復議中一針見血地指出，本案的關(guān)鍵在于縣自然資源局是否真正履行了實質(zhì)性調(diào)查核實義務。法律規(guī)定的“調(diào)查登記”，絕非僅僅是坐在辦公室里翻閱陳年檔案，它必然包含現(xiàn)場踏勘、實地測量、走訪詢問等動態(tài)過程。唯有如此，才能還原房屋真實狀況，特別是對于那些因特定歷史背景形成的、未持有完整權(quán)證但長期穩(wěn)定存在的房屋。本案證據(jù)清晰顯示，部分委托人房屋曾嘗試辦理規(guī)劃許可，且從未被有權(quán)機關(guān)依法認定為違法建筑。征收方在調(diào)查登記環(huán)節(jié)就將其面積“縮水”，完全忽略了后續(xù)應進行的“未登記建筑調(diào)查、認定和處理”這一獨立且必經(jīng)的法定程序，試圖在源頭剝奪其獲得合理補償?shù)臋C會。

復議機關(guān)——該縣人民政府——經(jīng)審慎審查，于2024年10月9日作出關(guān)鍵性《行政復議決定書》（x府行復決〔2024〕3號）：

精準指出程序瑕疵：四位申請人基于各自獨立的不動產(chǎn)權(quán)益（土地使用權(quán)和房屋）提出獨立訴求。縣自然資源局未分別核實、分別答復，而是采用一份籠統(tǒng)的《答復》進行“批發(fā)式”處理，嚴重違反了行政程序應遵循的“一案一議”、具體明確的基本原則，構(gòu)成程序違法。

依法撤銷并責令重為：縣政府據(jù)此決定撤銷涉案的《關(guān)于房屋基本情況核實申請的答復》，并責令縣自然資源局限期依法對四位申請人分別重新作出答復。

至此，通過專業(yè)律師的精準策略和行政復議程序的強力糾錯，唐先生等四人的合法權(quán)益在關(guān)鍵階段得到了初步但至關(guān)重要的維護。這場勝利不僅關(guān)乎個體補償，更捍衛(wèi)了征收程序中“陽光調(diào)查、公正認定”的法律底線。

律師警示：征收調(diào)查環(huán)節(jié)——補償保衛(wèi)戰(zhàn)的前沿陣地

拆遷律師鄭重提醒廣大被征收人：在國有土地上房屋征收過程中，“征收調(diào)查登記” 及其緊密關(guān)聯(lián)的 “未登記建筑調(diào)查、認定和處理” 環(huán)節(jié)，絕非走過場！它直接決定了你房屋的“合法身份”和“計算面積”，是最終補償數(shù)額的核心依據(jù)。忽視這一環(huán)節(jié)，無異于在補償博弈中率先繳械。

因此，被征收人務必做到：

全程緊盯公示信息：對公示的調(diào)查結(jié)果保持高度敏感，逐項核對房屋面積、結(jié)構(gòu)、用途、土地范圍等關(guān)鍵信息。

果斷行使法定異議權(quán)：一旦發(fā)現(xiàn)認定錯誤（尤其是無證、缺證部分被遺漏或低估），務必在7日公示期內(nèi)，向征收部門提交書面核實申請，并盡可能提供能證明房屋來源、歷史狀況、實際面積的證據(jù)（如老照片、繳費憑證、鄰里證明、曾申請辦證的記錄等）。

復議維權(quán)不容遲緩：若對征收部門的核實結(jié)果仍不服，切勿拖延，務必在法定期限內(nèi)（通常是60日）及時向同級人民政府申請行政復議。這是成本相對較低、效力明確的關(guān)鍵救濟手段。

謹慎簽字，保留證據(jù)：對于任何要求你簽字的調(diào)查登記表、測繪圖表等文件，務必看清內(nèi)容，確認無誤后再簽。對不認可的文件，可注明“有異議，僅簽收”或拒絕簽字，并保留好相關(guān)證據(jù)（如拍照、錄像、索要文件副本）。

征收補償?shù)拇髲B，建立在調(diào)查認定的地基之上。對調(diào)查登記結(jié)果的漠然或輕易妥協(xié)，無異于親手為未來的補償陷阱埋下伏筆。當補償決定書送達時，再想撼動當初“默認”的調(diào)查結(jié)論，將異常艱難。唯有在調(diào)查環(huán)節(jié)就擦亮眼睛、據(jù)理力爭，才能牢牢守住公平補償?shù)纳€，避免權(quán)益在起點就已悄然流失。記住，法律賦予你的異議與復議之劍，正是刺破征收調(diào)查迷霧、捍衛(wèi)自身財產(chǎn)權(quán)利最鋒利的武器。