成都分批解除限售，對(duì)樓市的10點(diǎn)影響

我是『房段子』，您相見(jiàn)恨晚的房產(chǎn)軍師，目前已為10000+成都購(gòu)房者提供了一整套房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)的解決方案。

我向來(lái)以實(shí)戰(zhàn)主義，穩(wěn)中求進(jìn)，并完全站在購(gòu)房者的實(shí)際情況和需求的角度，輔以我在成都樓市超過(guò)14年摸爬滾打的經(jīng)驗(yàn)，給出最合理的買(mǎi)賣(mài)、置換、選籌和落地實(shí)操方案。

昨天 ，成都出臺(tái)17條樓市新政，原文就不貼上來(lái)了，用大白話(huà)解釋下重點(diǎn)的地方——

重點(diǎn)看第二和第四大類(lèi)，這部分是給購(gòu)房者的“福利”，不管是剛需、換房還是拆遷戶(hù)、公積金，都有照顧。

1、可能直接補(bǔ)貼首付。

各區(qū)可以自己定政策，比如直接給買(mǎi)房人補(bǔ)點(diǎn)錢(qián)湊首付，讓買(mǎi)房門(mén)檻低一點(diǎn)。之前的一些購(gòu)房支持政策也會(huì)延續(xù)。

2、買(mǎi)了新房，孩子上學(xué)不用等房產(chǎn)證。

以后可能憑新房的網(wǎng)簽合同（就是和開(kāi)發(fā)商簽的購(gòu)房合同，在政府那備案了的），只要符合落戶(hù)條件，孩子就能申請(qǐng)?jiān)诜孔铀诘厣蠈W(xué)。?不用等拿到房產(chǎn)證，對(duì)著急落戶(hù)入學(xué)的家庭來(lái)說(shuō)是好事。

3、拆遷戶(hù)選房更靈活。

城中村、老破小改造時(shí)，少建安置房，多給“房票”——就是拆遷后給你一張憑證，能當(dāng)錢(qián)去買(mǎi)指定的房子（房源范圍會(huì)擴(kuò)大），不用等好幾年安置房建好。征地或拆遷時(shí)，也可能直接收購(gòu)商品房給拆遷戶(hù)，更方便。?城中村和危舊房改造將會(huì)大力推進(jìn)，并更多采用“房票”安置，?特別是國(guó)有土地性質(zhì)的房屋拆遷，原則上不再新建安置房。

4、政府幫著搞“房產(chǎn)促銷(xiāo)”。

龍泉驛、新都、都江堰等郊區(qū)，在節(jié)假日會(huì)搞線(xiàn)下房產(chǎn)展銷(xiāo)會(huì)（可能結(jié)合商場(chǎng)、旅游活動(dòng)）；市區(qū)線(xiàn)上線(xiàn)下一起推，還會(huì)建個(gè)全市統(tǒng)一的線(xiàn)上“房產(chǎn)超市”，方便大家看房、選房、買(mǎi)房。

5、重點(diǎn)：分批次解除限售！房子想賣(mài)能更快出手。

?2024年10月14日前買(mǎi)的新房，拿到房產(chǎn)證就能賣(mài)（之前是有限售的）；2026年1月起，之前買(mǎi)的二手房如果還在“限售期”的，也能賣(mài)了。但三倍熔斷五年限售、人才房等除外。

?也就是說(shuō)，今天開(kāi)始，新房商品房下證就可以賣(mài)；26年開(kāi)始，二手房下證就可以賣(mài)；3倍熔斷/定向/人才項(xiàng)目，還是下證滿(mǎn)五年才可以賣(mài)。

除了人才房，定向發(fā)售，三倍熔斷等房，都基本“解除限售”，對(duì)樓市來(lái)說(shuō)是個(gè)考驗(yàn)，有利有弊。

6、公積金貸款額度更高，二套房首付更低。

你公積金交得越多、余額越多，能貸的錢(qián)就越多，計(jì)算公積金貸款額度也更簡(jiǎn)單，?公積金繳存余額×25倍，而不是以前的按月繳納金額、繳納時(shí)間單獨(dú)計(jì)算再匯總；?買(mǎi)二套房的話(huà)，首付從原來(lái)的30%降到20%，壓力小了。

7、靈活就業(yè)者用公積金更方便。

自由職業(yè)者、打零工的人，交公積金可以交到退休；想貸款的話(huà)，?交6個(gè)月就行（之前要12個(gè)月）；如果沒(méi)貸款，交的公積金隨時(shí)能取，不用等存夠多久，用起來(lái)更靈活。

重點(diǎn)來(lái)了，很多人最關(guān)心的其實(shí)還是限售政策對(duì)樓市的影響。

先說(shuō)結(jié)論搶跑吧，成都的二手房東們。

今天成都樓市新政里熱度最高的就是分批次解除限售。

①24年10月14號(hào)之前買(mǎi)的新房，只要交房下產(chǎn)權(quán)證了，就可交易，但沒(méi)滿(mǎn)二還是有5.3%的高額增值稅。為啥沒(méi)說(shuō)24年10月14號(hào)之后的新房呢？因?yàn)檫@批房子已經(jīng)不限售了，也是下證即可交易，所以新房達(dá)成了共識(shí)：取證即可交易。
②26年1月起，處于限售狀態(tài)的二手房也解除限售，也就是“分批次解除限售”。
③三倍熔斷、定向銷(xiāo)售、人才公寓依然還是按照原有政策限售。

大家看得出來(lái)，解除限售是大勢(shì)所趨，徐徐推進(jìn)，對(duì)我們意味著啥？

1、接下來(lái)的一段時(shí)間，成都新增掛牌量會(huì)出現(xiàn)一個(gè)小高峰。
2、分批次解除，是給了我們一些搶跑機(jī)會(huì)的，反應(yīng)不要遲鈍。
3、增值稅之前改了一版，短期從稅率到面積段應(yīng)該都維持不變，不要奢望減免增值稅。
4、按照原有政策依然限售的三大種類(lèi)，三倍熔斷是最有可能率先解禁的，要做好準(zhǔn)備和應(yīng)對(duì)。
5、是否解除“三倍熔斷五年限售”，確實(shí)有利有弊，對(duì)個(gè)別房東有利，對(duì)大環(huán)境不利，目前算是一種變相保護(hù)。
6、對(duì)板塊和樓盤(pán)品質(zhì)沒(méi)有信心的非自住房源，可以搶跑發(fā)售。對(duì)自住和有長(zhǎng)期價(jià)值的房源，不建議跟風(fēng)出售。
7、不排除會(huì)有不少99成新房拿出來(lái)掛牌試水，單價(jià)低的是確實(shí)要跑路的可酌情撿漏，單價(jià)高的是拿來(lái)沖殼子圖安慰的。
8、剛解除限售的低單價(jià)99成新房，不一定代表該樓盤(pán)真實(shí)的、長(zhǎng)期的價(jià)值。
9、新房扎堆的板塊，提前迎來(lái)了樓市大考，祛魅主義即將到來(lái)。
10、依然是買(mǎi)方市場(chǎng)，這一政策對(duì)買(mǎi)家繼續(xù)利好。

▼房段子團(tuán)隊(duì)簡(jiǎn)介——