報(bào)告發(fā)布 || CBRE世邦魏理仕：上半年南京商辦市場，都有哪些看點(diǎn)？

2025年上半年，南京經(jīng)濟(jì)穩(wěn)中有進(jìn)，制造業(yè)升級(jí)與服務(wù)業(yè)創(chuàng)新雙輪驅(qū)動(dòng)的成效顯著，消費(fèi)活力穩(wěn)步釋放。辦公樓市場呈現(xiàn)恢復(fù)態(tài)勢，尤其是金融與TMT類租戶的需求表現(xiàn)突出，核心市場的新街口和河西依然是交易的主力區(qū)域。零售物業(yè)市場熱度持續(xù)升溫，首店經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)亮眼，餐飲和潮流服飾品牌的擴(kuò)張勢頭強(qiáng)勁。

PART.1

優(yōu)質(zhì)寫字樓市場穩(wěn)健去化
核心市場仍為成交主力

新增供應(yīng)：8.8萬平方米

凈吸納量：3.3萬平方米

空置率：29.5%

租金報(bào)價(jià)：110.9人民幣/月/平方米

2025年上半年，南京辦公樓市場迎來鼓樓板塊南京華貿(mào)中心入市，項(xiàng)目體量約8.8萬平方米。二季度市場情緒穩(wěn)中向好，優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目帶看量與租賃問詢有所增加，同時(shí)，前期入市項(xiàng)目的去化成效逐步顯現(xiàn)，上半年累計(jì)去化3.3萬平方米，助力全市空置率環(huán)比上升1.1個(gè)百分點(diǎn)至29.5%。

受供需端影響，短期內(nèi)租金水平仍處于下行通道。截至上半年，全市租金達(dá)每月每平方米110.9元，環(huán)比下跌2.7%。其中，甲級(jí)和乙級(jí)辦公樓的租金分別環(huán)比下降4.2%和2.7%。

從行業(yè)需求來看，上半年消費(fèi)服務(wù)業(yè)以24%的占比領(lǐng)跑市場，主要受到教育機(jī)構(gòu)和移民服務(wù)類機(jī)構(gòu)的推動(dòng)；金融業(yè)以15%位居第二，主要來自保險(xiǎn)、基金和銀行的搬遷需求；TMT排名第三，占比13%，其中互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)及面向企業(yè)的科技公司的搬遷和新設(shè)是其主要驅(qū)動(dòng)力；專業(yè)服務(wù)排名第四，占比12%，主要來自法律和咨詢類企業(yè)的搬遷與新設(shè)需求；此外，房地產(chǎn)建筑回歸前五，占比11%，建筑和規(guī)劃設(shè)計(jì)類公司在搬遷方面需求表現(xiàn)強(qiáng)勁。

從區(qū)位來看，河西和新街口分別以42%和40%的市場占比，繼續(xù)穩(wěn)居成交主力地位。

在成交面積方面，小于500平方米的交易仍占首位，比例為57%；500到1,000平方米的成交位居第二，占比24%；超過1,000平方米的大面積成交占比19%，實(shí)現(xiàn)了穩(wěn)步提升，這一需求主要來自金融、第三方辦公服務(wù)運(yùn)營商及消費(fèi)行業(yè)的新設(shè)，以及工業(yè)制造和能源領(lǐng)域企業(yè)的擴(kuò)租。

CBRE南京顧問及交易服務(wù)部 | 辦公樓部負(fù)責(zé)人劉承陽表示：2025年下半年，南京預(yù)計(jì)將迎來40萬平方米的新增供應(yīng)，包括紫金金融中心和河西南嘉華的一期二期等重點(diǎn)項(xiàng)目。盡管新增供應(yīng)將繼續(xù)對(duì)市場的空置率和租金水平施加壓力，但我們相信，這些高品質(zhì)項(xiàng)目有望進(jìn)一步開辟辦公樓差異化的發(fā)展路徑。結(jié)合南京在政策上持續(xù)推動(dòng)人工智能、機(jī)器人、生物醫(yī)藥和新一代信息通信等領(lǐng)域的發(fā)展態(tài)勢，我們對(duì)南京辦公樓市場的中長期前景持審慎樂觀態(tài)度。特別是隨著數(shù)字經(jīng)濟(jì)的加速滲透，科技企業(yè)對(duì)優(yōu)質(zhì)辦公空間的需求將持續(xù)釋放，為辦公樓市場注入新的動(dòng)能。

PART.2

零售物業(yè)市場市場消費(fèi)需求顯著釋放
生活方式引領(lǐng)情緒消費(fèi)熱潮

新增供應(yīng)：23.0萬平方米

凈吸納量：19.8萬平方米

空置率：4.4%

首層平均租金：22.5人民幣/天/平方米

2025年上半年，南京零售物業(yè)市場迎來兩個(gè)新項(xiàng)目開業(yè)，分別是新街口板塊的南京JLC金陵中環(huán)與非核心項(xiàng)目區(qū)的玄武花園城，合計(jì)新增面積23萬平方米。新項(xiàng)目集合購物美食、休閑娛樂、藝術(shù)空間等打造適合南京年輕人和便利周邊居民的夏日新場所。受新增供應(yīng)入市及大體量項(xiàng)目良好的商戶入駐影響，全市凈吸納量達(dá)19.8萬平方米，全市空置率較去年年底微升0.5個(gè)百分點(diǎn)，至4.4%。

需求持續(xù)活躍推動(dòng)核心商圈租金穩(wěn)定，帶動(dòng)全市平均租金環(huán)比小幅下降0.2%，達(dá)到每天每平方米22.5元。

在租賃需求方面，餐飲業(yè)態(tài)以32%的占比位居首位，成為上半年市場需求的主力軍。其中，中式餐飲與咖啡茶飲表現(xiàn)最為活躍。中式餐飲聚焦地方特色菜系，例如“胡恰·景德江西菜”在金陵中環(huán)開設(shè)江蘇首店，“一痕月”在南京國金中心開設(shè)江蘇首店。同時(shí)，茶飲及水果飲品類的熱度也有所提升，Cocoocean椰子水的南京首店選址金陵中環(huán)，茶飲品牌“去茶山”的江蘇首店則落戶南京德基廣場。

零售業(yè)態(tài)需求占比提升至57%，成為最主要的業(yè)態(tài)。具體來看服飾品類占比27%，表現(xiàn)活躍，尤其是潮流服飾及戶外運(yùn)動(dòng)品牌。線上活躍的女裝品牌Unica與Marius雙雙落地德基廣場，體現(xiàn)了線上線下融合的趨勢；韓國潮牌Rest&Recreation與Raive也相繼入駐德基廣場，豐富了潮流服飾供給；高端戶外品牌Head（海德）的江蘇首店落址新街口金鷹，體育用品零售品牌迪卡儂則在景楓中心開業(yè)。此外，在情緒消費(fèi)驅(qū)動(dòng)下，生活方式以占比10%的份額增長顯著。戰(zhàn)略定位為“全球頂奢商圈IP空間中國首店”的Miniso Space，其全球首店落戶德基廣場，打造了獨(dú)特的IP探索空間；三麗鷗旗艦店與潮玩品牌番茄口袋的江蘇首店則均選址景楓廣場，成功吸引了大量年輕客群。

CBRE南京分公司董事總經(jīng)理兼戰(zhàn)略顧問部負(fù)責(zé)人王飛表示：上半年，南京消費(fèi)市場活力顯著，各開發(fā)商借力假日經(jīng)濟(jì)打造多樣化的消費(fèi)場景，'蘇超’帶來的'賽事經(jīng)濟(jì)’效應(yīng)與商業(yè)場景創(chuàng)新形成共振，持續(xù)釋放消費(fèi)動(dòng)能。展望未來六個(gè)月，南京零售市場預(yù)計(jì)將迎來約60萬平方米的新增供應(yīng)交付，包括次級(jí)商圈的南京光環(huán)花園城、南京尚悅天地和南京金陵天地，以及位于非核心商圈的優(yōu)質(zhì)零售項(xiàng)目。這些新項(xiàng)目的開業(yè)有望持續(xù)優(yōu)化所在區(qū)域的商業(yè)格局，打造融合城市歷史、自然生態(tài)與沉浸式消費(fèi)體驗(yàn)的新場景，為消費(fèi)者提供更加豐富的選擇。

來源｜CBRE世邦魏理仕

編輯｜孫 益

審核 | 馮憲法