北京
說實話，2024年還能在東三環看到“現房”，確實是個稀缺事件。葛洲壩這個項目，早在2021年就拿地了，現在終于要開了。
項目位于朝陽勁松，東三環邊上，走路200米就是地鐵14號線平樂園站，地塊性質是F2公建混合用地，一共三棟樓，其中兩棟是住宅，一棟是商業，住宅總共只有98套。
這次一口氣做到了現房交付，按照計劃，預計7月底開始接待，8月正式開盤。
好學生基本面！
? 建筑面積：總共4.01萬㎡，住宅部分約1.2萬㎡
? 戶型： 100㎡ / 127㎡ 三居、155㎡ 四居
? 樓棟：2#、3#為住宅，1#為商業，圍合式布局。有粉絲問我們，會不會像朝陽公園的融創壹號院一樣，有寫字樓的遮擋+玻璃幕墻反光問題？確實南北向西單元5層以下比較麻煩一些。
? 指導價：10.66萬元/㎡，開盤預計在10萬右！看房加微信menglin_2019
地段是真的香啊！！！
先說優點——這個項目的位置是真的不錯。
? 周邊有珠江帝景、金茂府、復地首府，都是朝陽的明星樓盤。
? 距離合生匯購物中心500米，距離京東 MAll 直線距離 700 米，京東 Mall 有超級大的電競中心，下面就是我們團隊拍攝的京東超級 Mall——
? 配套學校是陳經綸中學帝景分校，雖然非本部，但在朝陽也算有口碑，很多關注的粉絲都是沖著學區來的。
? 東三環的新盤幾乎是空白，這種現房更是鳳毛麟角
買 OR 不買？現在買，值不值？
項目拿地是在2021年，那時北京房價在高位，葛洲壩的指導價設在了10.66萬/㎡。
但如今珠江帝景二手房已跌到8-9萬/㎡，也就是說——葛洲壩的售價已經明顯高于周邊二手房。是否值得買？一個核心要素，看價格！據說東西向可能價格在 8.5萬/平米。
產品力是三四年前設計的戶型了，但還是挺抗打的。
100㎡三居（東西朝向）
? 優點：做了動靜分區，三面朝南，客餐廳一體化，帶玄關、主臥帶大套間
? 不足：朝向東西，窗戶偏小，廚房比較局促，整體亮點不夠多
? 適合：預算有限、想在東三環上車的小三口之家
127㎡三居
? 優點：客廳面寬4.4米，整體尺度非常舒展
? 不足：127㎡僅做三居，沒做到四居顯得浪費，產品思路落后
? 總體評價：對比同面積其他新盤，有些吃虧
155㎡四居
? 優點：四面朝南、套房設計、廚房/客廳/餐廳一體化，整體舒適性高
? 不足：總價太高，在黃杉木店/朝青/孫河這些板塊都有強對手
? 結論：如果你能接受總價1300-1500萬區間，不如看朝青或低密改善型產品。
商住混合+小體量，存在一定隱患。
這點是我最擔心的。
? 首先這是F2公建混合用地，也就是商業和住宅放在一起，不可避免有嘈雜和流動性問題
? 社區體量非常小，僅98戶住宅，未來物業服務、配套設施、鄰里氛圍都很難保障
? 對于自住來說，這樣的小社區舒適度肯定不如一個純居住大盤
在二手房市場上，小體量+公建混合，也會讓流通性打折。誰是同價位的對手？黃杉木店必須提名！
黃杉木店是朝青板塊近十年來罕見的新出讓地，住宅屬性純粹，周邊配套不差：
同樣是10萬/㎡的開盤價，黃杉木店在產品力和宜居性上明顯更勝一籌。
買還是不買？聽聽拆哥怎么說？
陳經綸學區、合生匯和京東 MALL 、地鐵多軌交匯，住在時尚溜達圈，直接年輕 20 歲。1000 萬左右可以上車，真香！
127㎡和155㎡考慮入手的話，可以對比下黃杉木店以及通惠河一帶的新改善項目，貨比三家，選你所愛，反正朝陽的新房圈已經卷出天際。你完全可以海王心態！
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