內(nèi)卷，終于卷到了產(chǎn)業(yè)園區(qū)

　　今年年初，杭州六小龍來勢洶洶，隔壁的散裝江蘇，很生氣。

　　官媒連續(xù)兩天撰寫和轉(zhuǎn)發(fā)了三篇文章，拷問憑什么杭州有:

　　南京沒有。

　　幾乎是同時(shí)，廣東也在反省。

　　很快，深圳宣布計(jì)劃推出1600萬平各類產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新空間面積，為初創(chuàng)企業(yè)梯度配置一張辦公桌，一間辦公室，一層辦公樓。他們喊出的口號是：

　　只收夢想，不收租金。

　　后來，深圳又提供了十萬平市屬國企產(chǎn)業(yè)園區(qū)資源，最低可享受兩年以內(nèi)的免租優(yōu)惠。這十萬平產(chǎn)業(yè)園區(qū)資源，包括位于南山的優(yōu)質(zhì)資源。

　　當(dāng)時(shí)，全國的招商引資都被杭州卷到了。深圳的做法，又讓內(nèi)卷更上了一層樓。

　　一個(gè)月后，熱愛學(xué)習(xí)的成都，就學(xué)會了這招。天府新谷發(fā)布立園滿園專享優(yōu)惠政策，推出五萬平優(yōu)質(zhì)載體空間，為符合條件的科創(chuàng)企業(yè)送上了政策大禮包：

　　一免一減半。

　　也就是首年0租金入駐，次年租金減半。

　　內(nèi)卷的速度是度日如年。

　　又是一個(gè)多月過去，天府新區(qū)的優(yōu)惠政策已經(jīng)青出于藍(lán)，免租的最高年限已經(jīng)提到了：

　　三年。

　　5月底，天府新區(qū)舉辦了一場產(chǎn)業(yè)園沙龍。

　　成都天投集團(tuán)發(fā)布了一系列優(yōu)惠政策，新入駐生產(chǎn)廠房最高可享受24個(gè)月免租，新入駐研發(fā)產(chǎn)業(yè)辦公載體最高可享受8個(gè)月租金免單，園區(qū)企業(yè)推薦新企業(yè)購買新載體，最高可享受銷售額的3%獎(jiǎng)勵(lì)......

　　人工智能企業(yè)和生物醫(yī)藥科研團(tuán)隊(duì)入駐可享辦公載體3年免租，第4-5年租金減半。

　　不止是天府新區(qū)，郫都區(qū)成都產(chǎn)投旗下的國盾產(chǎn)業(yè)園，最近也出了新政策，簽訂五年租期的，第一年三折，第二年五折，第三年七折，簡稱：

　　三五七政策。

　　當(dāng)?shù)刎?fù)責(zé)招商的朋友說，成都一東一南兩大新區(qū)部分區(qū)域空置率保守估計(jì)：

　　超60%。

　　成都的產(chǎn)業(yè)園太多了。

　　2017年開始，成都大搞產(chǎn)業(yè)功能區(qū)，全域規(guī)劃66個(gè)功能區(qū)，推動(dòng)產(chǎn)業(yè)集聚；2019年，標(biāo)準(zhǔn)廠房筑巢引鳳計(jì)劃，全市新增800萬平標(biāo)準(zhǔn)廠房；2020年，又來了高品質(zhì)科創(chuàng)空間建設(shè)，全市再增1000萬平科創(chuàng)載體。

　　接下來的三年，盡管天府新區(qū)的空置問題開始顯現(xiàn)，但東部新區(qū)大規(guī)模建設(shè)也不能停下。

　　七年時(shí)間，建設(shè)是一點(diǎn)兒都沒閑著。

　　成都的產(chǎn)業(yè)空間總量放在全國來看，應(yīng)該也是位居前列。

　　戴德梁行報(bào)告顯示，2024年，成都產(chǎn)業(yè)園存量已突破2000萬方。

　　不只是成都，近幾年全國的工業(yè)用地供應(yīng)量都井噴。Wind數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2021-2022年，全國工業(yè)用地供應(yīng)土地規(guī)劃建面約49.6億方。

　　朋友解釋，政府自己的平臺公司也投入到產(chǎn)業(yè)區(qū)開發(fā)，城投平臺建的園區(qū)載體是有自己的任務(wù)的。而且，因?yàn)榻?jīng)濟(jì)形勢不太好，拿地企業(yè)少了，政府拿地的門檻降低了。

　　再加上前兩年，地產(chǎn)的高周轉(zhuǎn)模式也轉(zhuǎn)到了產(chǎn)業(yè)園。萬洋、中電、聯(lián)東都在學(xué)習(xí)。所以那幾年做工業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商拿了不少地。

　　一位民營產(chǎn)業(yè)園的朋友說，那段時(shí)間，每年都要新增幾十上百個(gè)園區(qū)。很多素質(zhì)較差的項(xiàng)目就是在那個(gè)時(shí)候拿的，到現(xiàn)在還沒有去化完。

　　現(xiàn)在產(chǎn)業(yè)園招商的難度，是有這個(gè)行業(yè)以來，從來沒這么難過的。

　　而去化難，也有產(chǎn)品的問題。

　　朋友說，很多國有企業(yè)的廠房給最大的問題就是產(chǎn)品適配性不夠。

　　比如，一家食品產(chǎn)業(yè)園，前兩年招商的時(shí)候，甚至沒有污水處理池。自然，一家企業(yè)都沒能招到。直到后來安裝好，園區(qū)才開始有了去化。

　　負(fù)責(zé)招租的朋友說，盡管要求是相關(guān)產(chǎn)業(yè)才能進(jìn)，其實(shí)，只要不是帶污染、噪音，基本也能進(jìn)。從兩年前，量價(jià)關(guān)系里，我們考慮的重點(diǎn)就是銷量了。

　　就像住宅卷到了第四代一樣，產(chǎn)業(yè)園也開始注重品質(zhì)，內(nèi)卷承重、層高、貨梯、柱間距、單層面積等。

　　比如，之前推行的工業(yè)上樓，成都是最早響應(yīng)的一批。很多企業(yè)最介意工業(yè)上樓的因素就是運(yùn)貨不方便，要么貨梯小了，數(shù)量少了，要么貨梯承重不夠。

　　成都普遍配置貨梯就是2-3噸，而佛山有的園區(qū)已經(jīng)開始配置10噸貨梯，單層4-5部。

　　競爭到最后，都是內(nèi)卷。國有園區(qū)大力出政策補(bǔ)貼，民營園區(qū)只好直接降價(jià)。有老板說：

　　我們的價(jià)格不是由成本決定的，而是競品的價(jià)格決定的。

　　有人統(tǒng)計(jì)了，24家園區(qū)上市公司去年的業(yè)績，共計(jì)實(shí)現(xiàn)營收2854億，同比下降11%，歸母凈利潤-40.76億：

　　同比大跌140%。