一個時代的落幕

講講中央城市工作會議。

這是一場級別極高的會議，距上一次召開，已經(jīng)足足相隔10年，一般只有在歷史性關(guān)鍵時刻才會上線，以應(yīng)對困局，做出巨大轉(zhuǎn)變。

所以，我們要知道當(dāng)下的城市，遇到了怎樣的困難？大會提出的方法是如何解決的，才能看懂房地產(chǎn)未來的影響？我們一個一個來。

其實(shí)城市問題，我之前已經(jīng)講過很多次了，總結(jié)如下：

1、地賣不動了，地方財(cái)政面臨枯竭

2、開發(fā)商一潭死水，金融系統(tǒng)壓力較大

3、產(chǎn)業(yè)分化割裂，部分城市債務(wù)大于收入

4、人口老齡化嚴(yán)重，十年后進(jìn)入負(fù)增長

5、城鎮(zhèn)化進(jìn)入末期，資源嚴(yán)重不平衡

6、老房子、超高層、爛房子太多，居住幸福感較低

總之一句話：

我國城市及人口高速發(fā)展期，已經(jīng)結(jié)束， 土地財(cái)政進(jìn)入“告別期”，在產(chǎn)業(yè)資源分配嚴(yán)重不平衡的情況下，城市該如何破局，這是本次會議的議題。

不過，具體的解決方案已經(jīng)研究出來了，我總結(jié)為三個核心點(diǎn)：

第一個，“全面收縮”。

城市擴(kuò)張階段到此為止，支持?jǐn)U大朋友圈，但是不允許再“吞地設(shè)區(qū)”，也就是全面叫停“撤市設(shè)區(qū)”，反對城市盲目擴(kuò)容。

邏輯很簡單。舉個例子，山東濟(jì)南在2018年，把萊蕪市吞了，設(shè)為萊蕪區(qū)和鋼城區(qū)。濟(jì)南受益無窮，GDP規(guī)模擴(kuò)大，獲得大量資源。

但對于萊蕪來說，大量資源被轉(zhuǎn)移到主城區(qū)，年輕人也都走光了。而地方要用錢的時候，還需要濟(jì)南批，但濟(jì)南，肯定會優(yōu)先發(fā)展主城區(qū)，那么萊蕪區(qū)就面臨著“人財(cái)兩空”，產(chǎn)業(yè)升級速度不及預(yù)期，發(fā)展滯后。

如果一個城市已具備較強(qiáng)的輻射能力，那么就可以與縣級市在產(chǎn)業(yè)、空間上高度融合，撤市劃區(qū)，可促進(jìn)一體化發(fā)展。

但如果這個城市，本身實(shí)力有限，或與縣級市產(chǎn)業(yè)差異大、距離遠(yuǎn)，盲目劃區(qū)，則會觸發(fā)“單邊虹吸效應(yīng)”，加劇區(qū)域矛盾。

實(shí)際上，大部分城市都走了后面的劇本。

所以中央表態(tài)，可以協(xié)同發(fā)展，相互幫扶，而不是單邊虹吸，通過政策把弱勢地帶榨干。

大會提到，“未來會以縣城為重要載體，支持縣城存活并發(fā)展。”

為什么是“縣”呢？

一方面縣城的規(guī)模龐大，住著超2億人口，擁有強(qiáng)大的消費(fèi)力市場，是城鎮(zhèn)化的最后一步。另一方面，縣城上承大中城市，下接廣袤鄉(xiāng)村，是城鄉(xiāng)融合發(fā)展的關(guān)鍵支撐。

未來的模式將變成，“一個大城市+周邊縣城支撐”的協(xié)同發(fā)展模式。

然后打通城市與縣城之間的公共交通體系，盡可能半小時直達(dá)，把縣城發(fā)展成“衛(wèi)星城”，以此安置中等收入打工人和進(jìn)城但銀子不夠的農(nóng)村人口。

這個模式可以說是，摸著日本“過河”。

日本就是這樣，東京是日本人的打工天堂，人們能賺到錢，但卻住不起東京的房子，于是就選擇在周邊的縣城生活，比如千葉縣、神奈川縣、埼玉縣、山梨縣等等。

這些地方因?yàn)榻煌ū憬荩畛杀镜停匀痪坝^不錯，承載著大量勞動力。這種“一城多縣”的模式，降低了“城里人”的生活成本，提高了“縣城人”的收入水平。

“縣城人”，不斷努力，成為“新城市人”，打開了向上躍遷的通路，維持了東京都市圈的長期繁榮。

在國內(nèi)，之前其實(shí)已經(jīng)孕育出了這種模式，比如北京+廊坊部分地區(qū)，深圳+東莞、惠州部分地區(qū)，上海+蘇州、嘉興部分地區(qū)。

目前最大的問題是，基建太過緩慢，一條跨城鐵路來來回回修了好多年。這是因?yàn)槌鞘兄g，出資比例難以調(diào)和，利益分配不勻。

但如果現(xiàn)在這條思路確定下來，中央加大補(bǔ)貼和投入，調(diào)配資源，大城市周邊的交通網(wǎng)建設(shè)，會加速建設(shè)起來。這就會形成“組團(tuán)式城市群”。

而這個過程是漫長的，大概是以十年為單位，所以要用縣城作為“

載體”，推動農(nóng)村人口“先進(jìn)縣，后入城”，實(shí)現(xiàn)“城鎮(zhèn)化”的最后一環(huán)。

這就涉及到資源的調(diào)配，未來國家財(cái)政會逐漸聚焦。

1、高鐵干線350建設(shè)可能會停止納規(guī)，國家只支持建城際列車，減速減班次。

2.全面叫停城市軌道交通建設(shè)，沒有軌道交通的城市很可能會永遠(yuǎn)錯過。除上海等極個別城市外，即使是新地鐵線路審批可能都很難通過，下一次城市軌道建設(shè)潮幾乎遙遙無期。

3.加速支持長三角珠三角一體化，能者上、弱者下，跨越行政體制，以產(chǎn)業(yè)建設(shè)為主導(dǎo)。

第二個，“尋找增量”。

當(dāng)下，土地財(cái)政模式，已經(jīng)很難維系了，去哪兒尋找增量，才填補(bǔ)這個窟窿？產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)地區(qū)，還有企業(yè)稅收，但產(chǎn)業(yè)欠發(fā)達(dá)的非城市圈地區(qū)呢？

答案還是看產(chǎn)業(yè)。

產(chǎn)業(yè)代表了居民就業(yè)，如果有特殊產(chǎn)業(yè)，比如曹縣，另辟蹊徑做漢服，棺木遠(yuǎn)銷海外，包攬了整個日本的殯葬業(yè)，那么國家還會投入資源幫扶。

但如果啥也沒有，對不起，國家不會繼續(xù)投資這個地方，讓其勉強(qiáng)維持“小而美”，或者衰敗，當(dāng)然還會進(jìn)行最后一輪的“營救”。

而方法，“其實(shí)就是加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，穩(wěn)步推進(jìn)城中村和危舊房改造。”

這次沒有談及棚改1.0，意味著，從官方角度，拒絕了大拆大建。一方面是地方?jīng)]錢，付不起拆遷費(fèi)，另一方面，人口有限，即是拆建結(jié)束，房子賣不出去又成了負(fù)債。

但舊房改造和公共設(shè)施服務(wù)所代表的棚改2.0不同。

國家舉債補(bǔ)貼大頭，地方稍微出一部分，居民出一部分。經(jīng)濟(jì)增量就起來了。

龐大的舊小區(qū)進(jìn)行“微創(chuàng)手術(shù)”，比如加裝電梯、翻新外墻、改造水電暖氣管網(wǎng)、增加停車位和社區(qū)服務(wù)措施。

能帶動水泥、砂石、鋼筋、玻璃等上游產(chǎn)業(yè)，又能帶動電梯、景觀、設(shè)備等中游產(chǎn)業(yè)，以及租賃和房屋買賣等下游產(chǎn)業(yè)。

而且，新投資出口來了，政府可以用預(yù)期房價和出租收益做抵押，把舊城區(qū)“盤活”成新資產(chǎn)，化債，銀行的錢也可以繼續(xù)借出去了，還可以帶來大量訂單，盤活企業(yè)，帶動農(nóng)民工就業(yè)。

這都會產(chǎn)生大量的稅收，補(bǔ)充地方財(cái)政。

所以舊城改造，表面上是改善民生，本質(zhì)上是促進(jìn)消費(fèi)，以工代賑，盤活地方財(cái)政，用時間換空間。

但邏輯上，再一再二，不能再三再四。

2015年，貨幣化安置棚改1.0，中央救了一波地方，結(jié)果大多數(shù)城市，繼續(xù)搞房地產(chǎn)，而對產(chǎn)業(yè)發(fā)展或升級，置若罔聞。

2025年，再通過舊房改造棚改2.0，再給一波機(jī)會，如果繼續(xù)坐吃山空，不思進(jìn)取，那就真沒辦法了。接下來各城市都會被迫卷入淘汰賽，沒有產(chǎn)業(yè)，就只剩下淪為鶴崗的命運(yùn)。

3、第三條，“控量提質(zhì)”。

截至今年6月末，商品房待售面積高達(dá)76948 萬平方米，創(chuàng)下歷史新高。

之前房地產(chǎn)高速發(fā)展，全國各地盲目蓋房。在高周轉(zhuǎn)模式下，出現(xiàn)了大量的“劣質(zhì)房”。

比如超高層住宅。

大城市因?yàn)橥恋叵∪币簿退懔耍瓦B一些縣城，這些年也蓋了不計(jì)其數(shù)的超高層住宅。

邏輯上開發(fā)商可以在同一塊土地上賺更多錢，但問題是，后期維護(hù)難度高，物業(yè)跟不上，會很容易出現(xiàn)“貧民窟”現(xiàn)象，不出10年，大家都會見到超高層的破敗感。

所以，這次大會，也重點(diǎn)提到，高速發(fā)展已過，全面定義商品房開發(fā)模式，不準(zhǔn)亂拆亂建。

首先做到“人房地錢”聯(lián)動機(jī)制，缺房的地方多供應(yīng)，不缺的地方少供應(yīng)，房子多到溢出來的地方，不供應(yīng)。

其次全面“矮化”，減少超高層住宅，提高居住品質(zhì)。

對于開發(fā)商來說，要么別蓋，要么就蓋好房子，而且從之前“買地-建房-賣房”的模式，轉(zhuǎn)向“開發(fā)、運(yùn)營和服務(wù)”模式。

現(xiàn)在還能存活下來的開發(fā)商，要學(xué)會賺慢錢，精細(xì)化運(yùn)營，增加業(yè)務(wù)，可以做持有經(jīng)營、城市更新、代建城市配套，還可以從事物業(yè)服務(wù)，這才是未來的長線需求。

以上，就是大會的核心內(nèi)容。

如果覺得還是不懂，那么接下來我再用大白話串起來，做個總結(jié)，以及分析對未來房地產(chǎn)的趨勢影響。

這場會議，主要是認(rèn)為之前的模式不行了，決心轉(zhuǎn)舵開啟新的模式。

之前本來想著，壓制東部沿海人口聚集，限制發(fā)達(dá)地區(qū)城市規(guī)模和各種差異化繳納費(fèi)用，來提高東部沿海城市的居住成本。

同時放松內(nèi)陸房地產(chǎn)開發(fā)，這樣大批的外來打工人員就只能在老家或者附近城市買房，可以迅速提高內(nèi)陸地區(qū)的城鎮(zhèn)化。

內(nèi)陸城市拿到原始積累，改善基建，招商引資，再配合國家的大力投資，就可以承接?xùn)|部沿海地區(qū)產(chǎn)業(yè)升級后，淘汰下來的產(chǎn)業(yè)，從而實(shí)現(xiàn)內(nèi)循環(huán)，最終實(shí)現(xiàn)共同富裕。

可惜因?yàn)榉N種原因，內(nèi)地的房地產(chǎn)倒是發(fā)展了，結(jié)果錢卻沒了，招商引資一團(tuán)糟，沒搞出來產(chǎn)業(yè)也就算了，還搞出一大堆空城和負(fù)債……

算了，還是趕緊止血吧，把錢花在能造血的重點(diǎn)城市上，給原本壓制的沿海城市松綁，快點(diǎn)賺錢，把窟窿補(bǔ)上。

總之，持續(xù)幾十年的中西部城鎮(zhèn)建設(shè)要熄火了，以后資源和政策會傾斜到少數(shù)幾個城市群和經(jīng)濟(jì)帶，人口也會往這些城市集中，那些沒有造血能力中小城鎮(zhèn)只能靠山吃山，靠水吃水，自身自滅。

而棚改2.0是中央幫地方的最后一次機(jī)會，就看能不能把握住。這場會議，是民生、化債和啟動新經(jīng)濟(jì)引擎的一次重要定調(diào)，接下來會轟轟烈烈進(jìn)行。

但說實(shí)話，我抱有的希望不大，是騾子是馬，這些年早已經(jīng)遛完了。能發(fā)展起來的早發(fā)展起來了，而發(fā)展不起來的，給了機(jī)會業(yè)也沒用。

能實(shí)現(xiàn)彎道超車，以及后來者居上的城市，屈指可數(shù)。不是唱衰，而這是系統(tǒng)性的問題，一個城市需要極大的勇氣，從上到下，整體擁有革命精神才行。

其實(shí)上面也清楚，所以這波幫地方化完債以后，基本都要求省吃儉用，躺平算了。

滿級老讀者，應(yīng)該知道，我在很多年前就預(yù)演了當(dāng)下這一幕。拋出的“分化理論”，隨著時間增長，會逐漸兌現(xiàn)其價值。

今年之所以很少寫房地產(chǎn)，是因?yàn)榭蓪懙膬?nèi)容，過去都寫完了，從宏觀到微觀，事無巨細(xì)。

不看怎么說，就看他們怎么做。

我一直在強(qiáng)調(diào)，城運(yùn)即人運(yùn)。

一個城市能不能發(fā)展起來，是“天時、地利、人和”的結(jié)果，其中“人”是最大的影響因素，也是最不可控的因素。

這個非常考驗(yàn)?zāi)銓λ诔鞘械呐袛嗔Α?/p>

如果你認(rèn)為你所在的城市，有發(fā)展，“人”沒問題，那么買房是可以的，因?yàn)榻?jīng)濟(jì)發(fā)展好，產(chǎn)業(yè)強(qiáng)，人口涌入，最終會提高資產(chǎn)的稀缺性，反哺到房價層面。

當(dāng)然前提一定是滿足大眾需求的“好房子”。

但如果你認(rèn)為你所在的城市，沒有發(fā)展，“人”有問題，如果不影響孩子讀書的情況下，租房可能是最好的選擇。因?yàn)檫@種城市的房子，不是資產(chǎn)，而是消費(fèi)品，會隨時間慢慢折舊，房子也會變老。

每個城市的房地產(chǎn)趨勢是不一樣的，所以再拿個別談?wù)w，就是腦子不清醒。至于老齡化、人口減少問題，參考日本就行了。

我國房地產(chǎn)，就是摸著日本過河，最終走向新加坡模式。

日本房價泡沫過，崩過，是純粹的硬著陸。人口老齡化嚴(yán)重，年輕人不生不育。幾乎是現(xiàn)在東大的翻版。

但近兩年，東京、大阪、川崎、橫濱市等核心城市，房價漲勢很好，但除此之外，其他仍是一潭死水。

說白了：萬變不離供需。

對于東大來說，人口和經(jīng)濟(jì)基數(shù)較大，則會出現(xiàn)幾個縮略版的日本，比如京津冀、大灣區(qū)、長三角、成渝城市群、長江中游城市群，這幾個是固定的名額，其他就看自己能不能把握住產(chǎn)業(yè)紅利，實(shí)現(xiàn)命運(yùn)的反轉(zhuǎn)。

其他省份，可能只有省會和特別城市，能跑出來，比如西安、長沙、濟(jì)南、福州等等。

萬物都要符合經(jīng)濟(jì)的發(fā)展規(guī)律，看懂趨勢，趨利避害，適當(dāng)做出取舍。房地產(chǎn)的舊時代，已經(jīng)離我們而去。

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