保利、中海超跌！上半年10強房企情況有變

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撰文|蜜妹

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圖片來源|AI自動生成

情況又有變化！

上半年房企銷售成績單出爐，頭部房企可以說撐起整個行業半邊天。中指院數據顯示，TOP100房企銷售總額為18364.1億元，同比下降11.8%，降幅較1-5月擴大1個百分點。

其中TOP10企業銷售額占比為48.7%，較2024年提升0.5個百分點。但銷售額變幅方面并無優勢：均值為893.8億元，較上年下降13.2%。

相比之下，TOP11-30房企銷售額均值為227.3億元，較上年下降12.4%；TOP31-50房企銷售均值為111.3億元，較上年下降2.2%；TOP51-100房企銷售額均值為53.1億元，同比下降13.5%。

圖表來源|中指院（特此感謝?。?/p>

另外蜜妹注意到，無論是相比去年同期還是上個月，10強房企名單都有微妙變化。相比去年上半年，今年10強榜單里又少了一家民企：龍湖。

相比今年前5月，此前上漲勢頭強勁的華發股份也從名單里消失了，今年上半年累計銷售額同比漲幅大幅下挫至11.11%。從前4月的46.31%漲幅位居10強房企變幅榜第一，到如今調出10強名單，華發的2025年似乎注定了波瀾起伏。

取而代之的是另一家實力央企：中國金茂。這家的勢頭也不小，剛入10強榜就占領了變幅的榜首位置，上半年銷售額漲幅19.57%。

圖表來源|中指院（特此感謝?。?/p>

其他9家來看，情況也有變化：相比前5月漲幅均縮窄，上漲數量從4家減少為3家，其中濱江集團由正轉跌。

跌幅除了招商蛇口外其他6家相比前5月均擴大。其中跑輸10強房企大盤的有兩家，分別是保利發展、中海地產。

保利發展作為銷冠，變幅2025年一直處于10強房企的后半梯隊，生動詮釋了“船大難掉頭”。其龐大的基數（1452億仍為絕對值第一）和廣泛布局使其更易受到三、四線城市深度調整的沖擊。

之于保利， 如何提升龐大組織的敏捷性，加速低效資產的處置，或是其目前需考慮的重要問題，另外商業、物業等多元業務對整體業績的貢獻度仍需加強。

中海地產上半年1201.4億元銷售額，同比下滑18.99%。作為“利潤王”的代表，中海憑借高利潤率和穩健經營，長期保持行業領先。

2025年，中海在香港、上海等核心城市的高端項目表現似乎還算穩定，例如上海中海領邸，但部分二、三線城市項目去化速度放緩。

此前5月，中海被曝在南京多個樓盤被指以“骨折價”拋售房源，包括中海·觀江樾、中?！び^文瀾以及中?！ず蜕?，均價直降約四成，因此還成為市場關注的焦點。

除了保利和中海，其他4家下跌的房企分別為變幅榜排名第4的綠城中國，銷售額1221億元同比下滑3.49%。

值得一提的是，在行業調整期，綠城管理的代建業務成為該公司極其重要的“減震器”和輕資產利潤來源。小股操盤、品牌輸出模式有效對沖了自主開發規模收縮的風險。這方面值得借鑒。

濱江集團則以527.5億元的銷售額和-9.41%的同比變幅，位列前6月第五，前5月為上升0.05%。

在蜜妹看來，濱江集團銷售額下滑某種程度上反映了其主動的戰略收縮——大幅減少對外擴張，聚焦浙江大本營高確定性項目。

華潤置地以1103億元的銷售額和-10.11%的同比變幅，位列前6月變幅榜第六。和前5月名次一致。

綜上，榜單清晰揭示：房企銷售額基數越大，維持正增長越難如登天。保利、中海等的高于同行下跌，正是規模房企在行業深度調整期轉身困難的真實寫照。

龐大的組織、分散的布局、復雜的存量資產，都成為轉型路上的絆腳石。而從不斷變化的榜單及變幅里依稀能感覺到，房地產行業調整仍未結束，洗牌還在繼續中。

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