12.36萬！廈門樓市，土拍市場變天

一、資訊見聞：

廈門今年第3場土拍的意向名單：

①、湖里區(qū)，2025P11 地塊（五緣灣北）：保利、軌道；

②、集美區(qū)，J2025P02 地塊（西亭片區(qū)）：聯(lián)發(fā)。

總計(jì)價(jià)建筑面積12.36萬㎡，起拍總價(jià)38.71億。

①、湖里五緣灣2025P11地塊

②、集美西亭J2025P02地塊

4月底的土拍，建發(fā)、國貿(mào)、中海還參與現(xiàn)身五緣灣地塊，本月僅余保利與軌道報(bào)名參拍。

從意向拿地的房企看，保利因4月底剛拿下五緣灣的相鄰地塊，如若軌道拿下本幅地塊，分?jǐn)偟罔F成本，深耕五緣灣的營銷與成本優(yōu)勢明顯；

土拍預(yù)測：

①、五緣灣地塊因區(qū)位稀缺（雙地鐵、一線海景）且供應(yīng)稀缺，甚至最終不乏競拍結(jié)束后，找第三方合作聯(lián)合體資源互補(bǔ)的可能性；

②、聯(lián)發(fā)繼續(xù)深耕集美西亭。集美西亭地塊定位產(chǎn)城融合，聯(lián)發(fā)已在西亭深耕多幅地塊，具備成片開發(fā)優(yōu)勢。且從聯(lián)發(fā)近年開發(fā)的項(xiàng)目中看，聯(lián)發(fā)近年去化速度較快的樓盤幾乎都在集美，區(qū)域客群儲(chǔ)備、品牌的沉淀顯現(xiàn)；

③、廈門土拍近年呈現(xiàn)“頭部稀缺地塊溫?zé)帷⑵溆嗬硇浴钡奶卣鳎科竽玫馗呏?jǐn)慎。

二、見眾生：

近日，有粉絲感慨，下行周期更不容易挑選到合適的房子，挑選樓盤容易好高騖遠(yuǎn)，高不成、低不就。

平心而論，選房這件事兒，我是堅(jiān)決信奉“力能所及”這四個(gè)字的。價(jià)位超出預(yù)算過高的房源，一時(shí)沖動(dòng)的熱情退卻后，極其容易被月供煎熬，日積月累，最終拋售。

年輕人的第一套房子，未必執(zhí)著于一步到位，但凡有了首套房的購置能力，此后的一生中，至少會(huì)有一兩次置換改善，而期間的一些小瑕疵，視為學(xué)習(xí)成本。

三、論市場：

廈門66個(gè)熱銷樓盤的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)，5月的網(wǎng)簽套數(shù)從0套到141套。讓你手握一張表，行情全知曉。

而5月，各區(qū)的成交簽約套數(shù)，細(xì)化到區(qū)域，如下：

①、島內(nèi)：

前幾名均來自于五緣灣，覆蓋的面積段較廣，對(duì)于想上車島內(nèi)的客群相對(duì)友好。

而明天新增的五緣灣北地塊土拍，一線灣景、地鐵口，湖里土拍的節(jié)奏頗快，大領(lǐng)導(dǎo)不希望島內(nèi)過快上漲的預(yù)期明顯。

②、海滄：

東嶼島的價(jià)位持續(xù)影響著海滄的價(jià)格體系。

廈門一中海滄校區(qū)重新劃片第一梯隊(duì)的招生范圍后，馬鑾西的成交熱度曇花一現(xiàn)。

馬鑾灣的幾所學(xué)校均一個(gè)特殊的地方在于：學(xué)校的預(yù)期不足。一中海滄校區(qū)是生源預(yù)期不足，雙十海附庚西分校是學(xué)校量級(jí)預(yù)期不足。

這與集美外國語、翔安雙十不同，集美翔安同安尚未建校，就直接將學(xué)區(qū)的預(yù)期值拉滿，未出成績之前就已經(jīng)大力營造學(xué)區(qū)房概念。

海滄主打“有教無類”，學(xué)區(qū)房的概念加持較弱。就連島外連續(xù)多年成績蟬聯(lián)第一的雙十中學(xué)海滄附屬學(xué)校，周邊一二手樓盤的學(xué)區(qū)溢價(jià)也并不明顯；而海滄北附的學(xué)區(qū)房價(jià)位更甚。

③、集美：

嘉悅里陸續(xù)開始集中網(wǎng)簽，5月累計(jì)已簽約119套；

明天早上，西亭土拍價(jià)1.7W，聯(lián)發(fā)將再次底價(jià)拿地深耕，成片開發(fā)，這已是板上釘釘。

④、同安：

⑤、翔安：

近期，翔安的實(shí)驗(yàn)小學(xué)和雙十校區(qū)旁幾個(gè)樓盤開始入市宣傳，下半年翔安將會(huì)有新鮮菜肴奉上。

后序：

當(dāng)下的市場走勢如何？

整體而言，地段分化愈發(fā)明顯。領(lǐng)悟各種政策的實(shí)際力度與深意，探清各樓盤的背后資源，摸準(zhǔn)市場冷暖，規(guī)劃好自己未來的道路，或許，可以幫你少走不少彎路。