上海郊區的標桿小區，遲早都要暴跌

　　常理來說，郊區的房子，房價和到市中心的距離成反比：

　　房價離市中心越遠的地方，價格越低。

　　但是市場上有一些異類：

　　即便身在遠郊，但是卻因為其社區本身是“區域標桿”樓盤，其價格反而比周圍的小區、甚至比離近市區板塊的房子，價格還要高上一頭。

　　這類房子，價格高，自然是因為其稀缺，往往品質很高，定位很高，圈層很高。

　　如果按常理分析，這類房子看起來很稀缺，非常值得買，保值性良好；

　　但實際上這類房子，占領房價高位的時間段，恐怕都是非常短暫的——

　　未來的終局大概率是暴跌：

　　因為其稀缺性非常容易被后來者取代。

　　郊區的標桿樓盤其實很多，包括寶山、閔行，以及五大新城、金山其實都有。

　　比如松江新城的譽品谷水灣、東鼎名人府邸就很典型，甚至一度有松江湯臣一品的稱號（長得也有點像）。

　　類似的還有比如嘉定新城的西郊金茂府，青浦新城的葛洲壩玉蘭花園、奉賢新城的銀河麗灣、顓橋星河灣、川沙華府188，都屬于各自區域內的標桿改善社區。

　　標桿的社區配有標桿的價格，這些小區的價格一度都非常貴。

　　比如譽品谷水灣，最高峰成交價達到了7.5萬每平，比九亭泗涇的標桿還貴；

　　西郊金茂府，最高點的時候成交價接近8萬塊。

　　青浦新城的葛洲壩玉蘭花園最巔峰時期，大戶型也是5萬多的成交價，總價達到了800萬以上。

　　比如顓橋的星河灣，無論單價總價都曾經十分貴，典型的豪宅標準。

　　按理來說，標桿社區，即便是市場下行也是相對抗跌的，一般都不會跌到周邊新房的價格水平。

　　但是如今復盤一下這些社區，就會發現：

　　部分標桿社區跌的幅度很大，比周邊新房的價格都要便宜了。

　　比如譽品谷水灣都出現了4字開頭的成交房源，低于新房5-6萬的價格水準。

　　葛洲壩玉蘭花園直接跌到了3字頭，低于新房4-5萬的價格水準。

　　顓橋星河灣的價格跌到了6-7萬多的水平，已經到了周邊那些檔次不如自己的新房的價格水準。

　　當然上述案例也并不是沒有幸存者。

　　嘉定新城的西郊金茂府最新成交價格仍然在7萬上下，是這些郊區標桿中最抗跌的社區。

　　看到這相信大家也會比較好奇：

　　為啥，大部分郊區的二手標桿社區，都跌的比較慘？

　　又為什么，西郊金茂府成為了幸存者？

　　房子不會賣，價格不好談

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　　想要理解為什么郊區標桿跌的慘，就要先搞明白為啥郊區會有這種打破地段價值體系的房子。

　　開頭我就說過，上海大部分區域的房價，都是跟到市中心的距離成反比的：

　　離市區越遠，房價越便宜。

　　這個說法的底層邏輯其實很簡單：

　　上海這么多年都是堅定不移的走“一個中心”發展原則，一直在以傳統市中心為核心，向外圍攤大餅發展。

　　而郊區出現了這種“區域型的豪宅”或者說叫標桿社區，本質原因其實也很簡單：

　　這些地方，離市區太遠了，還沒有被大餅攤到。

　　一般來說，在城市發展過程中，那些從郊區被攤到市區邊緣的板塊，最終都會成為市區外溢體系的一部分，價格體系逐漸融入以市區為中心的價格鄙視鏈。

　　這件事本質上是一個認知的改變過程。

　　以前沒進市區范圍的時候，我可能是個小鎮，縣城。

　　縣城里的好地段可能就是縣城中央那個商業街，因此那個地方的房價最貴。

　　我到上海市區相當于“去上海”，就跟從縣城到省會一樣；

　　離上海近的地方可能是我這個縣城的郊區，反而是差地段。

　　但是當我有一天被市區包裹進來之后呢？

　　靠近市區的地方變成了好地段，因為我不再是縣城，而是上海的一部分。

　　居民通過公交、地鐵、自駕很容易前往更繁華的上海市中心，那么曾經那套縣城中心的價值體系就逐漸泯滅了。

　　比較典型的案例就是9號線。

　　從徐家匯到田林康健、金虹橋、古美、七寶、再到九亭泗涇。

　　這條線上的價格基本就是沿著地鐵外溢，價格一路下降的。

　　而經過了洞涇佘山這些沒有被市區攤到的地方，價格體系基本就中斷了。

　　而來到松江新城，其實就轉變為了另外一小體系：

　　以松江本地居民為主，以本地人為主導的另外一套屬于松江的價格體系，本質是個內生市場。

　　內生市場，就類似于縣城市場。

　　因為其沒有完全融入市區，當地居民對地段判斷的觀念自然就不是市區那一套。

　　我當地最好的房子，自然是新城（縣城）的地段體系中地段最好、品質最好的房子，而不是離上海市區最近的房子。

　　所謂的郊區豪宅，郊區標桿就是這么個體系下誕生的：

　　匹配當地本地人主流需求的改善型住宅，成為了當地的標桿“豪宅”，占領了房價的高地。

　　這些小區的產品設計，就不是市區外溢體系下的小戶型剛需住宅。

　　而是以大戶型為主、品質不錯的改善型社區，主打的就是本地人最好的圈層。

　　像前文提到的譽品谷水灣、閔行星河灣、奉賢的銀河麗灣，包括川沙的華府188都是類似的產品。

　　最近幾年有個很火的詞，叫縣城婆羅門。

　　這個概念指的就是階層嚴重固化的小城市里，有錢的群體十分固定，就那么一批家庭及其家庭成員。

　　當有錢人的總數比較恒定的時候，一個區域內的豪宅總量其實就是比較固定的。

　　比如我有1000組富人家庭，可能就只需要那么三四個豪宅社區就足夠了，需求是有限的，就不需要那么多的好房子。

　　但是這只是需求端的固化，供給端可沒有停止供應。

　　如果我重新在縣城周邊畫一片地，造一片新區，造一片新的“豪宅”呢？

　　那對不起，曾經的老城區可能就先要整體沒落了；曾經的好房子就可能全部被淘汰了，都變成舊日貴族了。

　　其實這個事情就是現在全國廣大三四線城市在做的事情，開發新區。

　　而對應的就是，雖然大部分三四線城市的樓市很差，但是很多小城市、甚至縣城都出現了一些讓我們從業者都驚嘆的好房子。

　　下圖就是江蘇某縣城的超級大平層，這房子在北上廣深杭都得夸一句牛x。

　　同理，在上海也是一樣的。

　　比如松江新城，富人群體大多就是早年那批開發者、大學城老師、外企高管、工廠主，這些年也沒啥變化，畢竟外部增量有限。

　　有富人，就有豪宅，于是有了譽品谷水灣、東鼎名人府邸這些豪宅。

　　但是松江新城的新房可是一直沒停。

　　松江新城核心區沒地了，現在就開發了印象城，開發了廣富林街道，一批新房子出來了，大面積的也不少。

　　富人群體自然會逐漸轉移到這些新開發的“豪宅”中去。

　　老牌的豪宅們被富人拋棄后，反而因為面積太大脫離了普通人的需求，總價就要更大規模的下調到普通人的總價區間，因此單價就出現了暴跌。

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　　對于這些郊區標桿社區來說，替代品是非常容易出現的。

　　一方面，郊區新城周邊都是大把的空地，并不存在說沒地可建的概念，因此就不會做大規模的城市更新。

　　松江新城替代老城、嘉定新城替代老城，就是這么個邏輯。

　　即便未來不會有新的新城，搞個新片區開發還是很容易的。

　　這種情況下，自然就會有新的標桿出來，那么老牌的標桿社區就要進入“暴跌”周期，比普通住宅跌的還要慘的那種。

　　而所謂產品的稀缺性更是非常容易打破。

　　姑且不談現在新房做的都是“豪宅化”的設計，會所、鋁板、精裝地庫都是標配。

　　就單是郊區放開四代住宅這一條，就足以把所有郊區的老牌豪宅打死。

　　當然說到這，會有很多朋友問為啥西郊金茂府沒有暴跌？

　　第一，個層面就是嘉定新城沒有那么內生，畢竟離市區近，購買力的基數比較大，相對堅挺。

　　第二，就是的確是沒啥能夠完全打敗他的替代品出來，不像松江、青浦都出來一批品質不差的新房。

　　第三，他也不是那種超級大戶型的社區，被淘汰暴跌的風險本來就比較小。

　　而顓橋的星河灣，其實故事和他們不太一樣。

　　星河灣曾經算是閔行南部區域第一改善豪宅，他的情況就屬于是被市區的大餅攤進去了。

　　現在閔行全區主城區，大家地段觀念都開始以市區為中心了，至少也是以徐家匯徐匯濱江為中心。

　　你這種偏離中心的區域型豪宅，必然是要被拋棄的。

　　這個邏輯就和市區被淘汰掉的豪宅一樣：

　　隨著資源全面回歸市區，那些板塊獨苗型（不成片）的豪宅、位置一般只是品質好的社區，都會逐漸被打回原形。

　　結語

　　其實郊區并入市區，也就是被攤大餅攤到的區域，非常多。

　　以前上海各個板塊片區都有區域型的標桿改善社區：

　　比如最開始的普陀大華親水灣，比如閔行的梅隴四大名園，曾經都是區域居民的改善目標。

　　但是隨著市中心的擴大，交通方式逐漸發達，市區對郊區的影響范圍越來越大。

　　這些被攤進市區的板塊，都出現了一批社區階層滑落的現象，房子很難賣，價格也上不去。